収益物件を親から子へ売買。現金がない場合、贈与税は？税金対策を解説

税金対策の基礎知識：贈与と売買の違い

不動産を親から子へ移転する方法は、大きく分けて「贈与」と「売買」の2つがあります。それぞれの方法には、税金に関する大きな違いがあります。

贈与（ぞうよ）は、無償で財産をあげることです。親が子に不動産をあげる場合、原則として贈与税が発生します。贈与税は、受け取った財産の価値に応じて課税されます。税率は財産の価値が高くなるほど高くなる累進課税制度を採用しています。

一方、売買（ばいばい）は、お金を支払って財産を手に入れることです。親が子に不動産を売る場合、売買価格が適正な時価であれば、原則として贈与税は発生しません。ただし、売買価格が著しく低い場合（例えば、時価1000万円の物件を100万円で売った場合など）は、差額が贈与とみなされ、贈与税が課税される可能性があります。

今回のケースでは、子が親から物件を購入する際に、現金がないため、親からお金を借りて購入するという方法を検討しています。この方法が、税務上どのように扱われるのかが、今回の重要なポイントとなります。

今回のケースへの直接的な回答：贈与とみなされる可能性

今回のケースでは、親から子への貸付金が、実質的に贈与とみなされる可能性があります。つまり、税務署が「これは売買ではなく、贈与と変わらない」と判断する可能性があるということです。

なぜなら、

• 親が子にお金を貸し付け、そのお金で子が親から物件を購入する
• 子の返済能力が低い場合（物件の収益だけで返済していく場合など）
• 借入金額と物件の価値がほぼ同額である

といった状況は、実質的に親から子への財産の移転と見なされる可能性があるからです。

税務署は、これらの事実を総合的に判断し、贈与税を課税するかどうかを決定します。したがって、今回のケースでは、贈与税が発生する可能性が高いと言えます。

関係する法律や制度：所得税と贈与税

今回のケースで関係する主な税金は、贈与税と所得税です。

贈与税は、財産を無償で受け取った場合に課税されます。贈与税の税率は、贈与された財産の価額に応じて変動します。

所得税は、不動産の売買によって利益が出た場合に課税されます。親が子に不動産を売却し、売却益が出た場合は、親に所得税が課税されます。また、子が物件を所有し、賃料収入を得た場合は、子の所得税の対象となります。

今回のケースでは、親が子にお金を貸し付けた場合、貸付金に対する利息収入が発生する可能性があります。この利息収入は、親の所得税の対象となります。

また、親子間の不動産売買では、税務署は「低額譲渡」を疑うことがあります。「低額譲渡」とは、時価よりも著しく低い価格で不動産を売却することを指します。低額譲渡が行われた場合、差額が贈与とみなされ、贈与税が課税される可能性があります。

誤解されがちなポイント：形式と実質の重要性

親子間の取引では、形式的な書類（借用書や売買契約書など）を整えるだけでなく、実質的な取引の内容が重要になります。つまり、書類上は「売買」や「貸付」となっていても、実質的に贈与と変わらない場合は、税務署は贈与と判断する可能性が高いということです。

例えば、

• 親から借りたお金を、子が全く返済していない
• 親は子の返済能力を考慮せず、高額な貸付を行った
• 物件の収益だけでは返済が難しいような貸付条件である

といった状況は、実質的な贈与とみなされる可能性を高めます。

重要なのは、取引の目的や、お金の流れ、返済計画など、総合的に判断されるということです。形式的な書類を整えることは重要ですが、それだけでは税務上のリスクを回避できるとは限りません。

実務的なアドバイスと具体例：税務上のリスクを軽減するために

今回のケースで、税務上のリスクを軽減するためには、以下の点に注意する必要があります。

• 適正な価格での売買：不動産の売買価格は、専門家による評価（不動産鑑定士など）に基づいて決定し、時価とかけ離れた価格での売買は避けるべきです。
• 明確な返済計画：借入金の返済計画を明確にし、無理のない返済条件を設定する必要があります。返済期間、金利、返済方法などを具体的に定める必要があります。
• 確実な返済：実際に返済が行われていることを証明できるように、銀行振込などの記録を残しておく必要があります。
• 第三者の介入：税理士などの専門家を交えて、取引の適正性を確保することが重要です。
• 親からの貸付金と物件価格のバランス：貸付金額は、物件の価値に見合った金額に設定し、過大な貸付は避けるべきです。

例えば、

• 不動産鑑定士に物件の価値を評価してもらい、その評価額に基づいて売買価格を決定する。
• 月々の返済額を、物件の賃料収入の範囲内に設定し、無理のない返済計画を立てる。
• 毎月、銀行振込で確実に返済を行い、その記録を保管しておく。
• 税理士に相談し、取引全体についてアドバイスを受ける。

これらの対策を講じることで、税務上のリスクを軽減できる可能性があります。

専門家に相談すべき場合とその理由

今回のケースでは、税理士や弁護士などの専門家に相談することを強くお勧めします。専門家は、税務上のリスクを評価し、適切なアドバイスを提供してくれます。

相談すべき理由としては、

• 税法の専門知識：税法は複雑であり、一般の方には理解しにくい部分も多いため、専門家の知識が必要となります。
• リスクの評価：税務署がどのような点を重視して判断するのか、専門家は熟知しています。
• 適切なアドバイス：個別の状況に応じた、最適な税務対策を提案してくれます。
• 税務調査への対応：万が一、税務調査が行われた場合、専門家が対応をサポートしてくれます。

特に、

• 親子間の取引
• 高額な財産の移動
• 複雑な資金の流れ

といった要素がある場合は、専門家への相談は必須と言えるでしょう。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問の重要ポイントをまとめます。

• 親から子への収益物件の売買で、子に現金がない場合、親からの貸付金は贈与とみなされる可能性があります。
• 税務署は、取引の形式だけでなく、実質的な内容を重視して判断します。
• 税務上のリスクを軽減するためには、適正な価格での売買、明確な返済計画、確実な返済、専門家への相談が重要です。
• 税理士や弁護士などの専門家に相談し、適切なアドバイスを受けることを強くお勧めします。

親子間の不動産取引は、税務上のリスクが伴うため、慎重に進める必要があります。専門家のアドバイスを受けながら、適切な対策を講じることが重要です。