収益物件の極度額設定、不動産屋の提案は問題？初心者向け解説

極度額設定とは？基礎知識をわかりやすく解説

不動産取引では、専門用語がたくさん出てきますよね。まずは、今回のテーマである「極度額」について、基本的な知識から見ていきましょう。

極度額とは、将来発生する可能性のある借入金などのために、あらかじめ設定しておく「借入できる上限額」のことです。例えば、銀行からお金を借りる際に、その担保として不動産に抵当権（ていとうけん）を設定することがあります。この抵当権は、借りたお金を返せなくなった場合に、銀行がその不動産を売って、お金を回収できるようにするための権利です。

通常、お金を借りるたびに抵当権を設定する必要がありますが、極度額を設定しておけば、将来的に同じ銀行からお金を借りる場合、その都度抵当権を設定する手間が省けます。まるで、クレジットカードの利用可能枠のようなイメージですね。

今回のケースのように、収益物件を所有している場合、将来的にリフォーム費用や大規模修繕費用、または新たな物件の購入資金が必要になるかもしれません。そのような場合に備えて、あらかじめ極度額を設定しておく、という考え方です。

極度額の設定は、あくまで「将来、お金を借りるかもしれない」という場合に備えるものであり、現時点で必ずお金を借りなければならない、ということではありません。

不動産屋さんの提案、今回のケースへの直接的な回答

不動産屋さんから「極度額を設定しておきましょう」と提案されたとのことですが、この提案自体に問題があるわけではありません。むしろ、将来的な資金需要を見越した、ある意味「親切な提案」とも言えます。

ただし、大切なのは、なぜ極度額を設定するのか、そのメリットとデメリットをきちんと理解した上で、ご自身の状況に合わせて判断することです。

例えば、

• 今後、大規模な修繕やリフォームの予定がある
• 新たな物件の購入を検討している
• 金利の低い融資に借り換えたい

といった事情があれば、極度額を設定しておくことは、将来的な資金調達の選択肢を広げることにつながります。

一方、

• 当面、まとまった資金が必要になる予定がない
• 現在の借入状況に満足している
• 極度額を設定することによるコスト（後述）を負担したくない

といった場合は、無理に極度額を設定する必要はありません。

不動産屋さんの提案を鵜呑みにするのではなく、ご自身の状況をしっかりと見極め、専門家にも相談しながら、慎重に判断することが重要です。

関係する法律や制度について

極度額の設定に関係する法律としては、民法が挙げられます。民法は、抵当権などの担保に関する基本的なルールを定めています。

また、不動産登記法も関係してきます。極度額の設定は、法務局で登記（とうき）を行うことで、第三者に対しても権利を主張できるようになります。登記を行うことで、その不動産に極度額が設定されていることが、誰の目にも明らかになるのです。

融資を行う金融機関は、融資審査の際に、担保となる不動産の価値や、極度額の設定状況などを考慮します。極度額の設定は、金融機関との取引においても、重要な要素の一つとなる可能性があります。

誤解されがちなポイントを整理

極度額に関して、誤解されやすいポイントをいくつか整理しておきましょう。

• 極度額＝借りなければならない金額ではありません。あくまで「借りられる上限」です。
• 極度額を設定すると、必ず費用がかかります。具体的には、登記費用や司法書士への報酬などが発生します。
• 極度額は、一度設定したら変更できないわけではありません。状況に応じて、増額したり、減額したりすることも可能です。ただし、変更するためには、再度登記を行う必要があります。
• 極度額を設定しても、必ず融資を受けられるわけではありません。融資を受けるためには、金融機関の審査に通る必要があります。

これらの誤解を解くことで、極度額設定に対する正しい理解を深めることができます。

実務的なアドバイスと具体例の紹介

極度額を設定する際の、実務的なアドバイスをいくつかご紹介します。

• 極度額は、将来必要となる可能性のある金額を見積もって設定しましょう。リフォーム費用、大規模修繕費用、新たな物件の購入資金などを考慮し、余裕を持った金額を設定することが望ましいです。ただし、あまりにも高額な極度額を設定すると、金融機関からの印象が悪くなる可能性もあるため、注意が必要です。
• 複数の金融機関から融資を受ける可能性がある場合は、それぞれの金融機関ごとに極度額を設定する必要があります。
• 極度額の設定には、登記費用や司法書士への報酬などの費用がかかります。これらの費用も考慮した上で、極度額を設定するかどうかを判断しましょう。
• 不動産屋さんに相談するだけでなく、金融機関や司法書士などの専門家にも相談しましょう。専門家の意見を聞くことで、より適切な判断をすることができます。

具体例を挙げてみましょう。

例えば、築年数が経過したアパートを所有しており、将来的に大規模修繕が必要になる可能性があるとします。その場合、修繕費用を見積もり、それに加えて、万が一の事態に備えて、ある程度の予備費を上乗せした金額を極度額として設定することができます。

また、将来的に別の物件を購入する可能性がある場合は、その購入資金も考慮して、極度額を設定することができます。

このように、ご自身の状況に合わせて、極度額を適切に設定することが重要です。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

• 極度額の設定について、基本的な知識が不足している場合。
• 複数の金融機関から融資を受けており、複雑な状況にある場合。
• 極度額の設定による税金の影響について知りたい場合。
• 不動産に関する専門的な知識を持った人に相談したい場合。

相談できる専門家としては、

• 司法書士：登記手続きや、極度額の設定に関する法的アドバイスをしてくれます。
• 弁護士：法的トラブルが発生した場合の相談や、解決をサポートしてくれます。
• ファイナンシャルプランナー：資金計画や、税金に関するアドバイスをしてくれます。
• 不動産鑑定士：不動産の価値を評価し、適切な極度額の設定をサポートしてくれます。

などが挙げられます。専門家に相談することで、より安心して極度額の設定を進めることができます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

今回のテーマである「収益物件の極度額設定」について、重要なポイントをまとめます。

• 極度額とは、将来の借入に備えた「借入できる上限額」のこと。
• 不動産屋さんからの提案は、将来的な資金需要を見越したものであり、必ずしも問題があるわけではない。
• 極度額を設定するかどうかは、ご自身の状況に合わせて判断することが重要。
• 極度額を設定すると、登記費用などの費用がかかる。
• 専門家（司法書士、弁護士、ファイナンシャルプランナーなど）に相談することで、より適切な判断ができる。

極度額の設定は、将来の資金計画に大きく影響する可能性があります。今回の解説を参考に、メリットとデメリットを理解し、専門家にも相談しながら、慎重に判断してください。