収益物件購入後の固定資産税、事前に知る方法をわかりやすく解説

【背景】

・収益物件（アパートやマンションなど）の購入を検討しています。

・購入前に、その物件にかかる固定資産税がどのくらいになるのかを知りたいと考えています。

・固定資産税の計算方法や、事前に税額を知る方法がよくわかりません。

【悩み】

・購入後の固定資産税額を事前に把握する方法が知りたいです。

・固定資産税の計算方法について、わかりやすく教えてほしいです。

・固定資産税に関する注意点や、見落としがちなポイントがあれば知りたいです。

固定資産税は、物件の評価額や税率から計算されます。購入前に、売主や役所への確認で概算を把握できます。

固定資産税の基本を理解する

固定資産税は、土地や建物などの「固定資産」を所有している人が、その固定資産の価値に応じて地方自治体に納める税金です。
収益物件（アパートやマンションなど）を購入する際、この固定資産税がどのくらいかかるのかを事前に知っておくことは、
非常に重要です。
なぜなら、固定資産税は毎年発生する費用であり、物件の収益性に大きく影響するからです。

固定資産税額の計算方法

固定資産税額は、以下の計算式で求められます。

固定資産税評価額：土地や建物の価値を評価した金額（市町村が決定）
税率：標準税率は1.4%ですが、地方自治体によって異なる場合があります。

固定資産税額 = 固定資産税評価額 × 税率

例えば、固定資産税評価額が2,000万円で、税率が1.4%の場合、
固定資産税額は2,000万円 × 0.014 = 28万円となります。

この固定資産税評価額は、3年に一度「評価替え」が行われ、
その時点での土地や建物の価値に応じて見直されます。

固定資産税額を事前に知る方法

収益物件の購入前に固定資産税額を把握するためには、以下の方法があります。

売主への確認：売主が固定資産税の納税通知書を保管している場合、
それを見せてもらうことで、おおよその税額を知ることができます。
ただし、評価替えが行われた直後など、最新の税額と異なる場合があることに注意が必要です。
役所への問い合わせ：物件の所在地を管轄する市区町村の役所の税務課に問い合わせることで、
固定資産税評価額や、過去の税額などを教えてもらうことができます。
ただし、個人情報保護の観点から、所有者本人または代理人からの問い合わせに限られる場合があります。
不動産鑑定士への相談：より正確な固定資産税評価額を知りたい場合は、
不動産鑑定士に相談することも一つの方法です。
不動産鑑定士は、専門的な知識と技術を用いて、物件の価値を評価し、
固定資産税評価額を算出することができます。

固定資産税に関する注意点

固定資産税に関する注意点として、以下の点が挙げられます。

都市計画税：固定資産税に加えて、都市計画区域内にある土地や建物には、
都市計画税が課税されます。
都市計画税は、都市計画事業や土地区画整理事業などの費用に充てられます。
税率は、地方自治体によって異なりますが、一般的には0.3%以下です。
軽減措置：一定の条件を満たす場合、固定資産税や都市計画税が軽減される制度があります。
例えば、住宅用地の場合、土地の面積に応じて固定資産税が軽減される特例があります。
また、新築の住宅についても、一定期間固定資産税が減額される制度があります。
未登記物件：未登記の建物（登記されていない建物）の場合、
固定資産税評価額が正しく評価されていない場合があります。
未登記物件を購入する場合は、事前に専門家（土地家屋調査士など）に相談し、
適切な評価を受けることが重要です。
滞納：固定資産税を滞納すると、延滞金が発生したり、
最悪の場合、財産が差し押さえられる可能性があります。
固定資産税は、必ず期限内に納付するようにしましょう。

実務的なアドバイスと具体例

収益物件を購入する際、固定資産税に関する実務的なアドバイスをいくつかご紹介します。

購入前の調査：購入前に、売主や役所に問い合わせて、
固定資産税評価額や過去の税額を確認しましょう。
また、都市計画税の有無や、軽減措置の適用についても確認しておきましょう。
収支計画への反映：固定資産税額を、物件の収支計画に必ず反映させましょう。
固定資産税は、毎年発生する費用であり、物件の収益性に大きく影響します。
固定資産税額を考慮せずに収支計画を立てると、
予想外の出費で資金繰りが悪化する可能性があります。
専門家との連携：不動産会社や税理士などの専門家と連携することで、
固定資産税に関する様々な疑問や不安を解消することができます。
専門家は、固定資産税に関する専門的な知識を持っており、
物件の購入から運用まで、様々な面でサポートしてくれます。

例えば、

築年数が古いアパートを購入する場合、

固定資産税評価額が低く抑えられている可能性があります。
しかし、建物の老朽化が進んでいる場合、修繕費用やリフォーム費用がかさむことも考慮に入れる必要があります。
このように、固定資産税だけでなく、他の費用も総合的に考慮して、
物件の収益性を判断することが重要です。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家（税理士、不動産鑑定士、弁護士など）に相談することをお勧めします。

固定資産税に関する疑問や不安がある場合：
固定資産税の計算方法や、税額の妥当性について疑問がある場合は、
専門家に相談することで、正確な情報を得ることができます。
税務調査やトラブルが発生した場合：
固定資産税に関する税務調査や、
売主とのトラブルが発生した場合は、専門家が問題解決をサポートしてくれます。
複雑なケースの場合：
相続した物件や、複数の物件を所有しているなど、
固定資産税に関する状況が複雑な場合は、
専門家に相談することで、適切なアドバイスを受けることができます。

まとめ：固定資産税を理解し、賢く収益物件を購入しましょう

収益物件の購入を検討する際には、固定資産税について理解し、
事前に税額を把握することが重要です。
売主への確認、役所への問い合わせ、専門家への相談などを通じて、
固定資産税に関する情報を収集し、
物件の収益性を正確に評価しましょう。
固定資産税だけでなく、他の費用やリスクも考慮し、
賢く収益物件を購入することで、
安定した不動産投資を実現することができます。