収益物件って何？ 基本のキ！
収益物件とは、簡単に言うと、家賃収入を得ることを目的として所有する不動産のことです。マンション、アパート、戸建て、土地など、様々な種類があります。これらの物件を「賃貸」に出すことで、毎月安定した収入（家賃収入）を得ることが期待できます。不動産投資の入り口として、注目されています。
今回のケースへの直接的な回答
600万円の物件を購入した場合、修繕費や固定資産税は、基本的に物件の所有者であるあなたが負担することになります。これらの費用は、家賃収入から差し引かれることになります。つまり、家賃収入からこれらの費用を差し引いたものが、あなたの利益となります。
関係する法律や制度
収益物件に関係する主な法律や制度は以下の通りです。
- 不動産登記法: 不動産の所有権を明確にするための法律です。物件を購入したら、法務局で登記を行う必要があります。
- 建築基準法: 建物の構造や安全に関する基準を定めています。物件がこの基準を満たしているか確認することが重要です。
- 都市計画法: 土地利用のルールを定めています。用途地域によって、建てられる建物の種類や用途が制限されることがあります。
- 借地借家法: 賃貸借契約に関するルールを定めています。家賃の増減や契約更新など、賃貸経営を行う上で重要な法律です。
- 固定資産税: 土地や建物にかかる税金です。毎年、物件の所有者に課税されます。
- 所得税: 家賃収入から必要経費を差し引いた所得に対して課税されます。確定申告が必要です。
誤解されがちなポイント
収益物件に関する誤解として、以下のようなものがあります。
- 「物件を買えばすぐに儲かる」という誤解: 収益物件は、家賃収入から修繕費や固定資産税などの費用を差し引いたものが利益となります。空室期間が長引いたり、修繕費用が高額になったりすると、赤字になる可能性もあります。
- 「家賃収入は丸儲け」という誤解: 家賃収入は、あくまで収入の一部です。修繕費、固定資産税、管理費、ローンの返済など、様々な費用がかかります。
- 「古い物件は避けるべき」という誤解: 古い物件でも、適切なリフォームや修繕を行えば、高い入居率を維持し、安定した家賃収入を得ることができます。立地条件の良い古い物件は、狙い目になることもあります。
実務的なアドバイスと具体例
収益物件で成功するためには、以下の点に注意しましょう。
- 立地条件の確認: 駅からの距離、周辺の環境、将来的な開発計画などを考慮し、入居者のニーズに合った立地を選びましょう。
- 物件の状態確認: 建物の構造、設備の老朽化、修繕履歴などを確認し、修繕費用を見積もりましょう。
- 利回りの計算: 年間の家賃収入から、修繕費、固定資産税、管理費などの費用を差し引き、表面利回りだけでなく、実質利回りを計算しましょう。（表面利回り：年間家賃収入÷物件価格、実質利回り：年間家賃収入-年間費用÷物件価格）
- 入居者ニーズの把握: 周辺の競合物件の家賃相場や、入居者のニーズを把握し、適切な家賃設定や間取りを検討しましょう。
- 管理会社の選定: 信頼できる管理会社を選び、入居者対応、家賃回収、物件の維持管理などを委託しましょう。
- 融資の検討: 収益物件の購入には、多額の資金が必要となる場合があります。金融機関からの融資を検討し、無理のない返済計画を立てましょう。
具体例として、駅徒歩5分の築20年のマンションを想定してみましょう。
このマンションの家賃相場は月10万円、物件価格は2000万円とします。
年間の家賃収入は120万円となります。
年間費用として、固定資産税20万円、修繕積立金10万円、管理費10万円とすると、年間費用は40万円となります。
この場合の表面利回りは6%（120万円÷2000万円）、実質利回りは4%（（120万円-40万円）÷2000万円）となります。
専門家に相談すべき場合
以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。
- 物件選びで迷っている場合: 不動産コンサルタントに相談し、物件の評価や将来性についてアドバイスを受けましょう。
- 税金について不安がある場合: 税理士に相談し、確定申告や節税対策についてアドバイスを受けましょう。
- 融資について不安がある場合: 住宅ローンアドバイザーやファイナンシャルプランナーに相談し、無理のない資金計画を立てましょう。
- 賃貸管理について不安がある場合: 不動産管理会社に相談し、入居者対応や物件管理についてアドバイスを受けましょう。
まとめ：収益物件購入の重要ポイント
収益物件の購入は、安定した収入を得るための有効な手段の一つですが、成功するためには、事前の情報収集と綿密な計画が不可欠です。今回の重要ポイントをまとめます。
- 費用負担の理解: 修繕費や固定資産税は、購入者負担となります。
- 物件選びの重要性: 立地条件や物件の状態をしっかり確認しましょう。
- 利回りの計算: 表面利回りだけでなく、実質利回りを計算しましょう。
- 専門家への相談: 必要に応じて、専門家のアドバイスを受けましょう。
これらのポイントを踏まえ、慎重に検討し、あなたの不動産投資を成功させてください。
