収益マンションの二番抵当での追加融資は可能？注意点も解説

二番抵当融資とは？ 基礎知識を解説

不動産担保ローンについて理解を深めるために、まずは基本的な知識から確認しましょう。

不動産担保ローンとは、土地や建物などの不動産を担保（万が一返済できなくなった場合に、貸したお金を回収するための手段）として、お金を借りるローンのことです。今回のケースで登場する「抵当」とは、この担保のことを指します。

一番抵当（第一順位の抵当権）とは、複数の抵当権が設定されている場合に、最も優先的に弁済を受けられる権利のことです。今回のケースでは、マンションの借入金1億4千万円を借りている銀行が一番抵当権者となります。

二番抵当（第二順位の抵当権）とは、一番抵当権の次に弁済を受けられる権利です。つまり、万が一マンションを売却して借金を返済することになった場合、まず一番抵当権者である銀行が1億4千万円を回収し、残ったお金から二番抵当権者である信用金庫が2500万円を回収することになります。

二番抵当権を設定して融資を受けるということは、万が一の際に返済を受けられる順番が後になるため、融資を行う金融機関にとってはリスクが高くなります。そのため、融資の審査は厳しくなり、金利も高めに設定される傾向があります。

今回のケースへの直接的な回答

結論から言うと、収益マンションを担保に、二番抵当で2500万円の融資を受けることは可能です。

ただし、融資を受けるためには、いくつかのハードルをクリアする必要があります。

主な審査項目としては、

• マンションの現在の価値（不動産鑑定評価など）
• マンションの賃料収入（キャッシュフロー）
• 借入希望者の信用情報（返済能力）
• 既存の借入金の返済状況

などが挙げられます。

金融機関は、これらの情報を総合的に判断して、融資の可否を決定します。融資が承認された場合でも、金利や返済期間などの条件は、金融機関との交渉によって決定されます。

関係する法律や制度について

不動産担保ローンに関係する主な法律としては、民法があります。民法では、抵当権の設定や行使、債権の弁済などについて規定されています。

また、融資を行う金融機関は、金融商品取引法や貸金業法などの法律に基づき、適切な業務を行う必要があります。

不動産登記法も関係しており、抵当権の設定や変更は、法務局で登記することによって効力が生じます。この登記によって、第三者（他の人）に対しても、抵当権の存在を主張できるようになります。

誤解されがちなポイントの整理

二番抵当での融資について、よくある誤解とその解説を以下にまとめます。

誤解1：二番抵当での融資は絶対に受けられない

実際は、審査に通れば融資を受けることは可能です。ただし、審査は厳しく、金利も高くなる傾向があります。

誤解2：二番抵当権者は、一番抵当権者よりも優先して弁済を受けられる

これは誤りです。抵当権の順位に従って弁済が行われるため、二番抵当権者は、一番抵当権者よりも後に弁済を受けることになります。

誤解3：二番抵当を設定すると、一番抵当の融資条件が悪くなる

通常は、二番抵当を設定したからといって、一番抵当の融資条件が直ちに悪くなるわけではありません。ただし、二番抵当の設定によって、マンションの担保価値が減少すると判断された場合は、一番抵当の金融機関から追加の担保を求められる可能性はあります。

実務的なアドバイスと具体例

二番抵当での融資を検討する際には、以下の点に注意しましょう。

1. 複数の金融機関を比較検討する

融資条件は、金融機関によって異なります。複数の金融機関に相談し、金利や手数料、返済期間などを比較検討しましょう。インターネットで不動産担保ローンを比較できるサイトもあります。

2. 専門家（不動産鑑定士、ファイナンシャルプランナーなど）に相談する

不動産の価値評価や、資金計画について、専門家のアドバイスを受けることも重要です。特に、キャッシュフローの見通しや、返済計画については、専門的な知識が必要となる場合があります。

3. 既存の借入金の返済状況を良好に保つ

金融機関は、借入希望者の信用情報を重視します。既存の借入金の返済が滞っていると、融資の審査に通りにくくなります。返済状況を良好に保つことは、融資を受けるための重要な条件となります。

4. リスクを十分に理解する

二番抵当での融資は、返済が滞った場合のリスクが高くなります。万が一、マンションを売却しても、一番抵当権者の債権をすべて回収できない場合、二番抵当権者である信用金庫への返済が滞る可能性があります。リスクを十分に理解した上で、慎重に検討しましょう。

具体例：

Aさんは、3億円の収益マンションを所有しており、1億4千万円の借入金が残っていました。Aさんは、事業資金として2500万円の融資が必要になり、二番抵当での融資を検討しました。複数の金融機関に相談した結果、B信用金庫から、年利3.5%、返済期間15年の条件で融資を受けることができました。Aさんは、専門家のアドバイスを受け、キャッシュフローをしっかり管理し、返済計画を立てて、無事に返済を続けています。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

• 不動産の価値評価に不安がある場合： 不動産鑑定士に相談し、正確な不動産価値を把握しましょう。
• 資金計画に不安がある場合： ファイナンシャルプランナーに相談し、適切な資金計画を立ててもらいましょう。
• 複数の金融機関を比較検討したい場合： 不動産ローンの専門家（不動産コンサルタントなど）に相談し、最適な金融機関を紹介してもらいましょう。
• 法的な手続きについて不安がある場合： 司法書士に相談し、抵当権の設定や抹消などの手続きをスムーズに進めましょう。

専門家は、それぞれの専門知識を活かして、あなたの状況に合ったアドバイスをしてくれます。専門家の意見を聞くことで、より安全で確実な判断ができるようになります。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

今回の質問に対する重要なポイントをまとめます。

• 収益マンションを担保に、二番抵当で追加の融資を受けることは可能です。
• ただし、審査は厳しく、金利も高くなる傾向があります。
• 融資を受けるためには、マンションの価値、賃料収入、借入希望者の信用情報などが審査されます。
• 複数の金融機関を比較検討し、専門家のアドバイスを受け、リスクを十分に理解した上で、慎重に検討しましょう。
• 万が一の事態に備え、返済計画をしっかりと立てることが重要です。

二番抵当での融資は、資金調達の選択肢の一つですが、リスクも伴います。メリットとデメリットを理解し、慎重な判断を心がけましょう。