収益物件の所有者変更時の賃貸契約書原本の受け渡しについて

【背景】

収益物件を購入し、所有者が変わることになりました。
賃借人（アパートなどを借りている人）との間で、所有者変更に関する覚書（おぼえがき）を交わしました。
覚書以外は、以前の契約書の内容を引き継ぐことにしました。
前所有者（以前の大家さん）に、契約書の原本（オリジナル）を仲介業者を通じて請求しました。
前所有者からは、「契約書は前賃貸人と賃借人との間のものなので、コピーしか渡せない」と回答がありました。

【悩み】

契約書のコピーと覚書で、今後トラブルが発生した場合に対応できるのか不安です。
コピーで問題があるなら、もう一度原本を要求すべきか迷っています。
法的に正しい対応を知りたいです。

賃貸契約書の原本は、トラブル時の証拠として重要です。コピーだけでなく、原本の受け渡しを求めることをおすすめします。

賃貸契約書原本の重要性：基本を理解する

賃貸契約書は、賃貸借（ちんたいしゃく）に関する重要な取り決めを記した書類です。これは、大家さん（賃貸人）と借り主（賃借人）の間の権利と義務を明確にするもので、トラブルが発生した際の証拠としての役割も担います。

契約書には、家賃、契約期間、使用目的など、様々な重要な情報が記載されています。

今回のケースのように、所有者が変わる場合、新しい大家さんは以前の契約内容を引き継ぐことになります。

所有者変更と契約書：今回のケースへの回答

今回の質問に対する直接的な回答としては、契約書の原本を受け取ることを強く推奨します。

前所有者が「コピーしか渡せない」と回答している理由は、契約書が前賃貸人と賃借人の間で締結されたものだから、という点にあるようです。

しかし、所有者が変わっても、賃貸借契約は原則として継続されます。

新しい大家さんは、その契約内容を引き継ぐ義務があります。

そのため、契約書の原本は、新しい大家さんにとっても非常に重要な書類となります。

コピーだけでは、原本の信憑性（しんぴょうせい）を完全に証明できない可能性があります。

万が一、契約内容に関してトラブルが発生した場合、原本があれば、より確実な証拠として提示できます。

したがって、前所有者に対して、原本の引き渡しを再度求めることを検討すべきです。

関係する法律：賃貸借契約と民法

賃貸借契約に関する法律としては、主に民法が関係します。

民法では、契約は当事者間の合意に基づいて成立し、その内容を守る必要があると定められています（契約自由の原則）。

また、賃貸借契約は、所有者が変わっても原則として効力を失わないとされています（民法605条の2）。

これは、新しい所有者（今回のケースではあなた）が、以前の契約内容を引き継ぐ義務があることを意味します。

所有者変更に伴う契約書の取り扱いについては、明確な法律上の規定はありませんが、トラブルを未然に防ぐためにも、原本の保管が推奨されます。

誤解されがちなポイント：コピーの有効性

契約書のコピーでも、法的な効力がないわけではありません。

しかし、コピーはあくまで原本の代わりであり、原本と比較すると、証拠としての信憑性が低くなる可能性があります。

例えば、コピーが改ざん（かいざん）されている可能性を疑われる余地がある場合、その信憑性はさらに低くなります。

裁判などになった場合、コピーだけでは証拠として不十分と判断されることもあります。

また、契約書が複数ページにわたる場合、コピーの際に一部が抜け落ちてしまう可能性もゼロではありません。

これらのリスクを考慮すると、原本の存在は非常に重要です。

実務的なアドバイス：原本の入手方法

前所有者から原本を入手するためには、以下の方法を試すことができます。

・丁寧な説明: なぜ原本が必要なのかを、前所有者に丁寧に説明しましょう。所有者変更後のトラブルを未然に防ぐため、原本が必要であることを伝えれば、理解を得られる可能性があります。

・仲介業者との連携: 仲介業者を通じて、再度原本の引き渡しを依頼しましょう。仲介業者は、以前の所有者との交渉に慣れているため、スムーズな解決が期待できます。

・内容証明郵便の送付（最終手段）: それでも原本の引き渡しが拒否される場合は、内容証明郵便（ないようしょうめいゆうびん）を送付することも検討しましょう。内容証明郵便は、いつ、誰が、誰に、どのような内容の文書を送ったかを公的に証明するもので、相手にプレッシャーを与える効果があります。ただし、内容証明郵便を送る前に、弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。

・契約書の再作成: 前所有者がどうしても原本を渡さない場合は、賃借人と話し合い、新しい契約書を作成することも一つの方法です。ただし、この場合は、賃借人の同意を得る必要があります。

専門家に相談すべき場合：弁護士や不動産鑑定士

以下のような状況に陥った場合は、弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談することをおすすめします。

・前所有者との交渉が難航する場合: 自分たちだけでは、前所有者との交渉がうまくいかない場合は、弁護士に依頼して、法的な観点から交渉を進めてもらうことができます。

・契約内容に不明な点がある場合: 契約内容に不明な点や、解釈に迷う点がある場合は、弁護士に相談して、専門的なアドバイスを受けることができます。

・トラブルが発生した場合: 賃貸借契約に関するトラブルが発生した場合は、速やかに弁護士に相談し、適切な対応策を検討しましょう。

不動産鑑定士は、不動産の価値を評価する専門家です。

今回のケースでは直接関係ありませんが、将来的に不動産の売却などを検討する際には、相談することもできます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

・賃貸契約書の原本は、トラブル発生時の重要な証拠となります。

・所有者変更後も、賃貸借契約は原則として継続されます。

・契約書のコピーでも効力はありますが、原本の方が証拠としての信憑性が高くなります。

・前所有者に対して、原本の引き渡しを再度求めることを推奨します。

・交渉が難航する場合は、弁護士などの専門家に相談しましょう。