収益物件の図面から投資判断！見極めのポイントを徹底解説

質問の概要

【背景】

私は、複数の収益物件（アパートやマンションなど、家賃収入を得る目的の不動産）の図面を見る機会がありました。
多くの図面を見る中で、どの物件に投資すべきか、どのように判断すれば良いのか迷っています。
不動産投資は初めてではないものの、図面からの情報だけで判断することに不安を感じています。

【悩み】

数ある収益物件の中から、有望な物件を見つけるための「ふるい分け」の基準が知りたいです。
図面のどこを見れば、その物件の潜在的なリスクや収益性を見抜けるのでしょうか？
投資判断をする上で、図面から読み取れる重要なポイントを具体的に教えてほしいです。

図面から、立地、間取り、設備、法的規制などを確認し、総合的に判断しましょう。
リスクとリターンを考慮し、専門家への相談も検討を。

回答と解説

テーマの基礎知識：不動産投資と図面

不動産投資は、アパートやマンションなどの物件を購入し、家賃収入を得ることで利益を出す方法です。
投資対象となる物件を選ぶ際には、さまざまな情報を収集し、慎重に判断する必要があります。
その中でも、物件の「図面」は非常に重要な情報源となります。

図面には、物件の間取り、広さ、構造、設備、周辺環境などが詳細に記載されており、
物件の基本的な情報を把握するために不可欠です。
図面を読み解くことで、物件の潜在的なリスクや収益性、つまり将来的にどれだけ儲かる可能性があるのかを見極めることができます。

しかし、図面だけですべてを判断できるわけではありません。
図面はあくまで「情報の一部」であり、現地調査や周辺相場の調査、
さらには専門家への相談などを組み合わせることで、より正確な投資判断が可能になります。

今回のケースへの直接的な回答：図面から読み解くふるい分けのポイント

多くの収益物件の図面を見た際に、投資するかどうかをふるい分けるための具体的なポイントを解説します。

まず、以下の3つのステップで考えてみましょう。

ステップ1：物件の基本情報を確認する
ステップ2：リスク要因をチェックする
ステップ3：収益性をシミュレーションする

それぞれのステップで、図面のどこに注目すべきか、具体的に見ていきましょう。

ステップ1：物件の基本情報を確認する

図面から、以下の情報を確認しましょう。

間取り：
部屋数、各部屋の広さ、収納の有無などを確認します。
間取りは、ターゲットとする入居者のニーズに合致しているか、
将来的なリフォームの可能性などを考慮して評価します。
使い勝手の良い間取りは、入居者の満足度を高め、空室リスクを低減する可能性があります。
構造：
木造、鉄骨造、RC造（鉄筋コンクリート造）など、建物の構造を確認します。
構造によって、耐用年数やメンテナンス費用、
さらには地震や火災に対する強度が異なります。
RC造は耐久性が高く、資産価値を維持しやすい傾向があります。
設備：
キッチン、バスルーム、トイレ、エアコンなどの設備を確認します。
最新の設備や人気の設備（追い焚き機能、浴室乾燥機など）があるか、
設備の老朽化の程度もチェックしましょう。
設備のグレードは、家賃設定や入居者の満足度に影響します。
面積：
専有面積（居住スペースの広さ）とバルコニーの面積を確認します。
周辺の類似物件と比較して、広さに見合った家賃設定が可能かどうかを検討します。
また、将来的なリフォームや間取り変更の際に、
十分なスペースがあるかどうかも考慮しましょう。
方位：
各部屋の方位を確認します。
日当たりや風通しは、入居者の快適性に大きく影響します。
特に、南向きの部屋は人気が高く、家賃も高めに設定できる可能性があります。

ステップ2：リスク要因をチェックする

図面から、以下のリスク要因をチェックしましょう。

法的規制：
都市計画図や用途地域を確認し、建ぺい率（土地に対する建物の建築面積の割合）や
容積率（土地に対する建物の延床面積の割合）が適切に守られているかを確認します。
また、再建築（建物を建て替えること）が可能かどうか、
将来的な用途変更の可能性なども考慮します。
周辺環境：
図面からだけでは判断できないこともありますが、
周辺の道路状況や、騒音、日当たりなどをある程度推測できます。
周辺に商業施設や公共施設があるか、治安は良いかなども考慮しましょう。
周辺環境は、入居者の生活の質に大きく影響します。
接道状況：
物件が公道に接しているか、接道幅は十分かを確認します。
接道状況が悪いと、再建築ができなかったり、
建物の価値が下がってしまう可能性があります。
ハザードマップ：
図面からは直接確認できませんが、
ハザードマップ（洪水、土砂災害、津波などのリスクを示した地図）
を確認し、物件が災害リスクの高い場所に位置していないかを確認しましょう。
ハザードマップは、各自治体のウェブサイトで公開されています。

ステップ3：収益性をシミュレーションする

図面から得られる情報と、周辺の家賃相場、
管理費などの情報を組み合わせて、収益性をシミュレーションします。

家賃収入：
周辺の類似物件の家賃相場を参考に、
各部屋の家賃収入を計算します。
図面から、部屋の広さや設備、間取りなどを考慮して、
適正な家賃を算出しましょう。
年間収入：
家賃収入に、共益費収入などを加えて、年間収入を計算します。
年間支出：
固定資産税、都市計画税、管理費、修繕積立金、
保険料、ローン返済額などを合計し、年間支出を計算します。
収益性指標：
年間収入から年間支出を差し引いたものが、
年間収益（手残り）となります。
利回り（表面利回り、実質利回り）を計算し、
他の物件と比較して、収益性を評価します。
利回りが高いほど、投資効率が良いと考えられます。
ただし、利回りが高い物件は、リスクも高い傾向があるため、注意が必要です。

