収益物件購入時の利回り、表面と実質はどれくらいが目安？

回答と解説

テーマの基礎知識：利回りとは？

収益物件の購入を検討する上で、利回り（りまわり）という言葉は避けて通れません。
利回りとは、投資した金額に対して、どれだけの収益が見込めるかを示す割合のことです。
不動産投資においては、物件から得られる家賃収入などの収益が、物件価格に対してどの程度の割合になるのかを表します。
利回りを理解することは、物件の価値を判断し、投資の成功確率を高めるために不可欠です。

利回りにはいくつかの種類がありますが、今回の質問で重要なのは「表面利回り」と「実質利回り」です。
それぞれの違いを理解しておきましょう。

• 表面利回り：
  年間家賃収入を物件価格で割って算出します。
  
  計算式： (年間家賃収入 ÷ 物件価格) × 100
  
  表面利回りは、物件の基本的な収益性を示す指標ですが、
  
  実際の費用（修繕費や管理費など）は考慮されていません。
  
• 実質利回り：
  年間家賃収入から、管理費や修繕費などの費用を差し引いた「年間手取り収入」を物件価格で割って算出します。
  
  計算式： (年間手取り収入 ÷ 物件価格) × 100
  
  実質利回りは、
  
  物件を実際に運用する際に得られる収益に近い指標です。
  

今回のケースへの直接的な回答

収益物件を購入する際の利回りの目安は、物件の種類、立地、築年数、管理状況など、様々な要素によって異なります。
しかし、一般的には、

表面利回りは7%以上、実質利回りは5%以上を目安とすることが多いです。

ただし、これらの数値はあくまで目安であり、絶対的な基準ではありません。
例えば、都心の一等地にある物件は、利回りが低くても、将来的な資産価値の上昇を見込める場合があります。
逆に、地方の物件は、利回りが高くても、空室リスクや修繕費の増加などのリスクが高い場合があります。
重要なのは、

利回りだけでなく、物件の様々な要素を総合的に判断することです。

関係する法律や制度

不動産投資に関する直接的な法律や制度は多岐にわたりますが、利回りの計算や物件の評価に関わるものとして、以下の点が挙げられます。

• 不動産鑑定評価：
  不動産の適正な価値を評価するための専門的な手法です。
  不動産鑑定士（ふどうさんかんていし）による鑑定評価は、
  物件の客観的な価値を知る上で役立ちます。
• 固定資産税評価額：
  固定資産税を算出するための基準となる価格です。
  この評価額も、物件の価値を判断する際の参考になります。
• 建築基準法：
  建物の構造や用途に関する規制を定めています。
  違法な建築物（既存不適格物件など）は、
  融資が受けにくかったり、将来的な売却が困難になる可能性があります。

これらの法律や制度は、物件の価値やリスクを評価する上で重要な要素となります。

誤解されがちなポイントの整理

利回りに関する誤解として、以下の点が挙げられます。

• 高い利回りが必ずしも良いわけではない：
  高い利回りには、それ相応のリスクが伴う場合があります。
  例えば、空室リスクの高い物件や、修繕費が高額になる物件などです。
• 表面利回りのみを重視する：
  表面利回りだけを見て判断すると、
  実際には費用がかさみ、期待していた収益が得られない可能性があります。
  実質利回りや、キャッシュフロー（手元に残るお金）を重視することが重要です。
• 利回りがすべてではない：
  利回りは重要な指標ですが、
  物件の立地、築年数、管理状況、将来的な価値の上昇可能性など、
  他の要素も総合的に考慮する必要があります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

収益物件の購入を検討する際には、以下の点に注意しましょう。

• 情報収集：
  不動産会社のウェブサイトや、
  不動産情報サイトなどを活用して、
  様々な物件の情報を収集しましょう。
• 物件調査：
  気になる物件が見つかったら、
  現地に足を運び、周辺環境や建物の状態を確認しましょう。
  可能であれば、内覧（ないらん）をして、室内の状況も確認しましょう。
• 収支シミュレーション：
  物件の家賃収入、管理費、修繕費、固定資産税などの費用を詳細に計算し、
  キャッシュフローがプラスになるかを確認しましょう。
• 専門家への相談：
  不動産会社や、
  ファイナンシャルプランナー（FP）などの専門家に相談し、
  アドバイスを受けることも重要です。

具体例として、

表面利回り8%の物件を購入する場合を考えてみましょう。


年間家賃収入が400万円の場合、物件価格は5000万円となります。
しかし、年間管理費が50万円、修繕積立金が30万円、固定資産税が50万円かかるとすると、
年間手取り収入は270万円となり、実質利回りは5.4%となります。

このように、表面利回りだけでなく、

実質利回りを計算し、
キャッシュフローがプラスになるかを確認することが重要です。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

• 不動産投資が初めての場合：
  不動産投資には、専門的な知識や経験が必要です。
  分からないことや不安なことがあれば、
  不動産会社やFPに相談しましょう。
• 物件の選定に迷っている場合：
  複数の物件で迷っている場合、
  専門家のアドバイスを受けることで、
  より適切な物件を選ぶことができます。
• 融資に関する相談：
  不動産投資には、融資が必要になる場合があります。
  金融機関との交渉や、
  ローンの種類などについて、専門家に相談しましょう。
• 税金に関する相談：
  不動産投資には、所得税や固定資産税などの税金がかかります。
  税金対策や確定申告について、税理士に相談しましょう。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

今回の質問に対する重要なポイントをまとめます。

• 収益物件の利回りには、表面利回りと実質利回りがあります。
• 一般的に、表面利回りは7%以上、実質利回りは5%以上を目安とします。
• 利回りだけでなく、物件の様々な要素を総合的に判断することが重要です。
• 情報収集、物件調査、収支シミュレーションを行い、
  必要に応じて専門家に相談しましょう。

不動産投資は、

リスクを理解し、
適切な物件を選ぶことで、
安定した収益を得られる可能性があります。

慎重に検討し、

成功する不動産投資を目指しましょう。