収益物件の確定申告：減価償却費の計算方法をわかりやすく解説

減価償却とは？基礎知識をわかりやすく解説

減価償却とは、簡単に言うと、建物や設備などの固定資産（こていしさん）の価値が、時間の経過とともに少しずつ減っていく分を費用として計上する会計処理のことです。 建物は、古くなると価値が下がりますよね？ その減った分を、毎年少しずつ経費にできる仕組みです。

なぜ減価償却が必要なの？

減価償却を行うことで、実際の建物の価値の減少に合わせて、税金を計算することができます。そうすることで、企業の財務状況を正しく把握し、適切な税金を納めることができるのです。

減価償却の対象となるもの

減価償却の対象となるのは、主に以下のものです。

• 建物
• 建物附属設備（電気設備、給排水設備など）
• 構築物（駐車場、外構など）
• 機械装置
• 車両運搬具
• 工具器具備品

土地は減価償却の対象にはなりません。土地は、時間の経過によって価値が減るものではないからです。

今回のケースへの直接的な回答：減価償却費の計算方法

今回のケースでは、2014年10月から賃貸を開始しているため、2014年分の減価償却費は、賃貸を開始した10月から12月までの3ヶ月分を計算する必要があります。

減価償却費の計算ステップ

1. 取得価額の確認: まず、建物の購入価格（取得価額）を確認します。土地と建物がセットになっている場合は、それぞれの価格を分けて計算する必要があります。
2. 耐用年数の確認: 建物の構造によって、法律で定められた耐用年数（使用できる期間）が決まっています。例えば、木造の建物であれば22年、鉄筋コンクリート造の建物であれば47年です。
3. 減価償却方法の選択: 減価償却には、定額法と定率法という2つの方法があります。一般的には、定額法が用いられます。
4. 減価償却費の計算: 取得価額、耐用年数、減価償却方法を用いて、1年間の減価償却費を計算します。
5. 月割計算: 賃貸を開始したのが年の途中である場合は、月割計算を行います。例えば、10月から賃貸を開始した場合は、1年間の減価償却費を12ヶ月で割った金額に、賃貸期間である3ヶ月をかけて計算します。

具体例を挙げると、建物の取得価額が2,000万円、耐用年数が47年の鉄筋コンクリート造の建物で、定額法を選択した場合、1年間の減価償却費は、2,000万円 ÷ 47年 = 約42万5,532円となります。2014年の減価償却費は、42万5,532円 ÷ 12ヶ月 × 3ヶ月 = 約10万6,383円となります。

関係する法律や制度：減価償却と税法

減価償却は、所得税法や法人税法などの税法に基づいて行われます。これらの法律では、減価償却の対象となる資産、耐用年数、減価償却の方法などが細かく規定されています。

主な関連法令

• 所得税法
• 法人税法
• 所得税法施行令
• 法人税法施行令

これらの法律や政令、通達などを理解することで、正しく減価償却費を計算し、確定申告を行うことができます。税理士などの専門家は、これらの法律に精通しており、適切なアドバイスをしてくれます。

誤解されがちなポイント：減価償却の注意点

減価償却については、いくつかの誤解がされがちなポイントがあります。

・土地の減価償却

土地は減価償却の対象にはなりません。土地の価値は、一般的に時間の経過によって減るものではなく、むしろ上がる可能性もあります。

・減価償却費の計算期間

減価償却費は、建物を事業に使用した期間に応じて計算します。例えば、建物を途中で売却した場合、売却した日までの期間で減価償却費を計算します。

・償却不足

減価償却費を計算し忘れたり、誤って少なく計算してしまった場合でも、後から修正することができます。ただし、修正できる期間には制限があります。

実務的なアドバイスや具体例：確定申告の準備

確定申告を行う際には、以下の準備が必要です。

• 必要書類の準備: 不動産売買契約書、固定資産税の納税通知書、賃貸契約書、領収書など、減価償却費の計算に必要な書類を揃えます。
• 減価償却費の計算: 取得価額、耐用年数、減価償却方法に基づいて、減価償却費を計算します。
• 確定申告書の作成: 減価償却費を含めた所得金額を計算し、確定申告書を作成します。
• 税金の納付: 確定申告書を提出し、税金を納付します。

具体例

例えば、あなたが賃貸アパートを所有しており、家賃収入を得ているとします。その場合、家賃収入から、減価償却費、修繕費、固定資産税などの必要経費を差し引いた金額が、不動産所得となります。この不動産所得に対して、所得税が課税されます。

専門家に相談すべき場合とその理由：税理士の活用

減価償却や確定申告について、以下のような場合は、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

• 計算が複雑な場合: 複数の物件を所有している、または、複雑な取引を行っている場合は、計算が複雑になるため、専門家のサポートが必要となる場合があります。
• 税務調査のリスクを避けたい場合: 税務調査で指摘を受けるリスクを減らすために、専門家のチェックを受けることが有効です。
• 節税対策をしたい場合: 専門家は、節税のノウハウを持っており、適切なアドバイスをしてくれます。
• 時間がない場合: 確定申告には、多くの時間と労力がかかります。専門家に依頼することで、時間を有効に活用できます。

税理士に依頼するメリットは、専門知識に基づいた正確な計算と、税務上のリスクを回避できることです。また、税務署とのやり取りを代行してもらうことも可能です。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の重要ポイントをまとめます。

• 減価償却とは: 建物の価値が時間の経過とともに減少する分を、費用として計上すること。
• 計算方法: 建物の取得価額、耐用年数、減価償却方法に基づいて計算し、賃貸開始からの期間で按分計算する。
• 注意点: 土地は減価償却の対象外。減価償却費の計算期間に注意。
• 専門家への相談: 計算が複雑な場合や、税務調査のリスクを避けたい場合は、税理士に相談する。

減価償却は、不動産投資において重要な会計処理です。正しく理解し、適切な計算を行うことで、税金を最適化し、健全な不動産経営を目指しましょう。