収益物件売買契約、土地10割の内訳で建物の減価償却はできる？

減価償却とは、簡単に言うと、時間が経つにつれて価値が減っていくもの（建物や設備など）の費用を、
その使用期間にわたって少しずつ経費として計上していくことです。
例えば、1億円の建物があったとして、その建物の寿命が50年だとすると、毎年200万円ずつ経費にできる、
といったイメージです。

減価償却の目的は、建物の取得にかかった費用を、その建物から得られる収益に対応させて、
正しい利益を計算することです。
これにより、税金を正しく計算することができます。
減価償却費は、税金を計算する上で重要な役割を果たします。

今回のケースで重要なのは、減価償却できるのは「建物」の部分だけ、ということです。
土地は時間が経っても価値が減るものではないので、減価償却はできません。

契約書で「土地10割、建物0割」とされている場合、
建物の価値が全くない（あるいはゼロ円）と解釈される可能性があります。
この場合、原則として建物の減価償却費を計上することは難しくなります。

しかし、契約書の内容だけで全てが決まるわけではありません。
実際の取引の内容や、物件の状況によっては、建物の価値を主張できる余地があるかもしれません。
例えば、建物の種類や築年数、修繕の状況などを考慮し、
専門家と相談して、減価償却できる可能性を探る必要があります。

減価償却に関係する主な法律は、所得税法と法人税法です。
これらの法律では、減価償却の方法や、耐用年数（建物の種類ごとに決められた、減価償却できる期間）などが定められています。

不動産売買においては、消費税も関係してきます。
建物には消費税がかかりますが、土地にはかかりません。
売主が消費税を払いたくないために、土地の割合を高く、建物の割合を低くするようなケースが見られます。
しかし、これは税務上のリスクを伴う可能性があるので注意が必要です。

よくある誤解として、「契約書に書いてあるから、減価償却は絶対にできない」というものがあります。
確かに契約書は重要ですが、それだけで全てが決まるわけではありません。
税務署は、契約書の内容だけでなく、実際の取引の内容や、物件の状況なども総合的に判断します。

また、「契約金の3割を減価償却適用部分にすれば良い」という考え方も、
必ずしも正しいとは限りません。
建物の価値と、契約上の割合が大きく異なると、税務署から指摘される可能性があります。

今回のケースでは、以下の点を検討してみましょう。

契約書の見直し：
契約書に、建物の価値を裏付けるような記述を追加できないか、売主と交渉してみましょう。
例えば、「建物には、〇〇円の価値がある」といった内容を盛り込むことが考えられます。
専門家への相談：
税理士や不動産鑑定士に相談し、建物の価値を客観的に評価してもらいましょう。
評価結果を基に、税務署との交渉に臨むこともできます。
証拠の収集：
建物の種類、築年数、修繕の履歴など、建物の価値を裏付ける証拠を収集しておきましょう。
これらの証拠は、税務調査の際に役立ちます。

具体例として、ある賃貸アパートの売買契約で、
売主が建物の消費税を避けるために、土地の割合を高く設定しようとしたケースを考えてみましょう。
買主が税理士に相談した結果、建物の価値を客観的に評価し、
契約書の内容を修正することで、減価償却費を計上できるようになった、という事例があります。

今回のケースのように、契約内容が複雑で、税務上のリスクが伴う場合は、必ず専門家に相談しましょう。

税理士：減価償却や税金に関する専門家です。
契約内容が税務上問題ないか、減価償却費をどのように計上できるかなど、
具体的なアドバイスを受けることができます。
不動産鑑定士：
物件の価値を客観的に評価する専門家です。
建物の価値を証明するための資料を作成してもらえます。
弁護士：
契約に関する法的な問題や、売主との交渉が必要な場合に相談できます。

専門家に相談することで、税務上のリスクを回避し、
適切な減価償却を行うためのアドバイスを受けることができます。