区分所有法の10問！マンション管理の基礎知識を徹底解説

回答と解説

テーマの基礎知識（定義や前提の説明）

建物区分所有法（以下、区分所有法）は、マンションなどの集合住宅における区分所有（建物を区分してそれぞれが所有する制度）に関する法律です。専有部分（個人が所有する部分、例えば自室）と共有部分（全員で共有する部分、例えば廊下やエレベーター）を明確に規定し、管理組合の運営や区分所有者間の権利義務を定めています。 この法律を理解することは、マンションに住む全ての人にとって非常に重要です。

今回のケースへの直接的な回答

質問にある10個の問題について、それぞれ正誤判定と理由を解説します。

(1) 誤り。管理者は規約で定められていない限り、単独で共有部分の保存行為を行うことはできません。管理組合の決議が必要になります。

(2) 正しい。区分所有者全体の共同の利益に反する行為で、著しい障害があり、他の方法では除去できない場合、管理組合は集会の決議で賃貸借を解除できます。これは、区分所有者の利益を守るための重要な規定です。

(3) 正しい。共用部分の持分は、原則として専有部分の持分の割合によって決まります。これは、所有権の割合に比例して共有部分の使用権限を持つことを意味します。

(4) 正しい。共有部分の変更は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議が必要です。これは、共有部分の変更が、他の区分所有者の権利に影響を与えるため、高いハードルが設けられています。

(5) 正しい。敷地利用権が複数人で共有されている場合、専有部分と敷地利用権を分離して処分することはできません。これは、専有部分と敷地利用権が密接に関連しているためです。

(6) 誤り。区分所有法第62条第1項の修繕積立金の不足額の負担に関する立替決議は、区分所有者及び議決権の五分の四以上の多数による決議が必要です。

(7) 誤り。建物の二分の一を超える部分が滅失した場合でも、緊急時であっても、共用部分の復旧には区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による決議が必要です。

(8) 正しい。区分所有法第57条の行為の停止等を請求する訴訟は、区分所有者及び議決権の各過半数の集会の決議が必要です。これは、訴訟によって他の区分所有者の権利を制限するため、一定の合意が必要とされています。

(9) 正しい。規約の設定、変更には特別決議（通常より高い議決権の割合が必要）が必要ですが、廃止は普通決議で可能です。これは、規約の廃止の方が、設定や変更よりも影響が少ないと判断されているためです。

(10) 正しい。管理組合は区分所有者で構成され、その最高意思決定機関です。

関係する法律や制度

建物区分所有法、民法（共有に関する規定）

誤解されがちなポイントの整理

「管理組合の決議」と「区分所有者の合意」は異なる概念です。管理組合の決議は、議決権の割合に基づいて行われますが、合意は全区分所有者の同意が必要です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

管理組合の規約をよく理解し、必要に応じて専門家（弁護士や不動産管理会社）に相談しましょう。

専門家に相談すべき場合とその理由

規約の解釈に迷う場合、紛争が発生した場合、法律問題に巻き込まれた場合などは、専門家に相談することが重要です。専門家のアドバイスは、トラブルを未然に防ぎ、適切な解決策を見つける上で役立ちます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

区分所有法は、マンションの円滑な運営に不可欠な法律です。各条文の正確な理解と、管理組合における適切な意思決定が、快適なマンション生活を送る上で重要となります。 不明な点があれば、専門家に相談することをお勧めします。