収益マンション売買、所有権移転スキームは通謀虚偽表示？

回答と解説

テーマの基礎知識：通謀虚偽表示とは？

不動産取引において、難しい言葉が出てくると「一体何のこと？」と混乱してしまいますよね。まず、今回のテーマである「通謀虚偽表示」について、わかりやすく説明しましょう。

通謀虚偽表示とは、簡単に言うと、「当事者同士がグルになって、本当は違うことを契約書に書くこと」です。例えば、実際にはお金のやり取りがないのに、あたかも売買があったように見せかける場合などが該当します。

なぜ、こんなことが問題になるのでしょうか？それは、第三者（債権者など）を騙すために行われることが多いからです。例えば、借金があり、差し押さえを逃れるために、親族に不動産を売ったように見せかける、といったケースです。

民法という法律では、通謀虚偽表示は原則として無効とされています。つまり、その契約はなかったことになる可能性があるのです。ただし、騙されたことを知らなかった第三者（善意の第三者と言います）は保護される場合があります。

今回のケースへの直接的な回答

今回のケースでは、売主と買主の間で、「抹消手続きが完了するまでは、所有権だけを先に移転する」というスキームが検討されています。このスキームが通謀虚偽表示にあたるかどうかは、非常に微妙な判断になります。

ポイントは、「本当に売買をする意思があるのか」という点です。もし、売主と買主が本当に売買をしようと思っていて、一時的な事情で所有権移転と金銭授受のタイミングがずれるだけなら、通謀虚偽表示と判断される可能性は低くなります。

しかし、差し押さえを避けることが主な目的で、売買が建前になっているような場合は、通謀虚偽表示と判断されるリスクが高まります。裁判になった場合、裁判官は様々な証拠や状況を総合的に判断します。

関係する法律や制度

今回のケースで関係する主な法律は、民法です。特に、民法94条の「虚偽表示」に関する規定が重要になります。

民法94条1項では、「相手方と通じてした虚偽の意思表示は、無効とする」と定められています。つまり、通謀虚偽表示は無効になるという原則を示しています。

また、民法94条2項では、「虚偽の意思表示の無効は、善意の第三者に対抗することができない」と定められています。これは、通謀虚偽表示によって不利益を被った第三者を保護するための規定です。

さらに、不動産登記法も関係してきます。所有権移転登記は、第三者に対する対抗要件（たいこうようけん）として非常に重要です。つまり、登記をすることで、第三者に対して自分の権利を主張できるようになります。

誤解されがちなポイントの整理

この問題でよく誤解されがちなポイントを整理しておきましょう。

・「売買の意思があれば、通謀虚偽表示にはならない」とは限らない

売買の意思があったとしても、差し押さえを避けるために作為的なスキームを用いると、通謀虚偽表示と判断される可能性があります。大切なのは、「取引の目的」と「方法」が社会的に見て妥当かどうかです。

・「買主が理解していれば、問題ない」とは限らない

買主がスキームを理解していたとしても、通謀虚偽表示にあたる可能性があります。当事者同士が合意しているからといって、法律違反が許されるわけではありません。

・「差し押さえを避けるため」は、マイナス要素になる

差し押さえを避けることが主な目的であると判断されると、通謀虚偽表示のリスクは高まります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

今回のケースでは、以下のような点に注意しながら、慎重に進める必要があります。

・専門家への相談

まずは、弁護士や不動産に詳しい専門家に相談し、スキームの法的リスクについてアドバイスを受けることが重要です。専門家は、個別の状況に合わせて、最適なアドバイスをしてくれます。

・書面の作成

スキームを実行する際は、詳細な契約書や合意書を作成し、売買の意思や、所有権移転と金銭授受のタイミングが異なる理由などを明確に記載しておくことが重要です。これにより、万が一、裁判になった場合に、売買の正当性を主張する根拠となります。

・金銭授受の方法

金銭授受の方法も重要です。現金でのやり取りは、後で証拠が残りづらいので、銀行振込など、記録が残る方法で行うようにしましょう。

・第三者の目

第三者（金融機関など）の目を意識することも重要です。不自然な取引と見られないように、透明性の高い方法で手続きを進めるようにしましょう。

具体例を挙げると、例えば、売主と買主が、抹消手続きの遅延により、追加の融資を受ける必要があり、その融資実行までの期間、所有権を一時的に買主に移転し、融資が実行された後に金銭授受を行うというケースであれば、通謀虚偽表示と判断される可能性は低くなるでしょう。ただし、専門家の助言は不可欠です。

専門家に相談すべき場合とその理由

今回のケースでは、必ず専門家（弁護士、司法書士など）に相談すべきです。その理由は以下の通りです。

・法的リスクの正確な評価

専門家は、法律の専門知識に基づいて、スキームの法的リスクを正確に評価できます。通謀虚偽表示に該当するかどうか、客観的な視点から判断してくれます。

・最適なスキームの提案

専門家は、個別の状況に合わせて、法的リスクを最小限に抑えるための、最適なスキームを提案してくれます。例えば、所有権移転の時期や、金銭授受の方法などについて、具体的なアドバイスをしてくれます。

・紛争予防

専門家は、契約書の作成や、手続きの進め方について、アドバイスをしてくれます。これにより、将来的な紛争を未然に防ぐことができます。

・万が一の際の対応

万が一、問題が発生した場合でも、専門家は、あなたの権利を守るために、適切な対応をしてくれます。裁判になった場合も、専門家のサポートがあれば、心強いです。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回のケースでは、不動産の売買における所有権移転のスキームが、通謀虚偽表示に該当する可能性があるという問題でした。

・通謀虚偽表示とは、当事者同士がグルになって、本当は違うことを契約書に書くことです。

・今回のスキームが通謀虚偽表示にあたるかどうかは、売買の意思や、差し押さえを避ける目的の有無など、具体的な状況によって判断されます。

・専門家への相談と、慎重な手続きが不可欠です。

不動産取引は、高額な取引であり、複雑な法律が関係します。少しでも不安な点があれば、専門家に相談し、適切なアドバイスを受けるようにしましょう。