収益不動産の融資、銀行が断る理由とは？ 借り入れの真相を解説

融資を断られる理由を探る：収益不動産と銀行の関係

収益不動産への融資を銀行に相談した際、必ずしも希望通りに進むとは限りません。 銀行が融資を断る理由は、単純に「他人のふんどしで相撲をとってほしくない」というだけではないのです。 実際には、様々な要因が複雑に絡み合って融資の可否が決定されます。

不動産投資の基礎知識：収益不動産とは何か

まず、収益不動産とは、賃料収入を得ることを目的とした不動産のことを指します。 具体的には、アパート、マンション、戸建て賃貸、テナントビルなどが該当します。 収益不動産投資は、安定した収入源を確保できる可能性がある一方で、空室リスクや修繕費、金利変動リスクなど、様々なリスクも存在します。

銀行が融資を判断する際のポイント：融資審査の核心

銀行が融資を決定する際には、いくつかの重要なポイントを総合的に評価します。 これらのポイントは、融資の可否を左右するだけでなく、融資条件（金利や返済期間など）にも大きく影響します。

• 物件の価値（担保評価）：万が一、借り手が返済できなくなった場合、銀行は担保となっている不動産を売却して、融資額を回収します。そのため、物件の価値（担保評価）は非常に重要です。 銀行は、不動産の立地条件、築年数、間取り、周辺の相場などを考慮して、物件の価値を評価します。
• 借り手の信用力：借り手の信用力も、融資の可否を左右する重要な要素です。 銀行は、借り手の年収、職業、勤続年数、過去の借入状況などを確認し、返済能力があるかどうかを判断します。 また、信用情報機関（信用情報機関）に照会し、過去の金融取引に問題がないかを確認します。
• 事業計画の妥当性：収益不動産の場合、事業計画の妥当性も重視されます。 銀行は、物件の賃料収入、運営費用、空室率などを詳細に分析し、その事業が継続的に利益を生み出すことができるかどうかを評価します。 計画が現実的で、リスクに対する対策が講じられているかどうかも重要なポイントです。
• 担保余力：担保となる不動産の価値が、融資額を上回っているか（担保余力）も重要です。 担保余力が少ない場合、万が一の際に銀行が融資額を回収できないリスクが高まるため、融資が難しくなる可能性があります。

銀行が融資を断る主な理由：様々なケーススタディ

銀行が収益不動産への融資を断る理由は、様々なケースが考えられます。 以下に主な理由をいくつか挙げ、それぞれの背景を解説します。

• 物件の担保評価が低い：物件の立地条件が悪い、築年数が古い、修繕が必要など、物件の価値が低いと判断された場合、融資が断られる可能性があります。
• 借り手の信用力が低い：年収が低い、安定した職に就いていない、過去にローンの延滞があるなど、借り手の信用力が低いと判断された場合、融資が難しくなります。
• 事業計画に問題がある：賃料収入の見込みが甘い、運営費用が高すぎる、空室対策が不十分など、事業計画に問題があると判断された場合、融資が断られる可能性があります。
• 融資額に対して担保余力が少ない：融資額が物件の価値に対して大きすぎる場合、担保余力が少なくなり、融資が断られる可能性があります。
• 金融機関のリスク許容度：金融機関によっては、特定の種類の不動産への融資を積極的に行っていない場合があります。 また、経済状況や金融市場の動向によって、リスク許容度が変化することもあります。

誤解されがちなポイント：銀行の思惑

「銀行は、借り手が成功して儲かるのを嫌がっている」という誤解がよくありますが、これは必ずしも正しくありません。 銀行は、融資した資金がきちんと返済されることを最も重視します。 借り手が成功し、順調に返済を続けてくれることは、銀行にとっても望ましいことです。

ただし、銀行は、融資のリスクを非常に慎重に評価します。 借り手が破綻した場合、銀行は損失を被る可能性があるため、リスクの高い案件には融資を渋る傾向があります。 銀行が融資を断る理由は、借り手の成功を妨げたいからではなく、リスクを回避したいからです。

実務的なアドバイス：融資を成功させるために

収益不動産への融資を成功させるためには、事前の準備が重要です。 以下に、実務的なアドバイスをいくつかご紹介します。

• 綿密な事業計画を作成する：物件の選定、賃料収入の見込み、運営費用の算出、空室対策など、詳細な事業計画を作成しましょう。 計画は、現実的で、リスクに対する対策が講じられている必要があります。
• 自己資金を増やす：自己資金が多いほど、融資の審査は有利になります。 自己資金が多いということは、それだけリスクが低いと判断されるからです。
• 信用情報を良好に保つ：ローンの延滞やクレジットカードの利用状況など、信用情報は良好に保ちましょう。
• 複数の金融機関に相談する：金融機関によって、融資の審査基準や金利、融資条件は異なります。 複数の金融機関に相談し、比較検討することをおすすめします。
• 専門家（不動産鑑定士、ファイナンシャルプランナーなど）に相談する：不動産投資や融資に関する専門家のアドバイスを受けることで、より適切な判断ができるようになります。

専門家に相談すべき場合とその理由：プロの力を借りる

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

• 不動産投資が初めての場合：不動産投資に関する知識や経験が不足している場合は、専門家のアドバイスを受けることで、リスクを軽減し、成功の可能性を高めることができます。
• 融資の審査がなかなか通らない場合：融資の審査がなかなか通らない場合は、専門家のアドバイスを受けることで、問題点を特定し、改善策を見つけることができます。
• 複雑な案件の場合：物件の条件が複雑であったり、税金対策などが必要な場合は、専門家のアドバイスが不可欠です。

相談先としては、不動産鑑定士、ファイナンシャルプランナー、税理士などが挙げられます。 それぞれの専門家が、異なる視点からアドバイスをしてくれます。

まとめ：融資を成功させるための重要なポイント

収益不動産への融資を成功させるためには、以下の点が重要です。

• 物件の選定：立地条件、築年数、間取りなどを考慮し、価値の高い物件を選びましょう。
• 事業計画の策定：現実的で、リスクに対する対策が講じられた事業計画を作成しましょう。
• 自己資金の準備：自己資金を増やし、融資の審査を有利に進めましょう。
• 信用情報の管理：信用情報を良好に保ちましょう。
• 専門家への相談：必要に応じて、専門家のアドバイスを受けましょう。

銀行が融資を断る理由は、単に「他人のふんどしで相撲をとってほしくない」というだけではありません。 融資の可否は、物件の価値、借り手の信用力、事業計画の妥当性など、様々な要因を総合的に評価して決定されます。 融資を成功させるためには、事前の準備と、専門家への相談が重要です。