関係する法律や制度：不動産に関する法的知識

不動産投資には、様々な法律や制度が関係してきます。
図面を読み解く際にも、これらの知識が役立ちます。

建築基準法：
建物の構造や設備、用途などに関する基準を定めています。
図面から、建築基準法に適合しているかを確認できます。
違反している場合は、是正を求められたり、
建物の利用が制限される可能性があります。
都市計画法：
都市の計画的な発展を目的とした法律です。
用途地域や建ぺい率、容積率などを定めており、
図面からこれらの情報を確認できます。
不動産登記法：
不動産の権利関係を明確にするための法律です。
図面と合わせて、登記簿謄本（全部事項証明書）を確認することで、
所有者の情報や抵当権の有無などを確認できます。
借地借家法：
賃貸借契約に関するルールを定めています。
入居者との間でトラブルが発生した場合、
この法律に基づいて解決することになります。

誤解されがちなポイントの整理：図面だけでは分からないこと

図面は重要な情報源ですが、図面だけでは分からないことも多くあります。
以下の点には注意が必要です。

現地の状況：
図面はあくまで平面的な情報であり、
現地の状況（日当たり、風通し、騒音など）を正確に把握することはできません。
必ず現地に足を運び、自分の目で確認しましょう。
周辺の将来性：
図面からは、周辺の再開発計画や、
人口動態などの将来的な変化を読み解くことは困難です。
周辺の情報を収集し、将来的な需要を予測する必要があります。
管理状況：
図面からは、建物の管理状況（清掃、修繕など）を把握することはできません。
管理会社や、過去の修繕履歴などを確認し、
建物の状態を評価する必要があります。
入居者のニーズ：
図面からは、ターゲットとする入居者のニーズを完全に把握することはできません。
周辺の類似物件の入居者の属性や、
アンケート調査などから、ニーズを把握する必要があります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：図面の見方と判断のコツ

図面を読み解き、投資判断をするための具体的なアドバイスをします。

図面の種類を理解する：
平面図、立面図、配置図など、図面には様々な種類があります。
それぞれの図面から得られる情報を理解し、
総合的に判断しましょう。
専門用語を理解する：
建ぺい率、容積率、接道義務など、専門用語を理解することで、
図面からより多くの情報を読み取ることができます。
分からなければ、専門家に質問しましょう。
複数の図面を比較する：
複数の物件の図面を比較することで、
それぞれの物件のメリット・デメリットを客観的に評価できます。
現地調査を行う：
図面だけでなく、必ず現地に足を運び、
周辺環境や建物の状態を確認しましょう。
可能であれば、近隣住民に話を聞いてみるのも良いでしょう。
専門家に相談する：
不動産鑑定士、建築士、税理士などの専門家に相談することで、
より正確な情報とアドバイスを得ることができます。
特に、法的規制や税金など、専門知識が必要な分野については、
専門家の意見を参考にしましょう。

具体例：

例えば、同じ間取りの物件が2つあったとします。
図面上で比較すると、A物件は日当たりの良い南向き、
B物件は北向きです。
この場合、A物件の方が、家賃収入が高く、
空室リスクが低い可能性があります。
しかし、A物件が幹線道路沿いにあり騒音が大きい場合、
B物件の方が、入居者の満足度が高く、
安定した賃貸経営ができる可能性もあります。
このように、図面の情報だけでなく、
周辺環境やその他の要素を総合的に考慮して、
判断することが重要です。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

法的規制に関する疑問がある場合：
建ぺい率や容積率、用途地域など、
法的規制に関する疑問がある場合は、
不動産鑑定士や建築士に相談しましょう。
税金に関する疑問がある場合：
不動産取得税、固定資産税、所得税など、
税金に関する疑問がある場合は、税理士に相談しましょう。
物件の評価が難しい場合：
複数の物件を比較検討する際に、
どの物件に投資すべきか迷う場合は、
不動産鑑定士に相談し、客観的な評価を受けるのも良いでしょう。
リスクが大きいと感じる場合：
物件の構造や周辺環境など、
リスクが大きいと感じる場合は、
専門家の意見を聞き、リスクを適切に評価しましょう。

専門家は、豊富な知識と経験に基づいて、
あなたの投資判断をサポートしてくれます。
積極的に相談し、納得のいく投資を行いましょう。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の重要ポイントをまとめます。

図面は、収益物件の基本的な情報を把握するための重要なツールです。
図面から、物件の基本情報、リスク要因、収益性を確認しましょう。
図面だけでは分からないことも多く、現地調査や専門家への相談も重要です。
法的規制や税金など、専門知識が必要な場合は、専門家に相談しましょう。
複数の物件を比較検討し、総合的に判断しましょう。

これらのポイントを踏まえ、
慎重に情報収集し、リスクとリターンを十分に考慮した上で、
最適な投資判断を行いましょう。