収益物件購入で隣がお寺、墓地の景観は客付けに不利？専門家が解説

回答と解説

テーマの基礎知識：収益物件と客付けについて

収益物件とは、賃料収入を得ることを目的として所有する不動産のことを指します。今回のケースでは、1R（ワンルーム）タイプのマンションが該当しますね。収益物件の成功は、安定した賃料収入を得られるかにかかっています。

そして、その収入を得るために非常に重要になるのが「客付け」です。客付けとは、入居希望者を見つけ、賃貸借契約を締結する活動のことです。不動産会社に仲介を依頼するのが一般的ですが、物件の魅力や周辺環境によっては、客付けの難易度が大きく変わってきます。

今回の質問にあるように、物件の周辺環境は客付けに大きな影響を与える可能性があります。特に、入居希望者の生活の質や快適性に関わる要素は重要です。例えば、交通の便、周辺の商業施設、治安、そして今回のように、隣接する施設（お寺、墓地）などが挙げられます。

今回のケースへの直接的な回答：墓地の景観が及ぼす影響

結論から言うと、お寺の墓地の景観は、客付けに少なからず影響を与える可能性があります。これは、人が住まいを選ぶ際に、心理的な要素を重視する傾向があるからです。

墓地に対する感情は人それぞれですが、一般的に、以下のような点が懸念材料となる可能性があります。

• 心理的な抵抗感: 墓地という場所が、人によっては「死」を連想させ、心理的な抵抗感を生む可能性があります。
• 日照や風通しへの影響: 墓地が隣接していることで、日当たりや風通しが悪くなるケースも考えられます。
• 騒音: お寺の行事や法要による騒音を懸念する人もいます。

しかし、これらの懸念は、必ずしもすべての入居希望者に当てはまるわけではありません。人によっては、静かで落ち着いた環境を好む、宗教的な価値観を尊重する、といった理由から、墓地をそれほどネガティブに捉えない場合もあります。

関係する法律や制度：告知義務について

不動産取引においては、重要な情報を契約前に告知する義務があります。これを「告知義務」と言います。

今回のケースでは、墓地の存在が「心理的瑕疵（かし）」に該当するかどうかが問題となります。心理的瑕疵とは、物件に物理的な欠陥はないものの、過去の出来事や周辺環境などによって、入居者の心理的な負担となる可能性のある事柄を指します。

過去に、物件内で事件や事故があった場合などは、告知義務が発生することがあります。今回のケースでは、墓地の存在そのものが心理的瑕疵に該当するかどうかは、判断が分かれるところです。しかし、入居希望者からの質問があった場合には、正直に回答する義務があります。

もし告知を怠った場合、後々トラブルに発展する可能性があります。例えば、入居後に墓地の存在を知った入居者から、契約解除や損害賠償を求められる可能性もゼロではありません。

誤解されがちなポイントの整理：すべての人が嫌がるわけではない

墓地の景観が客付けに影響を与える可能性はありますが、それはあくまで「可能性」であり、必ずしも全ての入居希望者が嫌がるわけではありません。

重要なのは、物件のターゲット層を明確にすることです。例えば、静かで落ち着いた環境を求める人、宗教的な価値観を尊重する人、または、価格を重視する人など、ターゲット層によっては、墓地の存在がそれほど大きな問題にならないこともあります。

また、墓地が見えることのデメリットを、他のメリットでカバーすることも可能です。例えば、

• 周辺環境の良さ: イオンショッピングセンターが隣接していることの利便性
• 物件の設備や仕様の良さ: 最新の設備や、快適な内装
• 家賃の安さ: 周辺相場よりも低い家賃設定

など、物件の魅力を総合的にアピールすることで、墓地のデメリットを打ち消すことも可能です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：客付けを成功させるための対策

客付けを成功させるためには、以下の対策を検討しましょう。

• 情報開示を徹底する: 墓地の存在を隠さず、入居希望者にきちんと伝えることが重要です。写真や間取り図に墓地が写り込むようにし、内見の際には実際にベランダからの景色を見てもらうなど、正直に情報を開示しましょう。
• 物件の魅力を最大限にアピールする: 周辺環境の利便性、物件の設備や仕様、家賃の安さなど、物件の魅力を積極的にアピールしましょう。
• ターゲット層を明確にする: 静かな環境を好む人、宗教的な価値観を尊重する人など、物件に合ったターゲット層を明確にし、その層に響くようなアピールをしましょう。
• 不動産会社との連携: 信頼できる不動産会社と連携し、客付け戦略を一緒に検討しましょう。不動産会社は、周辺の賃貸相場や、入居希望者のニーズを熟知しています。
• 付加価値の提供: 墓地の景観を逆手にとって、付加価値を提供するのも一つの方法です。例えば、「静寂をテーマにした内装」や、「お寺の行事に参加できる特典」などを提案することも考えられます。

具体例:

ある物件では、墓地が見えることを正直に伝えつつ、「静かな環境」をアピールポイントとして打ち出しました。また、「周辺の緑豊かな環境」や、「家賃の安さ」を強調することで、客付けに成功しました。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

• 告知義務について迷う場合: 告知義務の範囲や、告知の方法について判断に迷う場合は、弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談しましょう。
• 客付けがうまくいかない場合: 長期間にわたって客付けがうまくいかない場合は、不動産コンサルタントに相談し、客付け戦略の見直しを検討しましょう。
• 入居者とのトラブルが発生した場合: 入居者との間でトラブルが発生した場合は、弁護士に相談し、適切な対応策を検討しましょう。

専門家は、法律や不動産に関する専門知識を持っており、客観的な視点からアドバイスをしてくれます。また、トラブルが発生した場合にも、適切な解決策を提案してくれます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問の重要ポイントをまとめます。

• 墓地の景観は、客付けに影響を与える可能性がある。
• 告知義務を遵守し、正直に情報を開示することが重要。
• 物件の魅力を最大限にアピールし、ターゲット層に合わせた戦略を立てる。
• 専門家への相談も検討し、客付けを成功させましょう。

収益物件の購入は、大きな決断です。今回の情報が、あなたの収益物件の成功の一助となれば幸いです。