収益物件の利回り計算方法と、購入判断の目安を分かりやすく解説

質問の概要:

【背景】

収益物件（アパートやマンションなど、家賃収入を得る目的の不動産）の購入を検討しています。
物件を選ぶ際に、どの物件がお得なのか判断する基準を知りたいと考えています。

【悩み】

収益物件の「利回り」という言葉は聞くけれど、具体的にどのように計算するのか分かりません。
利回りには種類があると聞いたのですが、違いがよく分かりません。
利回りは、どのくらいの数値であれば「買い」の判断材料になるのでしょうか？

短い回答:

利回りは「年間収入÷物件価格」で計算。目安は立地や築年数で変動し、比較検討が重要です。

利回り計算と収益物件選びの基礎知識

収益物件の購入を検討する上で、まず理解しておきたいのは「利回り」という概念です。利回りとは、投資した金額に対して、どれだけの利益が得られるかを示す割合のことです。不動産投資においては、物件価格に対する年間家賃収入の割合を指すのが一般的です。

利回りの種類とその計算方法

利回りには、主に以下の2種類があります。

表面利回り（グロス利回り）：年間家賃収入を物件価格で割って計算します。

計算式：年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

例：物件価格2,000万円、年間家賃収入160万円の場合、表面利回りは8%となります。
実質利回り（ネット利回り）：年間家賃収入から、固定資産税や修繕費などの必要経費を差し引いた金額を物件価格で割って計算します。

計算式：（年間家賃収入 – 年間の必要経費）÷ 物件価格 × 100

例：物件価格2,000万円、年間家賃収入160万円、年間の必要経費（固定資産税、修繕費など）が40万円の場合、実質利回りは6%となります。

表面利回りは計算が簡単ですが、実際にかかる費用を考慮していません。実質利回りは、より現実的な収益性を把握するために重要です。

今回のケースへの直接的な回答

質問者様が知りたい「利回りの計算方法」は、上記の通りです。収益物件を選ぶ際には、表面利回りと実質利回りの両方を計算し、比較検討することが大切です。特に、実質利回りを重視することで、より正確な収益性を把握できます。

また、「利回りはどれくらいあれば買いの目安になるのか？」という点については、一概には言えません。利回りの水準は、物件の立地条件、築年数、物件の種類（アパート、マンションなど）などによって大きく変動します。一般的には、地方の物件よりも都心の物件の方が、利回りは低くなる傾向があります。これは、都心の物件は価格が高く、空室リスクも低い傾向があるためです。

関係する法律や制度

不動産投資に関連する法律や制度は多岐にわたりますが、利回りの計算に直接的に関係するものとしては、以下のものが挙げられます。

不動産登記法：物件の所有権や権利関係を明確にするための法律です。物件価格を決定する上で重要です。
都市計画法：用途地域などを定めており、物件の利用用途や将来的な価値に影響を与えます。
税法：固定資産税や所得税など、不動産投資にかかる税金に関する規定があります。実質利回りを計算する上で、これらの税金を考慮する必要があります。

これらの法律や制度は、不動産投資のリスクを評価し、適切な判断をする上で欠かせません。

誤解されがちなポイントの整理

利回りに関する誤解として、以下のような点が挙げられます。

高利回りの物件＝良い物件ではない：高利回りの物件は、空室リスクが高かったり、修繕費用がかさんだりする可能性があります。表面利回りだけでなく、実質利回りや物件の状態を総合的に判断することが重要です。
利回りの数値だけを鵜呑みにする：利回りはあくまでも目安であり、物件の将来的な価値や周辺環境、管理体制なども考慮する必要があります。
利回りは常に一定である：家賃収入は、入居者の状況や周辺の家賃相場によって変動します。また、修繕費や固定資産税なども、年々変化する可能性があります。

これらの誤解を避けるためには、専門家のアドバイスを参考にしたり、物件に関する情報を多角的に収集したりすることが重要です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

収益物件を選ぶ際には、以下の点に注意しましょう。

周辺の家賃相場を調べる：同じエリアの他の物件の家賃相場を調べ、適正な家賃設定になっているか確認しましょう。
空室リスクを考慮する：空室期間が長引くと、収入が減ってしまいます。入居率や、周辺の競合物件の状況などを確認しましょう。
修繕費や管理費などの必要経費を把握する：物件の維持には、様々な費用がかかります。これらの費用を正確に把握し、実質利回りを計算しましょう。
物件の状態を確認する：建物の老朽化や設備の劣化具合などを確認し、将来的な修繕費用を見積もりましょう。

具体例：

例えば、物件価格3,000万円、年間家賃収入240万円のアパートがあったとします。表面利回りは8%です。しかし、年間の必要経費（固定資産税、修繕費、管理費など）が60万円かかるとすると、実質利回りは6%になります。この場合、周辺の類似物件と比較して、利回りの妥当性を判断し、購入を検討することになります。

専門家に相談すべき場合とその理由

不動産投資は、専門的な知識が必要となる分野です。以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

不動産会社：物件の選定や価格交渉、契約手続きなど、様々な面でサポートしてくれます。
不動産鑑定士：物件の適正な価値を評価してくれます。
税理士：税金に関するアドバイスをしてくれます。
ファイナンシャルプランナー：個々の状況に合わせた資金計画や、資産運用の相談に乗ってくれます。

専門家のアドバイスを受けることで、リスクを軽減し、より安全な不動産投資を行うことができます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

今回の質問に対する重要なポイントをまとめます。

利回りには、表面利回りと実質利回りの2種類がある。
実質利回りを計算することで、より正確な収益性を把握できる。
利回りの目安は、物件の立地や築年数、物件の種類によって異なる。
高利回りの物件は、必ずしも良い物件とは限らない。
専門家のアドバイスを参考にしながら、総合的に判断することが重要。

収益物件の購入は、大きな決断です。しっかりと情報収集し、慎重に検討しましょう。