区画整理後の抵当権表示変更登記は必要？費用は誰が払うの？

質問の概要

【背景】

3年前に仮換地の土地を購入し、住宅ローンを借りて抵当権を設定。
土地は従前地分筆されており、本換地でも抵当権の手続きは不要と説明を受けた。
7月に本換地となり、町名と番地が変更になった。
銀行から抵当権の表示変更登記が必要と言われ、1万円の費用を請求された。
近所の人たちは表示変更登記の話がない。

【悩み】

区画整理で住所変更があった場合、抵当権の表示変更登記は本当に必要なのか？
必要な場合、その費用は自分で負担するものなのか？
過去に銀行から誤った情報を伝えられた経験があり、今回も信用できない。

区画整理による住所変更の場合、抵当権の表示変更登記は必要です。費用は原則、債務者（質問者様）負担です。

抵当権表示変更登記って何？テーマの基礎知識

不動産を担保（万が一、ローンを返せなくなった場合に備えて、金融機関がお金を回収できるようにする仕組み）にしてお金を借りることを「抵当権設定」と言います。

住宅ローンを組む際には、この抵当権を設定するのが一般的です。抵当権は、借りたお金をきちんと返済すれば消滅します。しかし、何らかの事情で不動産の表示（住所など）が変わった場合は、抵当権の内容も変更する必要が出てきます。

この変更手続きが「抵当権表示変更登記」です。簡単に言うと、抵当権の情報を最新の状態に書き換える作業です。

区画整理と抵当権表示変更登記：今回のケースへの直接的な回答

今回のケースでは、区画整理によって土地の住所（地番）が変わったため、抵当権の表示変更登記が必要になります。これは、抵当権が設定されている土地の特定情報を正確に保つために不可欠な手続きです。

ただし、ご質問者様が「従前地分筆」の手続きを済ませていたとしても、区画整理による地番変更があった場合は、表示変更登記が必要となるのが一般的です。

銀行から1万円の費用を請求されたとのことですが、これは司法書士に支払う手数料です。表示変更登記は専門的な知識が必要なため、通常は司法書士に依頼します。

関係する法律や制度：表示変更登記の法的根拠

抵当権表示変更登記は、不動産登記法という法律に基づいて行われます。不動産登記法は、不動産に関する権利関係を明確にするための法律です。

区画整理が行われると、土地の地番が変更されることがあります。この地番の変更は、不動産の表示が変わったとみなされ、登記簿に記載されている情報を変更する必要が生じます。この変更手続きが、表示変更登記です。

また、住宅ローンの契約書には、住所変更があった場合に、速やかに変更手続きを行う旨の条項が含まれているのが一般的です。

誤解されがちなポイント：抵当権抹消や再設定との違い

過去に銀行から「抵当権を抹消して再設定する必要がある」と言われたとのことですが、これは誤解されている可能性があります。

区画整理後の地番変更の場合、通常は抵当権を抹消して再度設定し直す必要はありません。必要なのは、抵当権の表示変更登記のみです。

抵当権の抹消と再設定は、例えば住宅ローンの借り換えなど、別の事情がある場合に行われる手続きです。区画整理による地番変更とは、手続きの内容が異なります。

今回のケースで、抵当権の抹消や再設定が必要ないのは、すでに抵当権が設定されているからです。表示変更登記を行うことで、抵当権の情報が最新のものに更新され、引き続き効力を持ちます。

実務的なアドバイス：手続きの流れと注意点

抵当権表示変更登記の手続きは、以下の流れで進みます。

司法書士への依頼: 銀行から紹介された司法書士、またはご自身で選んだ司法書士に依頼します。
必要書類の準備: 登記に必要な書類（住民票、印鑑証明書など）を準備します。司法書士が指示してくれます。
登記申請: 司法書士が法務局に登記申請を行います。
登記完了: 登記が完了すると、新しい地番が記載された登記識別情報（権利証のようなもの）が発行されます。

注意点としては、

費用: 司法書士への報酬（1万円程度が相場）と、登録免許税（不動産の評価額によって変動）がかかります。
書類の確認: 司法書士から渡される書類は、内容をよく確認しましょう。
銀行との連携: 銀行との連携も重要です。手続きについて不明な点があれば、遠慮なく質問しましょう。

専門家に相談すべき場合とその理由

今回のケースでは、専門家である司法書士に相談することが重要です。表示変更登記は専門的な知識が必要であり、ご自身で行うのは難しい場合があります。

また、過去に銀行から誤った情報を伝えられた経験があるとのことですので、司法書士に相談することで、手続きの進め方や費用について、より詳しく説明を受けることができます。

もし、銀行とのやり取りに不安を感じる場合は、司法書士に間に入ってもらうことも可能です。司法書士は、あなたの権利を守るために、専門的な立場からアドバイスをしてくれます。

さらに、万が一、銀行との間でトラブルが発生した場合も、司法書士が対応してくれます。専門家のサポートを受けることで、安心して手続きを進めることができます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問の重要ポイントをまとめます。

区画整理による地番変更があった場合、抵当権の表示変更登記は必要です。
費用は、原則として債務者（あなた）が負担します。
抵当権を抹消して再設定する必要はありません。
手続きは司法書士に依頼するのが一般的です。
過去の経験から銀行を信用できない場合は、司法書士に相談し、手続きについて詳しく説明を受けましょう。

区画整理は、土地の利用価値を高めるための重要な取り組みですが、それに伴う手続きは複雑になることもあります。専門家のサポートを受けながら、適切に対応していくことが大切です。