収益マンションの借入可能額、路線価や満室時の家賃で変わる？計算方法を解説！

回答と解説

テーマの基礎知識：不動産投資と融資の基本

不動産投資の世界では、金融機関からの融資（お金を借りること）が非常に重要です。 収益マンション（アパート、マンションなど、家賃収入を得る目的の物件）を購入する際、多くの方がこの融資を利用します。 融資額は、物件の購入価格をカバーするだけでなく、修繕費や空室リスクに備えるためにも重要です。

融資を受けるためには、金融機関の審査を通過する必要があります。 審査では、物件の価値、家賃収入の見込み、個人の信用情報などがチェックされます。 金融機関は、融資したお金をきちんと返済してもらえるかどうかを慎重に判断します。 融資の仕組みを理解することは、不動産投資を成功させるための第一歩と言えるでしょう。

融資の種類

不動産投資には、様々な種類の融資があります。主なものとしては、

• プロパー融資：金融機関が独自で審査し、融資を行うもの。
• アパートローン：アパートやマンションなどの収益物件に特化した融資。
• フラット35：住宅金融支援機構が提供する長期固定金利型の住宅ローン（一部、収益物件にも利用可能）。

などがあります。それぞれの融資には、金利（お金を借りる際の費用）、返済期間、担保（万が一返済できなくなった場合に備えて提供する物）などの条件が異なります。 どの融資を選ぶかは、個々の状況や物件によって異なります。

今回のケースへの直接的な回答：借入可能額の計算方法

収益マンションの借入可能額は、いくつかの要素を総合的に判断して決定されます。 知人の方が言及していた「路線価の7割」や「満室時の家賃収入の85%」というのは、あくまで目安の一つです。 実際の融資額は、金融機関の審査によって大きく変動します。

主な判断基準

金融機関が融資額を決定する際に考慮する主な要素は以下の通りです。

• 物件の価値：

  不動産の価値を評価する方法はいくつかあります。

  • 路線価（相続税路線価）：国税庁が定める土地の評価額。
  • 公示価格：国土交通省が公表する土地の価格。
  • 不動産鑑定評価額：不動産鑑定士が専門的な知識に基づいて算出する評価額。

  金融機関は、これらの評価額を参考に、担保価値を判断します。

• 家賃収入：

  安定した家賃収入が見込める物件は、融資を受けやすくなります。
  金融機関は、現在の家賃収入だけでなく、将来的な家賃収入の見込み（空室リスク、修繕費など考慮）も評価します。

• 個人の信用力：

  個人の収入、借入状況、過去の返済履歴などが審査されます。
  信用力が高ければ、より多くの融資を受けられる可能性があります。

• 自己資金：

  自己資金が多いほど、融資を受けやすくなります。
  自己資金は、万が一の事態に備えるための安全策とも考えられます。

計算方法の例

具体的な計算方法を、シンプルな例で説明します。
金融機関によって計算方法は異なりますが、基本的な考え方は共通しています。
例えば、

• 物件の価値：5,000万円
• 年間家賃収入：600万円
• 融資期間：20年
• 金利：2%

この場合、金融機関は、物件の価値や家賃収入を基に、返済能力を評価します。
融資可能額は、物件の担保価値（例：物件価格の70%）と、家賃収入から算出される返済可能額（年間家賃収入の一定割合）を比較して、低い方の金額になることが多いです。

関係する法律や制度

不動産投資と融資には、様々な法律や制度が関係しています。
以下に、主なものをいくつか紹介します。

• 金融商品取引法：金融機関が融資を行う際の、情報開示や説明義務などを定めています。
• 不動産登記法：不動産の所有権や担保権などを登記する際のルールを定めています。
• 都市計画法、建築基準法：建物の用途や構造に関する規制を定めています。
• 所得税法：不動産所得にかかる税金について定めています。

これらの法律や制度は、不動産投資を行う上で、必ず理解しておくべき重要な要素です。

誤解されがちなポイントの整理

不動産投資と融資に関する誤解は多く存在します。
以下に、よくある誤解とその解説をします。

• 誤解1：高利回りの物件ほど儲かる

  高利回りの物件は魅力的に見えますが、必ずしも儲かるとは限りません。
  高利回りの物件は、空室リスクが高かったり、修繕費が高額になる可能性があります。
  利回りだけでなく、物件の立地、築年数、管理状況なども総合的に判断する必要があります。

• 誤解2：自己資金は少ない方が良い

  自己資金が少ないと、レバレッジ効果（少ない資金で大きな投資を行うこと）を活かせますが、リスクも高まります。
  自己資金が少ないと、金利上昇や空室リスクの影響を受けやすくなります。
  自己資金は、リスクを軽減するための重要な要素です。

• 誤解3：金融機関はどこでも同じ

  金融機関によって、審査基準や融資条件は異なります。
  メガバンク、地方銀行、信用金庫など、それぞれの金融機関には、得意とする物件や融資の種類があります。
  複数の金融機関を比較検討することが重要です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

実際に融資を受ける際の、実務的なアドバイスや具体例を紹介します。

• 情報収集

  複数の金融機関から、融資の仮審査を受けることをおすすめします。
  仮審査では、個人の属性や物件の情報に基づいて、融資可能額や金利などの条件を提示してもらえます。
  複数の金融機関を比較検討することで、より有利な条件で融資を受けられる可能性があります。

• 事業計画書の作成

  金融機関に提出する事業計画書は、非常に重要です。
  事業計画書には、物件の詳細情報、家賃収入の見込み、経費、返済計画などを具体的に記載します。
  事業計画書を丁寧に作成することで、金融機関からの信頼を得やすくなります。

• 専門家への相談

  不動産投資や融資に関する専門家（不動産鑑定士、ファイナンシャルプランナー、税理士など）に相談することも有効です。
  専門家のアドバイスを受けることで、リスクを軽減し、より良い投資判断ができる可能性があります。

具体例

例えば、
築年数が古い物件を購入する場合、
金融機関は修繕費のリスクを考慮して、融資額を低く抑える可能性があります。
この場合、事前に修繕計画を立て、修繕費の見積もりを提出することで、融資を受けやすくなる場合があります。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

• 初めて不動産投資を行う場合：

  不動産投資には、専門的な知識が必要です。
  初めての場合は、専門家のアドバイスを受けることで、リスクを軽減し、成功の可能性を高めることができます。

• 融資の審査が通らない場合：

  融資の審査が通らない場合、専門家は、原因を分析し、改善策を提案してくれます。
  専門家のサポートを受けることで、融資を受けられる可能性が高まります。

• 税金に関する疑問がある場合：

  不動産投資には、税金に関する複雑なルールがあります。
  税理士に相談することで、節税対策や確定申告に関するアドバイスを受けることができます。

相談できる専門家

• 不動産鑑定士：物件の価値評価や、不動産に関する専門的なアドバイスをしてくれます。
• ファイナンシャルプランナー：個人の資産運用や、ライフプランに関するアドバイスをしてくれます。
• 税理士：税金に関する相談や、確定申告のサポートをしてくれます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問に対する重要なポイントをまとめます。

• 借入可能額は、物件の価値、家賃収入、個人の信用力などを総合的に判断して決定されます。
• 路線価や満室時の家賃収入は、あくまで目安であり、金融機関の審査によって変動します。
• 個人と法人では、融資条件が異なる場合があります。
• 複数の金融機関を比較検討し、専門家にも相談することが重要です。

不動産投資は、大きなリターンを得られる可能性がある一方で、リスクも伴います。
融資の仕組みを理解し、慎重に計画を立てることで、成功の可能性を高めることができます。