区分所有法の基礎知識：供用部分の持分と専有部分の処分に関する疑問を徹底解説！

1. 区分所有法の基礎知識

区分所有法（民法第205条以下）は、マンションなどの建物において、複数の所有者がそれぞれの専有部分（自分の部屋など）と、共有する供用部分（廊下、階段、エレベーターなど）を持つ場合の権利関係を定めた法律です。

専有部分は、個々の区分所有者が単独で所有する部分です。一方、供用部分は、すべての区分所有者が共有する部分で、それぞれの所有者はその共有持分（持分）を有します。この持分は、原則として、各区分所有者の専有部分の床面積の割合で決定されます。

2. 階段の持分について

質問にある「専有部分の床面積が同じ区分所有者が100人いて、階段が100段ある場合、階段の持分は一人1段になるのか」という疑問は、面積比例の原則を単純に適用した考え方です。しかし、実際には、階段の持分は、各区分所有者の専有部分の床面積の割合によって決定されます。階段が100段あるからといって、100等分されるわけではありません。あくまで、専有部分の床面積の割合に基づいて、各区分所有者の階段に対する持分が計算されます。

3. 供用部分の持分の譲渡について

テキストにある「供用部分の持分は、専有部分の処分に従い、原則として、専有部分と分離して処分することはできない」とは、自分の専有部分だけを売却したり、譲渡したりすることは難しいということです。供用部分の持分は、専有部分に付随して存在するため、専有部分を売却する際は、その専有部分に付随する供用部分の持分も一緒に売却（譲渡）するのが原則です。

4. 分離処分できる例外

では、「原則として」とはどういう意味でしょうか？例外が存在するということです。この例外は、個々のケースによって判断されます。例えば、裁判所が、特別な事情があるとして分離処分を認める判決を出すケースがあります。しかし、この判断は非常に複雑で、専門家の知識と経験が必要です。

5. 階段の一段の処分について

階段の一段を分離して処分することは、事実上不可能です。供用部分は、個々の部分に分割して処分できるような性質のものではありません。

6. 敷地利用権について

敷地利用権も、専有部分と同様に、原則として分離して処分することはできません。これも、個々のケースによって例外が認められる可能性はありますが、非常に難しいでしょう。

7. マンションの専有部分のみの処分について

三階建てマンションの201号室の所有者が、敷地利用権と分離して専有部分のみを処分することは、原則としてできません。201号室を購入する人は、その専有部分に付随する敷地利用権も一緒に取得することになります。

8. まとめ

供用部分の持分は、専有部分の床面積の割合で決定され、原則として専有部分と分離して処分することはできません。例外はありますが、非常に複雑な判断が必要となるため、専門家のアドバイスを受けることが重要です。敷地利用権についても同様です。不動産に関するトラブルを避けるためにも、専門家への相談を検討することをお勧めします。 不明な点があれば、弁護士や不動産専門家にご相談ください。