収益物件購入における隣地排水管使用問題：リスクと解決策を徹底解説

隣地排水管使用に関する基礎知識

水道管や排水管は、一般的に道路に埋設された本管（公共の水道管）から各戸へ引込まれます。しかし、場合によっては、隣地を通って引込まれることがあります。今回のケースでは、水道管と排水管の引込み管が隣地を経由しているため、隣地所有者の土地を使用している状態です。これは、民法上の「地役権（ちやくけん）」（他人の土地を使用する権利）に該当する可能性があります。地役権は、契約によって設定される場合と、長年の使用によって取得される場合（準占有（じゅんせんゆう））があります。

今回のケースへの直接的な回答

質問者様のケースでは、隣地所有者が水道管・排水管の引込みを理由に、何らかの請求を行う可能性があります。具体的には、以下の請求が考えられます。

① **地役権設定の対価請求**: 隣地を使用していることへの対価として、金銭の支払いを求められる可能性があります。金額は、隣地の地価、使用面積、使用期間などによって大きく変動します。明確な相場はありませんが、数千円／月～数万円／月といったケースも考えられます。
② **使用停止請求**: 隣地所有者が、水道管・排水管の引込みを理由に、使用停止を請求する可能性があります。これは、最悪の場合、建物の使用に支障をきたす可能性があります。

関係する法律や制度

今回のケースでは、民法上の「地役権」や「不法行為」が関係してきます。地役権は、他人の土地を使用する権利ですが、その設定には隣地所有者の同意が必要です。同意なく使用している場合は、不法行為に該当する可能性があり、損害賠償を請求される可能性があります。

誤解されがちなポイントの整理

「無条件にて隣地使用」という記述は、必ずしも法的根拠があることを意味しません。長年使用されていても、それが地役権の成立を意味するとは限りません。隣地所有者がいつ、どのような請求をしてくるかは予測できません。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

隣地所有者と話し合い、地役権の設定契約を締結することが最善です。契約内容には、使用料、使用範囲、期間などを明確に記載する必要があります。弁護士や司法書士に相談し、契約書を作成することをお勧めします。

隣地を経由しない引込みに変更する場合、隣地所有者の承諾は必須です。費用は、工事の規模や難易度によって大きく変動します。数万円から数十万円かかる可能性があります。工事は、水道工事の専門業者に依頼する必要があります。市町村役場や水道局に問い合わせれば、業者を紹介してくれる場合があります。

専門家に相談すべき場合とその理由

隣地所有者との交渉、地役権の設定契約、工事に関する費用見積もりなど、専門知識が必要な場面が多々あります。弁護士、司法書士、不動産鑑定士、水道工事業者などに相談することを強くお勧めします。特に、隣地所有者との交渉が難航する場合は、弁護士に相談することが重要です。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

隣地を経由する水道管・排水管の引込みは、将来的なリスクを伴います。隣地所有者との交渉、地役権の設定、工事など、専門家の協力を得ながら慎重に進めることが重要です。安易な判断は避け、専門家の意見を聞きながら、適切な対応を検討しましょう。 リスクを理解した上で、物件購入の判断を行うことが大切です。