収益物件購入時の仲介手数料、開業前の仕訳はどうすれば？

【背景】

今年、収益物件を購入。
開業前に、仲介手数料の半額を個人の口座から支払った。
仲介手数料は物件購入代金に含めることになっている。

【悩み】

開業前の仲介手数料の仕訳方法がわからない。
事業主貸で処理して個人口座に戻すべきか、開業費に計上すべきか迷っている。

仲介手数料は物件取得費用に含め、開業前なら「仮払金」で処理し、開業後に振替えます。

仲介手数料の仕訳、基礎知識を整理しましょう

不動産投資を始められたのですね！まずは、仲介手数料と仕訳の基本的な考え方から見ていきましょう。

仲介手数料とは、不動産の売買や賃貸借を仲介してくれた不動産業者に支払う報酬のことです。法律（宅地建物取引業法）で上限額が定められています。

仕訳（しわけ）とは、お金の動きを記録することです。会社のお金の流れを整理し、経営状況を把握するために行います。借方（かりかた）と貸方（かしかた）を使って、取引の内容を記録します。簿記の基本ですね。

今回のケースでは、仲介手数料は「物件を取得するためにかかった費用」として扱われます。つまり、物件の購入価格の一部と考えることができます。

今回のケースへの直接的な回答

ご質問の仲介手数料の仕訳について、具体的な方法を説明します。

1. 開業前の場合

開業前であれば、仲介手数料は「仮払金」という勘定科目を使って処理するのが一般的です。仮払金は、まだ勘定科目が確定していない場合に一時的に使う科目です。後に、物件取得費用に振り替えます。

仕訳例：

借方：仮払金（仲介手数料の金額）
貸方：普通預金（実際に支払った金額）

2. 開業後、物件取得後に仲介手数料を物件取得費用に含める場合

開業後、物件取得後に仲介手数料を物件取得費用に含める場合は、以下の仕訳を行います。

借方：建物（仲介手数料の金額）
貸方：仮払金（仲介手数料の金額）

これにより、仲介手数料が物件の取得費用に加算され、減価償却（建物の価値を少しずつ費用として計上すること）の対象となります。

今回のケースでは、仲介手数料は物件購入代金に含めることになっているので、この方法が適切です。

関係する法律や制度

不動産取引や会計には、いくつかの法律や制度が関係しています。

宅地建物取引業法

不動産業者の業務や、仲介手数料の上限などを定めています。

所得税法・法人税法

不動産所得や法人税の計算方法、減価償却などについて定めています。

消費税法

不動産取引にかかる消費税について定めています。土地の売買は非課税ですが、建物の売買や仲介手数料には消費税がかかります。

これらの法律や制度は、不動産投資を行う上で知っておくべき基本的な知識です。

誤解されがちなポイントの整理

仕訳処理で誤解しやすいポイントを整理しておきましょう。

事業主貸との違い

事業主貸は、事業のお金を個人的な用途に使った場合に使う勘定科目です。今回のケースでは、仲介手数料は事業のために支払った費用なので、事業主貸で処理するのは適切ではありません。

開業費との違い

開業費は、事業を開始する前にかかった費用のことです。仲介手数料を開業費として計上することも可能ですが、物件取得費用に含める方が一般的です。

消費税の処理

仲介手数料には消費税が含まれています。消費税の処理方法も、ご自身の状況に合わせて確認する必要があります。

実務的なアドバイスと具体例

実際に仕訳を行う際の、より具体的なアドバイスをします。

証拠書類の保管

仲介手数料の領収書や、振込明細などの証拠書類は、必ず保管しておきましょう。税務調査（税務署が税金の申告内容をチェックすること）の際に必要になります。

会計ソフトの活用

会計ソフトを使うと、仕訳処理が格段に楽になります。勘定科目の選択や、消費税の計算なども自動で行ってくれます。確定申告（1年間の所得と税金を計算し、税務署に報告すること）の際にも役立ちます。

仕訳例

例えば、仲介手数料が100万円で、消費税が10万円の場合の仕訳は以下のようになります。

借方：仮払金 110万円
貸方：普通預金 110万円

開業後、物件取得後に仲介手数料を物件取得費用に含める場合は以下のようになります。

借方：建物 110万円
貸方：仮払金 110万円

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

複雑な取引の場合

複数の物件を所有している、法人で不動産投資を行っているなど、取引が複雑な場合は、税理士（税金の専門家）に相談することをお勧めします。

税務上の疑問がある場合

税金の計算方法や、節税対策（税金を減らすための対策）について疑問がある場合は、税理士に相談することで、適切なアドバイスを受けることができます。

確定申告が不安な場合

確定申告のやり方がわからない、または不安な場合は、税理士に確定申告を依頼することもできます。

税理士に相談することで、税務上のリスクを回避し、安心して不動産投資を続けることができます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

今回の重要なポイントをまとめます。

仲介手数料は、物件取得費用の一部として扱います。
開業前は「仮払金」で処理し、開業後に物件取得費用に振り替えます。
証拠書類は必ず保管しましょう。
会計ソフトを活用すると便利です。
複雑なケースや税務上の疑問がある場合は、専門家（税理士）に相談しましょう。

不動産投資は、専門的な知識が必要な分野です。疑問点があれば、積極的に情報収集し、必要に応じて専門家に相談しながら、着実に進めていきましょう。