収益が出ない物件って怖い？不動産投資の1棟マンション購入に関する疑問を解決！

不動産投資の基礎知識：なぜ1棟マンションが売られるのか？

不動産投資の世界では、1棟のマンション全体をまとめて購入する「1棟売り」という取引がよく行われます。これは、複数の部屋を所有することで、家賃収入という安定した収入源を確保できる可能性があるからです。しかし、すべての1棟マンションが常に良好な状態とは限りません。

なぜ、収益が出ない、または出にくくなっている物件が売りに出されるのでしょうか？ 主な理由は以下の通りです。

• 老朽化：建物が古くなると、修繕費（建物の修理にかかる費用）がかさみ、家賃収入を圧迫します。
• 空室率の増加：入居者が減ると、家賃収入が減少し、ローンの返済が難しくなることもあります。
• 金利上昇：ローンの金利が上がると、返済額が増え、手元に残るお金が少なくなります。
• 周辺環境の変化：近隣に新しい競合物件が建ったり、地域の人口が減ったりすると、家賃収入が減少する可能性があります。

これらの理由から、オーナー（物件の所有者）は、現在の状況を改善するため、あるいは将来的なリスクを避けるために、物件を売却することを検討する場合があります。

今回のケースへの直接的な回答：収益が出ない物件を買うのは危険？

収益が出ない物件を購入することは、必ずしも「危険」と一概に言えるわけではありません。重要なのは、物件の現状を正確に把握し、将来的な収益性を見通すことです。

収益が出ない物件には、以下のようなケースが考えられます。

• 一時的な問題：修繕が必要な箇所がある、空室が一時的に多いなど、一時的な問題で収益が悪化している場合。
• 割安な物件：物件価格が安く、将来的に家賃を上げたり、リフォームで価値を高めたりできる可能性がある場合。
• 再生可能物件：大規模なリフォームや改修を行うことで、収益を改善できる可能性がある場合。

一方、以下のような場合は注意が必要です。

• 構造的な問題：建物の構造に問題があり、修繕費用が莫大にかかる場合。
• 周辺環境の悪化：周辺に嫌悪施設ができたり、治安が悪化したりするなど、将来的な家賃収入の減少が避けられない場合。
• 高すぎる購入価格：物件の価値に見合わない価格で購入した場合。

したがって、収益が出ない物件を購入する際には、慎重な検討と専門家の意見が不可欠です。

不動産投資に関わる法律や制度：知っておくべきこと

不動産投資には、様々な法律や制度が関係してきます。主なものをいくつか紹介します。

• 建築基準法：建物の構造や用途、安全基準などを定めています。物件の耐震性や防火性などを確認する際に重要です。
• 都市計画法：都市の土地利用に関するルールを定めています。用途地域（建物の用途を制限する地域）によって、建てられる建物の種類や高さなどが異なります。
• 借地借家法：建物の賃貸借に関するルールを定めています。家賃の増減や契約更新などに関わる重要な法律です。
• 固定資産税・都市計画税：不動産を所有していると課税される税金です。これらの税額も、物件の収益性に影響を与えます。
• 不動産特定共同事業法：複数の投資家が出資し、共同で不動産投資を行う際のルールを定めています。

これらの法律や制度を理解しておくことで、不動産投資のリスクをある程度把握し、適切な対策を講じることができます。

誤解されがちなポイント：表面的な情報に惑わされない

不動産投資に関する情報には、誤解を招きやすいポイントがいくつかあります。以下に、注意すべき点をいくつか挙げます。

• 利回りだけに注目しない：表面利回り（年間家賃収入÷物件価格）は、あくまで目安です。修繕費や固定資産税などの費用を考慮した「実質利回り」で判断する必要があります。
• 過去のデータに固執しない：過去の家賃収入や入居率は、あくまで参考です。将来的な家賃相場や空室率を予測することが重要です。
• 不動産会社の言葉を鵜呑みにしない：不動産会社は、物件を売ることが目的です。良いことばかりではなく、リスクについても説明を求める必要があります。
• 物件の見た目に騙されない：外観が綺麗でも、内部に問題がある場合があります。建物の構造や設備の状況を詳しく確認することが大切です。

これらのポイントに注意し、多角的な視点から物件を評価することが重要です。

実務的なアドバイス：物件選びで失敗しないために

収益が出ない物件を購入する際には、以下の点に注意しましょう。

• 徹底的な調査：物件の現状（建物の状態、設備の状況、入居状況、周辺環境など）を詳細に調査します。
• 専門家への相談：不動産鑑定士、建築士、税理士など、専門家のアドバイスを受けます。
• 資金計画の策定：購入価格、修繕費、運営費用、税金などを考慮した、詳細な資金計画を立てます。
• リスク管理：空室リスク、家賃下落リスク、金利上昇リスクなど、様々なリスクを想定し、対策を講じます。
• 長期的な視点：短期的な利益だけでなく、長期的な視点から物件の価値を見極めます。

これらのアドバイスを参考に、慎重に物件を選ぶようにしましょう。

専門家に相談すべき場合：プロの力を借りる

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

• 物件の構造や設備の状況がよくわからない場合：建築士に建物の診断を依頼し、修繕費用や将来的なリスクを評価してもらいましょう。
• 周辺環境や法的規制について詳しく知りたい場合：不動産鑑定士や弁護士に相談し、専門的なアドバイスを受けましょう。
• 税金や資金計画について不安がある場合：税理士に相談し、適切な節税対策や資金計画を立ててもらいましょう。
• 複数の物件を比較検討したい場合：不動産コンサルタントに相談し、客観的なアドバイスを受け、最適な物件を選びましょう。

専門家の力を借りることで、より安全で確実な不動産投資を行うことができます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問に対する重要なポイントをまとめます。

• 収益が出ない物件は、必ずしも悪いとは限りません。物件の現状と将来性を見極めることが重要です。
• 物件の老朽化、空室率の増加、金利上昇、周辺環境の変化などが、収益が出ない原因として考えられます。
• 表面的な情報に惑わされず、徹底的な調査と専門家への相談を行いましょう。
• 長期的な視点とリスク管理を意識し、慎重に物件を選ぶことが大切です。

不動産投資は、大きな利益を得られる可能性がある一方で、リスクも伴います。しっかりと情報収集し、専門家のアドバイスを受けながら、賢く投資を行いましょう。