収益アパート売却、「売れないから？」の疑問を徹底解説！購入者の視点も

不動産投資の基礎知識：収益物件とは？

収益物件とは、賃料収入を得ることを目的として所有する不動産のことです。具体的には、アパート、マンション、戸建て賃貸、テナントビルなどが挙げられます。これらの物件は、所有者に定期的な収入をもたらす可能性があるため、投資対象として人気があります。

収益物件の魅力は、家賃収入による安定したキャッシュフロー（現金の流れ）です。また、不動産はインフレ（物価上昇）に強い資産とも言われており、資産価値が上昇する可能性もあります。ただし、空室リスクや修繕費などの費用がかかることも考慮する必要があります。

収益物件を所有する目的は、大きく分けて2つあります。

• インカムゲイン（収益）： 賃料収入のこと。毎月安定した収入を得ることが期待できます。
• キャピタルゲイン（売却益）： 不動産の価値が上昇し、売却することで利益を得ること。

不動産投資は、長期的な視点とリスク管理が重要です。

なぜ収益物件は売られるのか？多様な売却理由を理解する

収益物件が売却される理由は多岐にわたります。必ずしも「収益が出ないから」というわけではありません。主な理由をいくつか見ていきましょう。

• 収益性の変化：
  
  
  当初は高利回り（投資額に対する収入の割合）だった物件でも、時間の経過とともに家賃の下落や修繕費の増加などにより、収益性が悪化することがあります。
  
• 所有者の状況変化：
  
  
  相続、転勤、資金需要など、所有者の個人的な事情により売却が必要になることがあります。
  
• 資産の組み換え：
  
  
  より高い収益が見込める物件への買い替えや、ポートフォリオ（資産の組み合わせ）の見直しのために売却することもあります。
  
• 不動産市場の変動：
  
  
  不動産価格が上昇している時期には、売却益を得るために売却するケースもあります。
  
• 物件の老朽化：
  
  
  建物の老朽化が進み、修繕費用が増大することが見込まれる場合、売却を選択することもあります。
  

このように、収益物件の売却理由は、物件の状態、所有者の状況、市場の動向など、様々な要因が複雑に絡み合っています。

収益物件の売買に関わる法律と制度

収益物件の売買には、様々な法律や制度が関わってきます。主なものをいくつか紹介します。

• 宅地建物取引業法：
  
  
  不動産の売買や仲介を行う業者（宅地建物取引業者）は、この法律に基づいて業務を行います。物件の重要事項の説明や契約書の作成など、取引を公正に進めるためのルールが定められています。
  
• 都市計画法・建築基準法：
  
  
  建物の用途や建築に関する規制を定めています。これらの法律に違反している物件は、売買に影響が出ることがあります。
  
• 税金：
  
  
  不動産の売買には、所得税、住民税、固定資産税、都市計画税など、様々な税金が関係します。税金に関する知識も重要です。
  
• 不動産登記：
  
  
  不動産の所有権や権利関係を明確にするための手続きです。売買が成立した場合、所有権移転登記を行う必要があります。
  

これらの法律や制度を理解しておくことは、不動産取引を安全に進めるために不可欠です。

誤解されがちなポイント：売却＝悪い物件？

収益物件が売られているのを見ると、「何か問題がある物件なのでは？」と不安に感じるかもしれません。しかし、それは誤解である場合があります。

売却理由でも述べたように、売却理由は多岐にわたります。必ずしも物件に問題があるとは限りません。例えば、所有者の個人的な事情や、市場の状況によって売却が決定されることもあります。

重要なのは、物件の情報をしっかりと確認し、客観的に判断することです。物件の収益性、状態、周辺環境などを総合的に評価し、自分にとって投資価値があるかどうかを見極めることが大切です。

実務的なアドバイス：物件購入前のチェックポイント

収益物件を購入する際には、以下の点をチェックすることが重要です。

• 物件調査：
  
  
  物件の所在地、築年数、構造、間取り、設備などを確認します。
  
• 収益性の分析：
  
  
  家賃収入、管理費、修繕費、固定資産税などの費用を考慮して、 net operating income (NOI・純営業利益)や利回り（表面利回り、実質利回り）を計算し、収益性を評価します。
  
• 周辺環境の調査：
  
  
  周辺の賃貸需要、競合物件の状況、交通アクセスなどを確認します。
  
• 法的規制の確認：
  
  
  都市計画法や建築基準法などの法的規制を確認し、問題がないかを確認します。
  
• 契約内容の確認：
  
  
  売買契約書の内容をしっかりと確認し、不明な点は専門家に相談します。
  

これらのチェックポイントを参考に、慎重に物件を選びましょう。

専門家に相談すべき場合とその理由

不動産投資は専門的な知識が必要となるため、専門家に相談することも検討しましょう。以下のような場合には、専門家への相談をおすすめします。

• 物件の評価が難しい場合：
  
  
  物件の収益性や将来性を判断するのが難しい場合は、不動産鑑定士や不動産コンサルタントに相談しましょう。
  
• 法的問題がある場合：
  
  
  物件に関する法的問題（例：境界線、権利関係）がある場合は、弁護士に相談しましょう。
  
• 税金に関する疑問がある場合：
  
  
  不動産売買に伴う税金について疑問がある場合は、税理士に相談しましょう。
  
• 契約内容が理解できない場合：
  
  
  売買契約書の内容が理解できない場合は、宅地建物取引士や弁護士に相談しましょう。
  

専門家の意見を聞くことで、より安全で確実な不動産投資を行うことができます。

まとめ：収益物件売却の真相と賢い判断

収益物件が売却される理由は様々であり、必ずしも「売れない物件」だからというわけではありません。所有者の状況変化、資産の組み換え、市場の変動など、様々な要因が考えられます。

収益物件を購入する際には、物件の詳細な調査を行い、収益性やリスクをしっかりと評価することが重要です。専門家の意見も参考にしながら、自分にとって最適な投資判断を行いましょう。

不動産投資は、長期的な視点とリスク管理が不可欠です。焦らず、慎重に検討し、賢い投資を行いましょう。