収益物件の管理って何するの？オーナーの疑問を解決！

物件管理の基本：定義と前提

収益物件の管理とは、賃貸している不動産（アパート、マンション、戸建てなど）を、良好な状態に保ち、入居者が快適に生活できるようにするための活動全般を指します。物件のオーナー（所有者）自身が行う場合もあれば、専門の管理会社に委託する場合もあります。

管理の目的は、大きく分けて以下の2点です。

• 物件の価値を維持・向上させること：建物の老朽化を防ぎ、修繕を行うことで、物件の資産価値を保ちます。
• 安定した家賃収入を得ること：入居者の募集、契約、更新、クレーム対応などを行い、空室リスクを減らし、安定した家賃収入を確保します。

管理の内容は、物件の種類（戸建て、アパート、マンションなど）や規模、オーナーの考え方によって異なります。管理会社に委託する場合は、管理の内容や範囲、費用などを事前にしっかりと確認することが重要です。

今回のケースへの直接的な回答

物件を購入した後、貸す時、退去時、更新時以外にも、オーナーが行うべきこと、または管理会社を通じて行うべきことは多岐にわたります。具体的には、以下のような業務が含まれます。

• 入居者対応：入居者からの問い合わせやクレーム対応、家賃の集金など。
• 建物・設備の維持管理：共用部分の清掃、設備の点検・修繕、定期的なメンテナンスなど。
• 契約管理：賃貸契約の更新手続き、契約書の作成・管理など。
• 入居者募集：空室が発生した場合の入居者募集活動（広告、内見対応など）。
• その他：近隣住民との関係構築、税金や保険の手続きなど。

物件の規模やオーナーの状況によっては、これらの業務を全て自分で行うことは難しい場合があります。その場合は、管理会社に委託することで、手間を省き、専門的な知識やノウハウを活用することができます。

関係する法律や制度

収益物件の管理に関連する法律や制度は多岐にわたりますが、特に入居者との関係で重要となるのは、以下の法律です。

• 借地借家法：賃貸借契約に関する基本的なルールを定めています。家賃の増減、契約の更新、退去時の手続きなど、入居者とオーナー双方の権利と義務を定めています。
• 民法：賃貸借契約以外の、不動産に関する様々な法律上のルールを定めています。例えば、建物の修繕義務や、損害賠償に関する規定などがあります。
• 建築基準法：建物の構造や設備、用途などに関する基準を定めています。建物の安全性を確保するために、定期的な点検や修繕が必要となる場合があります。
• 消防法：火災から人命を守るための法律です。消火設備や避難経路の確保など、物件の安全管理に関する規定があります。

これらの法律を遵守することは、トラブルを未然に防ぎ、円滑な物件管理を行うために不可欠です。専門的な知識が必要となる場合もあるため、必要に応じて専門家（弁護士や不動産鑑定士など）に相談することも検討しましょう。

誤解されがちなポイントの整理

収益物件の管理について、よくある誤解を整理します。

• 誤解1：物件を買ったら、あとは何もしなくて良い：実際には、入居者の募集、契約、更新、クレーム対応、建物のメンテナンスなど、様々な管理業務が発生します。管理会社に委託する場合でも、オーナーとしての責任は残ります。
• 誤解2：管理会社に任せれば、全てお任せできる：管理会社は、あくまでオーナーの代理として業務を行います。管理内容や費用、入居者の状況など、オーナー自身が把握し、管理会社と連携することが重要です。
• 誤解3：修繕は、壊れてから行えば良い：建物の老朽化を防ぎ、資産価値を維持するためには、定期的なメンテナンスや、計画的な修繕が必要です。壊れてから修繕を行うと、費用が高額になる場合や、入居者の生活に支障をきたす場合があります。

これらの誤解を解消し、正しい知識を持つことで、より効果的な物件管理を行うことができます。

実務的なアドバイスと具体例

実際に収益物件を管理する上で役立つ、具体的なアドバイスを紹介します。

• 管理会社の選定：管理会社を選ぶ際には、実績、対応力、費用などを比較検討しましょう。複数の会社に見積もりを依頼し、オーナーのニーズに合った会社を選ぶことが重要です。
• 定期的な巡回：月に一度程度、物件を巡回し、建物の状態や入居者の様子を確認しましょう。異常がないか、清掃が行き届いているかなどをチェックします。
• 入居者とのコミュニケーション：入居者との良好な関係を築くことは、トラブルを未然に防ぎ、安定した賃貸経営に繋がります。定期的に挨拶をしたり、困りごとがあれば親身になって相談に乗るなど、コミュニケーションを大切にしましょう。
• 修繕計画の策定：建物の状態に合わせて、修繕計画を立てましょう。大規模修繕（屋根の塗装、外壁の補修など）は、専門家と相談しながら、適切な時期に行うことが重要です。
• 保険への加入：火災保険や地震保険など、万が一の事態に備えて、適切な保険に加入しておきましょう。

これらのアドバイスを参考に、オーナー自身が積極的に物件管理に関わることで、より良い賃貸経営を実現できるでしょう。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

• 法的トラブルが発生した場合：入居者とのトラブル、契約に関する問題など、法的知識が必要な場合は、弁護士に相談しましょう。
• 大規模な修繕が必要な場合：建物の構造や設備に関する専門的な知識が必要な場合は、建築士や施工業者に相談しましょう。
• 税金に関する疑問がある場合：不動産所得税や固定資産税など、税金に関する疑問がある場合は、税理士に相談しましょう。
• 物件の売却を検討している場合：物件の売却に関する相談は、不動産鑑定士や不動産業者に相談しましょう。

専門家のアドバイスを受けることで、問題解決がスムーズに進み、適切な判断を下すことができます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

収益物件の管理は、物件の価値を維持し、安定した家賃収入を得るために不可欠な活動です。物件のオーナーは、入居者対応、建物・設備の維持管理、契約管理など、様々な業務を行う必要があります。管理会社に委託することも可能ですが、オーナー自身が管理の内容を理解し、積極的に関わることが重要です。

定期的な巡回や入居者とのコミュニケーションを大切にし、修繕計画を立てるなど、日々の管理を丁寧に行いましょう。法的トラブルや大規模な修繕など、専門的な知識が必要な場合は、専門家への相談も検討しましょう。これらのポイントを押さえることで、安定した賃貸経営を実現し、収益物件の価値を最大限に引き出すことができるでしょう。