区分所有法と管理人室：規約で共用部分を専用部分にできる？管理業務主任者試験問題解説

1. 区分所有法と専用部分・共用部分の基礎知識

区分所有法（区分所有建物の所有及び管理に関する法律）は、マンションなどの区分所有建物の所有と管理に関するルールを定めた法律です。この法律では、建物を「専用部分」と「共用部分」に区分しています。

* **専用部分**: 個々の区分所有者が単独で占有し、自由に使用できる部分です。（例：各戸の居室、バルコニーなど）
* **共用部分**: 全ての区分所有者で共有し、共同で使用・管理する部分です。（例：エントランス、廊下、屋上、管理事務室など）

これらの区分は、建物の構造や設計だけでなく、区分所有者の合意（規約）に基づいて決定されます。しかし、この合意は法律の範囲内でなければなりません。

2. 今回のケースへの直接的な回答

質問にある模擬試験の問題は、管理人室が「構造上の独立性」があっても、「利用上の独立性」がない場合は、専用部分とはみなされない、ということを示しています。

たとえ規約で共用部分を「専用部分」と定めたとしても、その部分が実際に「独立して利用できる状態」でなければ、法律上の専用部分とは認められないのです。管理人の常駐が困難な管理人室は、他の区分所有者も利用できる状態にあるため、利用上の独立性が欠如していると言えるでしょう。

3. 関係する法律や制度

関係する法律は、前述の**区分所有法**です。特に、第12条（共用部分の区分所有者の共有）や第13条（共用部分の管理）などが重要になります。これらの条文は、共用部分の定義や管理方法について規定しており、規約による変更にも限界があることを示唆しています。

4. 誤解されがちなポイントの整理

「規約で決めれば何でもできる」という誤解は、区分所有法の理解不足から生じます。規約は、区分所有法に反する内容を定めることはできません。共用部分を専用部分とするには、物理的に独立性があり、他の区分所有者の利用を完全に排除できる必要があります。単なる規約上の定めだけでは、法律上の効果は発生しません。

5. 実務的なアドバイスや具体例の紹介

例えば、管理人室が構造的に独立していて、かつ、他の区分所有者が一切立ち入れないような状態であれば、規約で専用部分として扱う可能性があります。しかし、管理人室に他の設備（例えば、集会室の一部）が含まれていたり、管理人が不在の際に共用部分として使用される可能性がある場合は、専用部分とは認められにくいでしょう。

6. 専門家に相談すべき場合とその理由

マンションの規約作成や改定、区分所有に関する紛争など、複雑な問題が発生した場合は、弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談することをお勧めします。専門家は、区分所有法の専門知識に基づいて適切なアドバイスを行い、紛争解決を支援します。

7. まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

管理人室を専用部分として扱うためには、構造上および利用上の独立性が不可欠です。規約で「専用部分」と定めたとしても、それが法律上の専用部分となるかどうかは、独立性の有無によって判断されます。管理人の常駐が困難な場合は、利用上の独立性が欠如しているため、専用部分とはみなされにくいでしょう。区分所有法の範囲内で規約を作成・運用することが重要です。