区分所有マンション：専有権と敷地利用権の分離処分、その実態と活用例

1. 区分所有建物の基礎知識

マンションなどの区分所有建物（区分所有法に基づく建物）では、建物全体が複数の所有者によって共有されています。各所有者は、自分の部屋（専有部分）に対する所有権（専有権）と、建物の敷地や共用部分に対する共有持分（敷地利用権）を有します。通常、専有権と敷地利用権は一体不可分とされています。しかし、規約で別々の処分を認める場合もあります。

2. 専有権と敷地利用権の分離処分：今回のケースへの直接的な回答

規約で認められている場合、専有権と敷地利用権は別々に処分できます。しかし、質問者さんの仰る通り、通常は片方だけの権利取得に意味を見出しにくいのが現実です。 別々の処分が行われるケースは非常に限定的です。

3. 専有権と敷地利用権を別々に処分するケース

「災害等による滅失」以外のケースで、専有権と敷地利用権を別々に処分するケースは、非常に稀です。考えられるのは以下の様な状況です。

• 特殊な事業用マンション： 例えば、1階部分を店舗として利用するマンションで、店舗部分（専有部分）を売却し、上層階の居住部分の敷地利用権を維持するといったケースが考えられます。この場合、店舗部分の売却で得た資金を、上層階の維持管理費用に充てるといった運用も可能です。
• 相続による分割： 相続において、相続人が専有部分と敷地利用権を別々に相続し、それぞれを処分する場合も考えられます。例えば、ある相続人が専有部分を相続し、別の相続人が敷地利用権を相続するといったケースです。しかし、この場合も、実務上は分割せずに全体を売却することが多いでしょう。
• 権利の放棄： 極めて稀なケースですが、何らかの事情で専有権を放棄し、敷地利用権のみを保有し続けるケースも理論上は考えられます。例えば、老朽化が著しい専有部分を放棄し、管理組合への負担を軽減したいといった状況です。ただし、この場合、放棄に伴う費用や手続きが複雑になる可能性があります。

4. 関係する法律や制度

区分所有法が主要な法律となります。規約で分離処分を認める場合でも、区分所有法に抵触しない範囲でなければなりません。

5. 誤解されがちなポイント

専有権と敷地利用権を分離して処分できるからといって、自由に売買できるわけではありません。 管理組合の同意が必要な場合や、売買価格に影響が出ることがあります。

6. 実務的なアドバイスや具体例の紹介

専有権と敷地利用権の分離処分は、非常に複雑な手続きを伴う可能性があります。専門家（弁護士、不動産会社など）に相談し、適切なアドバイスを受けることを強くお勧めします。

7. 専門家に相談すべき場合とその理由

専有権と敷地利用権の分離処分を検討する際は、必ず専門家に相談しましょう。法律的な問題や、管理組合との調整、売買価格の算定など、専門知識が必要な事項が多くあります。

8. まとめ

専有権と敷地利用権の分離処分は、規約で認められていても、実際には非常に稀なケースです。 特別な事情がない限り、通常は一体として処分するのが一般的です。 もし分離処分を検討する場合は、必ず専門家の助言を得て、慎重に進めるべきです。