収益物件購入時の固定資産税額票、積算評価の参考になる？活用方法を解説！

回答と解説

固定資産税額票ってどんなもの？基礎知識を整理

固定資産税額票は、毎年、市町村（東京23区の場合は都）から送付される「固定資産税・都市計画税の課税明細書」を指すことが多いです。この書類には、土地や建物にかかる固定資産税や都市計画税の金額、そしてその税額を算出するための基礎となる情報が記載されています。

具体的には、以下の情報が含まれています。

• 評価額：固定資産税を計算する基となる、土地や建物の価値の評価額（固定資産税評価額）。
• 課税標準額：税金を計算する際に用いられる金額。評価額がそのまま課税標準額になる場合もあれば、軽減措置などにより評価額よりも低くなる場合もあります。
• 税額：実際に支払う固定資産税と都市計画税の金額。
• 地積（土地の面積）：土地の広さ。
• 家屋番号：建物を特定するための番号。

この固定資産税額票は、不動産を所有している人が、毎年1月1日時点での所有状況に基づいて、その年の税金を納めるために必要な書類です。

固定資産税額票は積算評価の参考になる？今回のケースへの回答

はい、固定資産税額票は、収益物件の積算評価を検討する際の参考になります。特に、土地の評価額は、その土地の価値を測る一つの指標となります。

積算評価とは、土地の評価額と建物の評価額を合計して物件全体の価値を評価する方法です。固定資産税額票に記載されている土地の固定資産税評価額は、この積算評価における土地の評価額として活用できます。

ただし、固定資産税評価額は、時価（実際に売買される場合の価格）とは異なる場合があります。固定資産税評価額は、おおむね時価の7割程度を目安に評価されることが多いとされています。そのため、固定資産税額票の評価額だけで物件の価値を判断するのではなく、他の資料や専門家の意見も参考にしながら総合的に判断することが重要です。

固定資産税額票と関係する法律や制度

固定資産税額票は、主に以下の法律や制度に基づいて作成されています。

• 固定資産税：土地や建物などの固定資産に対して課税される地方税。地方税法に基づいて課税され、その評価は固定資産評価基準に基づいて行われます。
• 都市計画税：都市計画区域内の土地や建物に対して課税される地方税。都市計画事業や土地区画整理事業などの費用に充てられます。
• 固定資産評価基準：固定資産税の評価方法を定めたもの。総務大臣が定めます。この基準に基づいて、全国一律の評価が行われます。

これらの法律や制度によって、固定資産税額票に記載される評価額や税額が決定されます。これらの法律や制度を理解することで、固定資産税額票に記載されている情報の意味をより深く理解することができます。

固定資産税額票で誤解されがちなポイント

固定資産税額票について、誤解されやすいポイントをいくつか解説します。

• 固定資産税評価額＝売買価格ではない：固定資産税評価額は、あくまで固定資産税を計算するための評価額であり、売買価格そのものではありません。売買価格は、市場の状況や物件の個別性など、様々な要因によって変動します。
• 評価額は毎年変わる可能性がある：土地の評価額は、地価の変動や、土地の利用状況の変化などによって、毎年見直される可能性があります。建物の評価額も、築年数や建物の状態に応じて、評価額が下がることがあります。
• 固定資産税額票だけで物件の価値を判断しない：固定資産税額票は、あくまで物件の価値を判断するための一つの資料です。周辺の相場、建物の状態、賃料収入など、他の要素も考慮して総合的に判断する必要があります。

これらの誤解を解くことで、固定資産税額票をより適切に活用し、不動産投資における判断の精度を高めることができます。

固定資産税額票を実務でどう活用する？具体例を紹介

固定資産税額票は、収益物件の購入検討において、以下のように活用できます。

• 積算評価の参考：土地の評価額を把握し、物件の積算評価を行う際の基礎データとして活用します。
• 収益性の検討：固定資産税額を把握し、家賃収入に対する固定資産税の割合を計算することで、物件の収益性を検討します。
• 比較検討：複数の物件を比較検討する際に、固定資産税額を比較し、税負担の少ない物件を選ぶ際の参考にします。
• 修繕費の見積もり：建物の評価額から、将来的な修繕費の概算を推測する際の参考とします。

具体例として、ある物件Aと物件Bを比較検討する場合を考えてみましょう。物件Aの固定資産税額は年間10万円、物件Bの固定資産税額は年間15万円だったとします。物件Aと物件Bの家賃収入が同程度であれば、固定資産税額が低い物件Aの方が、税負担が少なく、収益性が高いと判断できます。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

• 不動産鑑定士：物件の適正な価値を評価してもらう必要がある場合。固定資産税評価額だけでなく、市場価格や周辺の取引事例などを考慮した、より詳細な評価を受けることができます。
• 税理士：不動産投資にかかる税金について、節税対策や確定申告について相談したい場合。固定資産税だけでなく、所得税や住民税など、様々な税金についてアドバイスを受けることができます。
• 不動産コンサルタント：物件の購入に関するアドバイスや、不動産投資全般に関する相談をしたい場合。物件選びから、資金計画、管理方法など、幅広い相談が可能です。

専門家のアドバイスを受けることで、より正確な情報に基づいた判断ができ、不動産投資のリスクを軽減することができます。

まとめ：固定資産税額票活用の重要ポイント

固定資産税額票は、収益物件の購入を検討する上で、非常に重要な資料です。積算評価の参考になるだけでなく、物件の収益性や税負担を把握するためにも役立ちます。

今回の重要ポイントをまとめます。

• 固定資産税額票は、固定資産税や都市計画税の金額、評価額などが記載された重要な書類です。
• 固定資産税額票に記載されている固定資産税評価額は、積算評価の参考になります。
• 固定資産税額票は、物件の収益性や税負担を把握するためにも活用できます。
• 固定資産税額票だけで物件の価値を判断せず、他の資料や専門家の意見も参考にしましょう。
• 不明な点や不安な点があれば、専門家への相談も検討しましょう。

固定資産税額票を正しく理解し、有効活用することで、より賢明な不動産投資を行うことができるでしょう。