収益物件って何？まずは基礎知識から
収益物件とは、簡単に言うと、家賃収入を得ることを目的とした不動産のことを指します。
通常は、アパートやマンションの一室、あるいは一棟全体を指すことが多いです。
これらの物件は、所有者が自ら住むためではなく、他人へ貸し出すことで収入を得るために購入されます。
つまり、主な目的は「投資」であり、その投資から得られる利益（家賃収入）を最大化することが重要になります。
一方、今回質問者様が検討されている戸建て住宅は、通常、人が住むことを目的としています。
しかし、不動産の世界では、様々な事情から「収益物件」として販売される戸建ても存在します。
これは、以前は賃貸として利用されていた物件や、将来的に賃貸に出すことを想定している物件などが該当します。
戸建ての収益物件に住むことはできる？
結論から言うと、収益物件と記載されている戸建て住宅であっても、住むことは可能です。
ただし、いくつかの注意点があります。
まず、物件の用途が「住宅」として認められているかを確認する必要があります。
もし用途が「店舗」や「事務所」などになっている場合は、自治体への申請を行い、用途を変更する手続きが必要になることがあります（用途変更）。
次に、住宅ローンを利用できるかどうかという問題です。
収益物件の場合、住宅ローンではなく、アパートローンなどの事業用ローンが適用されることが一般的です。
しかし、居住目的であれば、住宅ローンを利用できる可能性もあります。
金融機関によっては、収益物件であっても、居住用として購入する場合は住宅ローンを認める場合がありますので、事前に金融機関に確認することが重要です。
関係する法律や制度について
収益物件に関する主な法律としては、以下のものが挙げられます。
- 都市計画法: 用途地域（用途制限）を定めており、建物の用途が制限される場合があります。
- 建築基準法: 建物の構造や用途に関する基準を定めています。用途変更を行う場合は、この法律に基づいた手続きが必要になります。
- 不動産登記法: 不動産の権利関係を明確にするための法律です。
また、住宅ローンを利用する場合は、金融機関との間で金銭消費貸借契約を締結することになります。
この契約には、ローンの返済に関する様々な条件（金利、返済期間、担保など）が定められています。
誤解されがちなポイントを整理
収益物件に関する誤解として、以下のようなものがあります。
- 収益物件は絶対に住めない？ → いいえ、住むことは可能です。ただし、条件によっては用途変更やローンの見直しが必要になる場合があります。
- 収益物件は高い？ → 必ずしもそうではありません。物件の価格や立地、築年数などによって異なります。
- 収益物件は手続きが複雑？ → 用途変更など、場合によっては手続きが必要になることもあります。
実務的なアドバイスと具体例
収益物件の戸建てを購入する際の具体的なステップと注意点について解説します。
- 物件情報の確認: 物件の所在地、築年数、間取り、設備などを確認します。また、用途地域や建ぺい率、容積率なども確認しましょう。
- 用途確認: 物件の用途が「住宅」として認められているかを確認します。もし異なる場合は、用途変更の可否を自治体に確認しましょう。
- 資金計画: 自己資金や住宅ローンの借入額などを検討します。複数の金融機関に相談し、最適なローンを選びましょう。
- 契約前の調査: 重要事項説明書の内容をよく確認し、不明な点があれば不動産会社に質問しましょう。
- 契約: 売買契約を締結します。
- 決済・引き渡し: 買主は売買代金を支払い、物件の引き渡しを受けます。
具体例:
例えば、以前は賃貸住宅として利用されていた戸建て物件を購入する場合、
まずは物件の用途が「住宅」として登記されているかを確認します。
もし「店舗」などになっている場合は、自治体に用途変更の申請を行い、承認を得る必要があります。
次に、住宅ローンを利用できるかどうかを金融機関に確認します。
もし住宅ローンが利用できれば、通常の戸建て住宅と同様に、居住することができます。
専門家に相談すべき場合とその理由
以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。
- 用途変更が必要な場合: 建築士や行政書士に相談し、手続きの代行を依頼することができます。
- 住宅ローンの選択に迷う場合: 住宅ローンアドバイザーに相談し、最適なローンを紹介してもらうことができます。
- 契約内容に不安がある場合: 弁護士に相談し、契約内容のチェックや法的アドバイスを受けることができます。
専門家は、それぞれの分野における専門知識と経験を有しており、
個別の状況に応じた的確なアドバイスを提供してくれます。
安心して不動産取引を進めるためにも、必要に応じて専門家のサポートを受けることをおすすめします。
まとめ：今回の重要ポイントのおさらい
今回の質問に対する重要なポイントをまとめます。
- 収益物件と記載された戸建て住宅でも、居住は可能です。
- 用途が「住宅」として認められているか確認しましょう。
- 住宅ローンを利用できるか、金融機関に確認しましょう。
- 必要に応じて、専門家（建築士、行政書士、住宅ローンアドバイザー、弁護士など）に相談しましょう。
収益物件の戸建て住宅の購入は、通常の戸建て住宅とは異なる点もありますが、
適切な知識と注意を払うことで、安心して購入することができます。
疑問点があれば、遠慮なく不動産会社や専門家に相談し、
納得のいく不動産取引を行いましょう。
