収益物件購入、自己資金は2割必須？フルローンは可能？

回答と解説

テーマの基礎知識（自己資金とローンについて）

収益物件の購入を検討するにあたって、まず理解しておきたいのが「自己資金」と「ローン」の関係です。自己資金とは、物件の購入費用の一部を、自身の貯蓄などから支払うお金のこと。ローンとは、金融機関から借り入れるお金のことで、物件購入費用の残りを賄うために利用します。

一般的に、自己資金が多いほど、ローンの審査は通りやすくなります。これは、自己資金が多いほど、万が一の際のローンの返済能力が高いと判断されるからです。また、自己資金が多いと、ローンの金利が低くなる傾向もあります。

しかし、自己資金が少ないからといって、収益物件の購入を諦める必要はありません。金融機関によっては、自己資金が少なくても融資をしてくれる場合があります。また、不動産会社によっては、独自の提携ローンを用意しており、自己資金が少なくても審査に通るケースもあります。

今回のケースへの直接的な回答

今回の質問者様のケースでは、自己資金2割が必須というわけではありません。過去に自己資金1割未満で審査に通った経験や、外構工事費用などをローンに含めた経験があることから、自己資金が少なくてもローンを利用できる可能性は十分にあります。

ただし、現在の状況（賃貸中の戸建て住宅にローン残債があること）を踏まえると、ローンの審査は厳しくなる可能性があります。金融機関は、既存の借入状況も考慮して、返済能力を判断します。そのため、フルローンでの購入は、審査に通るハードルが高くなるかもしれません。

しかし、諦める必要はありません。ハウスメーカーや不動産会社の提携ローンを検討したり、自己資金を増やす努力をしたりすることで、状況を改善できる可能性があります。

関係する法律や制度がある場合は明記

収益物件の購入に関連する法律や制度として、まず挙げられるのが「金融商品取引法」です。これは、投資用不動産を含め、金融商品の取引に関するルールを定めた法律です。また、「宅地建物取引業法」も重要です。これは、不動産取引の公正を確保するための法律で、不動産会社との契約や、物件の重要事項説明などに関わってきます。

さらに、ローンの利用に際しては、「利息制限法」や「貸金業法」も関係してきます。これらの法律は、金利の上限や、貸金業者の登録などについて定めています。

これらの法律や制度は、複雑で分かりにくい部分もありますが、収益物件の購入を検討する際には、基本的な内容を理解しておくことが重要です。専門家である不動産会社やファイナンシャルプランナーなどに相談することで、より詳細な情報を得ることができます。

誤解されがちなポイントの整理

収益物件の購入に関する誤解として、よくあるのが「自己資金2割は絶対」という考え方です。実際には、自己資金の割合は、金融機関や物件の種類、個々の状況によって異なります。自己資金が少ない場合でも、ローンの審査に通る可能性は十分にあります。

また、「フルローンは危険」という誤解もあります。フルローンは、自己資金がなくても物件を購入できる魅力的な選択肢ですが、リスクも伴います。ローンの返済が滞ると、物件を手放さなければならなくなる可能性があります。しかし、適切な物件選びや、無理のない返済計画を立てることで、リスクを軽減することも可能です。

もう一つの誤解は、「築年数が古い物件は避けるべき」という考え方です。確かに、築年数が古い物件は、修繕費用や設備の交換費用がかかる可能性があります。しかし、価格が安く、利回りが高い物件も多くあります。築年数が古い物件を購入する際には、物件の状態をしっかりと確認し、修繕計画を立てることが重要です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

自己資金を抑えて収益物件を購入するための実務的なアドバイスをいくつかご紹介します。

・提携ローンの活用: ハウスメーカーや不動産会社によっては、独自の提携ローンを用意しています。これらのローンは、自己資金が少なくても審査に通る可能性が高く、金利も優遇される場合があります。

・自己資金の準備: 自己資金を増やすことで、ローンの審査が通りやすくなり、金利も低くなる可能性があります。節約や資産運用などを通じて、自己資金を準備しましょう。

・物件選び: 首都圏などの地価が高い地域では、自己資金を多く用意する必要があります。地方の物件や、区分所有の物件など、価格が手頃な物件を選ぶことも検討しましょう。

・専門家への相談: 不動産会社やファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談することで、最適な物件選びや、無理のない返済計画を立てることができます。

具体例として、自己資金1割で地方の築古アパートを購入し、リフォーム費用をローンに含めることで、キャッシュフローをプラスにしているケースがあります。また、都心部の区分所有マンションを、フルローンで購入し、賃料収入でローンの返済を行っているケースもあります。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

・ローンの審査に不安がある場合: 専門家は、個々の状況に合わせたローンの選び方や、審査に通るためのアドバイスをしてくれます。

・物件選びに迷っている場合: 専門家は、物件の評価や、将来的な収益性について、客観的なアドバイスをしてくれます。

・税金や法的な手続きについて知りたい場合: 専門家は、税金対策や、契約に関する法的な手続きについて、サポートしてくれます。

相談先としては、不動産会社、ファイナンシャルプランナー、税理士、弁護士などが挙げられます。それぞれの専門分野が異なるため、自身の状況に合わせて、適切な専門家を選びましょう。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

今回の質問に対する重要なポイントをまとめます。

・自己資金2割は必須ではない。ローンの審査は、個々の状況によって異なる。

・フルローンや提携ローンも検討し、自己資金を抑えることも可能。

・現在のローン残債や、物件の種類、地域によって、最適な選択肢は異なる。

・専門家への相談を通じて、自分に合った物件選びや、無理のない返済計画を立てることが重要。

収益物件の購入は、大きな決断です。焦らずに、様々な情報を収集し、専門家のアドバイスを受けながら、慎重に進めていきましょう。