収益不動産融資における固定資産税と都市計画税の必要性：金融機関の審査基準を徹底解説！

収益不動産融資と固定資産税・都市計画税の関係性

#### 1. 収益不動産融資における審査基準の基礎知識

銀行などの金融機関は、収益不動産への融資を審査する際、借主（融資を受ける人）が確実に返済できるかどうかを厳しくチェックします。そのため、単に不動産の価格だけでなく、その不動産から得られる収益や、維持管理にかかる費用を総合的に判断します。

固定資産税（不動産を所有していることによってかかる税金）と都市計画税（都市計画事業に充てるための税金で、市街化区域内の土地に課税されます）は、不動産を所有・維持する上で必ず発生する費用です。これらの税額を把握することで、金融機関は借主の返済能力をより正確に評価できるのです。

#### 2. 固定資産税と都市計画税が融資審査で必要となる理由

融資審査では、不動産から得られる家賃収入（賃貸物件の場合）やその他の収益から、固定資産税、都市計画税などの諸経費を差し引いた「純粋な収益」を算出します。この純粋な収益が、融資返済額を上回ることが、融資実行の重要な判断基準となります。つまり、これらの税金は、不動産の収益性を評価する上で欠かせない要素なのです。

#### 3. 関係する法律や制度

特に、具体的な法律名は存在しませんが、金融機関の内部規定や、融資実行におけるリスク管理の観点から、これらの税金の確認が必須となっています。これは、融資の安全性確保という観点から、金融機関が自主的に行っている審査基準の一部です。

#### 4. 融資審査におけるよくある誤解

「固定資産税や都市計画税は、融資額に直接影響するわけではない」と誤解している人がいますが、これは違います。これらの税金は、不動産の収益性を評価する上で重要な要素であり、間接的に融資額に影響を与えます。収益性が低いと判断されれば、融資額が減額されたり、融資自体が拒否される可能性があります。

#### 5. 実務的なアドバイスと具体例

例えば、年間家賃収入が500万円の不動産があるとします。固定資産税が10万円、都市計画税が5万円だとすると、年間の純粋な収益は485万円となります。この純粋な収益を基に、金融機関は返済能力を判断し、融資額を決定します。 収益性が低い物件の場合、融資が受けられない、もしくは低い融資額しか提示されない可能性があります。

#### 6. 専門家に相談すべき場合とその理由

不動産投資は、高額な取引が伴うため、専門家のアドバイスを受けることが重要です。特に、複雑な融資条件や税金に関する知識が不足している場合は、不動産会社や税理士、ファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談しましょう。彼らは、あなたの状況に合わせた最適なアドバイスを提供してくれます。

#### 7. まとめ：収益不動産融資における重要ポイントのおさらい

収益不動産への融資審査では、固定資産税と都市計画税は、不動産の収益性を評価する上で重要な要素です。これらの税金は、融資額の決定に直接的な影響を与えるわけではありませんが、間接的に影響を与え、融資の可否や融資額を左右する可能性があります。 そのため、融資を申し込む前に、これらの税額を正確に把握し、自身の返済能力をしっかりと見極めることが大切です。 専門家のアドバイスを受けることも検討しましょう。