土地と建物の相続、使用貸借、そして法人化：基礎知識
まず、今回のケースに出てくる基本的な用語や概念について整理しましょう。
相続（そうぞく）：人が亡くなった際に、その人の財産（土地、建物、預貯金など）を、親族などが引き継ぐことです。今回のケースでは、兄弟が土地とアパートを相続することになります。
定期借地権（ていきしゃくちけん）：土地を借りて建物を建てる権利の一種です。借地期間が定められており、期間満了後は土地を返還する必要があります。収益があるということは、この土地を誰かに貸して賃料を得ている状態を指します。
使用貸借（しようたいしゃく）：無償で物を貸し借りする契約です。今回のケースでは、相続した土地とアパートを会社に無償で貸し出すことを意味します。
法人（ほうじん）：法律によって権利や義務を持つことができる組織のことです。会社も法人の一種です。今回のケースでは、兄弟が設立する会社が法人に該当します。
役員報酬（やくいんほうしゅう）：法人の役員（社長、取締役など）に対して支払われる給与のことです。今回のケースでは、兄弟が会社役員となり、不動産の収益から報酬を受け取ることを目指しています。
今回のケースへの直接的な回答
ご質問の各項目について、一つずつ見ていきましょう。
1. 兄弟で会社を設立する：
これは可能です。兄弟が共同で会社を設立し、不動産の管理や運用を行うことは、法的には問題ありません。
2. 会社に土地とアパートを使用貸借する：
これも可能です。兄弟が相続した土地とアパートを、設立した会社に無償で貸し出す（使用貸借）ことはできます。ただし、使用貸借の場合、賃料が発生しないため、税務上の取り扱いに注意が必要です。後述の「税務上の注意点」で詳しく解説します。
3. 借入金を会社へ移譲する：
借入金を会社に移譲することは、いくつかの方法がありますが、一般的には複雑な手続きが必要です。例えば、債務を引き継ぐ（債務引受）方法や、会社が新たに融資を受ける方法などが考えられます。この場合、金融機関の承諾が必要となる場合が多いです。また、税務上の影響も考慮する必要があります。
4. 兄弟が会社役員として報酬を得る：
これも可能です。会社が不動産の収益を得て、そこから役員報酬を支払うことは、一般的な経営形態です。ただし、役員報酬の金額が不適切である場合（例えば、会社の利益に対して高すぎる場合など）、税務署から否認される可能性があります。
関係する法律や制度
今回のケースで特に関係する法律や制度は、以下の通りです。
・民法：相続、使用貸借に関する基本的なルールを定めています。
・会社法：会社の設立、運営に関するルールを定めています。
・税法（所得税法、法人税法など）：税金に関するルールを定めています。特に、使用貸借における税務上の取り扱い、役員報酬の適正性などが重要になります。
誤解されがちなポイントの整理
今回のケースで、誤解されやすいポイントを整理します。
・使用貸借は無償であること：使用貸借は、基本的に無償での貸し借りです。もし賃料が発生する場合は、それは使用貸借ではなく、賃貸借契約となります。使用貸借の場合、貸主は固定資産税などの費用を負担し続ける必要があります。
・税務上の注意点：使用貸借の場合、賃料が発生しないため、会社に利益が計上されにくい場合があります。しかし、不動産の収益から役員報酬を支払う場合、税務署から「不相当に高額な役員報酬」と判断される可能性があります。これは、税務上のリスクにつながる可能性があります。
・借入金の移譲の難しさ：借入金を会社に移譲するには、金融機関との協議や、法的な手続きが必要となります。スムーズに進まない場合があることを理解しておく必要があります。
実務的なアドバイスや具体例の紹介
今回のケースを円滑に進めるための、実務的なアドバイスをいくつかご紹介します。
・専門家への相談：相続、会社設立、税務、不動産に関する専門家（弁護士、税理士、司法書士など）に相談し、適切なアドバイスを受けることが重要です。特に、税務上のリスクを回避するためには、税理士との連携が不可欠です。
・事業計画の策定：会社設立前に、具体的な事業計画を策定しましょう。不動産の収益予測、経費の見積もり、役員報酬の金額などを明確にすることで、税務上のリスクを軽減できます。
・使用貸借契約書の作成：会社と兄弟の間で使用貸借契約書を作成し、契約内容を明確にしておくことが重要です。契約期間、使用目的、修繕費の負担などを具体的に定めておきましょう。
・借入金の移譲に関する検討：借入金を会社に移譲する場合は、金融機関との協議を慎重に進めましょう。債務引受や新たな融資など、様々な方法を検討し、最適な方法を選択する必要があります。
・役員報酬の決定：役員報酬は、会社の業績や、他の類似企業の役員報酬などを参考に、適正な金額を設定しましょう。税理士と相談し、税務上のリスクを最小限に抑えるようにしましょう。
具体例：
兄弟AさんとBさんが、相続したアパートを会社Cに貸し出す場合を考えます。会社Cは、アパートの賃料収入から、修繕費や管理費を支払い、残りを利益とします。AさんとBさんは、会社Cの役員として、この利益から役員報酬を受け取ります。この際、使用貸借契約書を作成し、役員報酬の金額を適正に設定することが重要です。
専門家に相談すべき場合とその理由
今回のケースでは、以下の状況になった場合は、専門家への相談が必須です。
・税務上の疑問がある場合：使用貸借や役員報酬に関する税務上の取り扱いは複雑です。税理士に相談し、税務上のリスクを評価し、適切な対策を講じる必要があります。
・借入金の移譲を検討する場合：借入金の移譲は、法的な手続きが必要となる場合があります。弁護士や司法書士に相談し、適切な手続きを進める必要があります。
・会社設立に関する手続き：会社設立には、様々な書類の作成や手続きが必要です。司法書士や行政書士に依頼することで、スムーズに手続きを進めることができます。
・相続に関する問題がある場合：相続に関するトラブルが発生した場合や、相続税に関する疑問がある場合は、弁護士や税理士に相談しましょう。
まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）
今回のケースの重要ポイントをまとめます。
- 兄弟での会社設立と、不動産の使用貸借は可能です。
- 借入金の移譲は、慎重な検討が必要です。
- 税務上のリスクを回避するために、専門家への相談が不可欠です。
- 使用貸借契約書を作成し、契約内容を明確にしましょう。
- 役員報酬は、適正な金額に設定しましょう。
今回のケースは、相続した不動産を有効活用するための、一つの方法です。専門家のアドバイスを受けながら、最適な方法を選択し、円滑な不動産運用を目指しましょう。
