収益物件の利益率計算：基礎知識を理解しよう
収益物件の利益率を理解することは、不動産投資において非常に重要です。利益率を知ることで、その物件がどれだけ効率的に利益を生み出すか、つまり「儲かる物件」なのかを判断できます。利益率にはいくつかの種類がありますが、ここでは代表的な「表面利回り」と「実質利回り」について説明します。
・表面利回り（グロス利回り）
表面利回りは、物件の年間収入を物件価格で割って計算します。非常にシンプルで分かりやすいですが、物件にかかる費用（固定資産税や修繕費など）は考慮されていません。そのため、あくまで簡易的な目安として捉えましょう。
・実質利回り（ネット利回り）
実質利回りは、表面利回りに加えて、物件の運営にかかる費用を考慮して計算します。具体的には、年間収入から、固定資産税、都市計画税、修繕積立金、管理費、保険料などの諸費用を差し引いた金額を、物件の購入価格で割って計算します。より正確な利益率を知るためには、実質利回りを重視する必要があります。
具体的な計算方法：表面利回り、実質利回りを計算してみよう
それでは、具体的な計算方法を見ていきましょう。計算例を通して、それぞれの利回りの違いを理解しましょう。
・表面利回りの計算
物件価格2,000万円、年間家賃収入160万円の場合、表面利回りは以下のようになります。
表面利回り = (年間家賃収入 ÷ 物件価格) × 100
= (160万円 ÷ 2,000万円) × 100
= 8%
この物件の表面利回りは8%となります。
・実質利回りの計算
上記の物件に、年間で以下のような費用がかかるとします。
- 固定資産税：10万円
- 管理費：15万円
- 修繕積立金：5万円
- その他（火災保険など）：1万円
実質利回りは以下のようになります。
実質利回り = {(年間家賃収入 – 年間諸費用) ÷ 物件価格} × 100
= {(160万円 – 10万円 – 15万円 – 5万円 – 1万円) ÷ 2,000万円} × 100
= 6.45%
この物件の実質利回りは約6.45%となります。表面利回り8%と比較すると、費用を考慮することで利益率が下がることがわかります。
関連する法律や制度：知っておきたい不動産に関わること
不動産投資には、様々な法律や制度が関係します。ここでは、利益率の計算に影響を与える可能性のある主なものを紹介します。
・固定資産税と都市計画税
不動産を所有していると、毎年固定資産税と都市計画税が課税されます。これらの税金は、実質利回りの計算において、必ず考慮する必要があります。
・借地借家法
賃貸借契約に関する基本的なルールを定めた法律です。家賃の増減や、契約更新、退去時の手続きなど、収益に直接影響する事項が定められています。
・建築基準法
建物の構造や用途に関する基準を定めた法律です。老朽化した物件の修繕やリフォームの際に、この法律に適合させる必要があります。
誤解されがちなポイント：注意すべきこと
利益率に関する誤解として、以下のような点が挙げられます。
・表面利回りだけを見て判断してしまう
表面利回りはあくまで目安であり、実際の利益を正確に反映しているわけではありません。必ず実質利回りも確認し、総合的に判断しましょう。
・空室率を考慮しない
物件によっては、常に満室とは限りません。空室期間が発生すると、その分家賃収入が減り、利益率も下がります。空室率を考慮して、将来的な収入を予測することが重要です。
・修繕費などの費用を見落とす
物件の運営には、様々な費用がかかります。修繕費、管理費、保険料など、これらの費用を見落とすと、実際の利益を過大評価してしまう可能性があります。
実務的なアドバイス：物件選びのポイントと具体例
実際に物件を選ぶ際には、以下の点に注意しましょう。
・周辺の賃料相場を調べる
周辺の類似物件の賃料相場を調べ、その物件の家賃が適正かどうかを判断しましょう。相場よりも高い家賃設定は、空室リスクを高める可能性があります。
・物件の築年数と状態を確認する
築年数が古い物件は、修繕費がかさむ可能性があります。物件の状態を詳しく確認し、修繕が必要な箇所がないか、将来的に大規模修繕が必要になる可能性はあるかなどを確認しましょう。
・管理体制を確認する
管理体制が悪いと、入居者からのクレーム対応や、建物の維持管理に問題が生じる可能性があります。管理会社の実績や評判を確認し、適切な管理体制が整っている物件を選びましょう。
・具体例：
例えば、表面利回り10%の物件Aと、表面利回り8%の物件Bがあったとします。一見、物件Aの方が魅力的に見えますが、物件Aは築古で修繕費が高額になり、空室率も高いとします。一方、物件Bは築浅で管理体制も良く、安定した家賃収入が見込める場合、実質利回りを計算すると、物件Bの方が高くなる可能性があります。
専門家に相談すべき場合：こんな時はプロに相談を
以下のような場合は、不動産の専門家（不動産会社、不動産鑑定士、税理士など）に相談することをおすすめします。
・物件の評価が難しい場合
複数の物件を比較検討する際や、物件の適正価格が判断できない場合は、専門家の意見を聞くことで、より客観的な評価を得ることができます。
・税金に関する疑問がある場合
不動産投資には、様々な税金が関係します。税金に関する疑問や不安がある場合は、税理士に相談し、適切なアドバイスを受けましょう。
・法的問題が発生した場合
賃貸借契約に関するトラブルや、物件の権利関係に関する問題が発生した場合は、弁護士に相談し、法的アドバイスを受けましょう。
まとめ：今回の重要ポイントのおさらい
収益物件の利益率を計算する上で、以下の点が重要です。
- 表面利回りだけでなく、実質利回りで正確な利益率を把握する。
- 物件の運営にかかる費用（固定資産税、管理費、修繕費など）を必ず考慮する。
- 空室率や、周辺の賃料相場を考慮して、将来的な収入を予測する。
- 専門家への相談も検討し、リスクを最小限に抑える。
これらのポイントを踏まえ、慎重に物件選びを行い、不動産投資を成功させましょう。
