収益物件購入！大家になるor管理会社に？税金対策と管理方法を徹底解説

回答と解説

テーマの基礎知識：収益物件と管理方法

収益物件とは、賃料収入を得ることを目的として所有する不動産のことです。マンション、アパート、戸建て住宅、テナントビルなどが該当します。税金対策として収益物件の購入を検討されているとのことですが、まずは収益物件の基本的な管理方法について理解を深めましょう。

収益物件の管理方法は大きく分けて2つあります。

• オーナー居住型： オーナー自身が物件に住みながら、大家として物件を管理する方法です。
• 管理委託型： オーナーは物件には住まず、物件管理を専門の業者（管理会社）に委託する方法です。

どちらの管理方法を選ぶかによって、税金対策や手間、収入などが大きく変わってくるため、それぞれの特徴を理解した上で、ご自身の状況に合った方法を選ぶことが重要です。

今回のケースへの直接的な回答：管理方法の選択

ご質問の「自分もその物件に引っ越して大家さんになるパターン」と「引っ越しせず物件管理（サブリース等を行う）の主に二つの管理方法があるのでしょうか？」という点について、それぞれの管理方法の選択肢と、税金対策との関係を解説します。

まず、ご自身が物件に住みながら大家さんになる場合、家賃収入を得ながら、ご自身の住居費を抑えることができます。また、物件の管理状況を把握しやすく、入居者とのコミュニケーションも密に取れるというメリットがあります。一方、物件の修繕や入居者対応など、時間と手間がかかるというデメリットもあります。

次に、引っ越しをせずに物件管理を専門の業者に委託する場合、ご自身で管理を行う手間を省くことができます。管理会社は、入居者の募集、契約、家賃の回収、建物のメンテナンスなど、幅広い業務を代行してくれます。サブリース（一括借り上げ）を利用すれば、空室リスクを軽減することも可能です。ただし、管理費用がかかることや、管理会社とのコミュニケーションが必要になるという点に注意が必要です。

どちらの管理方法を選ぶかは、ご自身のライフスタイル、収入、税金対策の目標などによって異なります。税金対策を重視するのであれば、専門家（税理士や不動産コンサルタント）に相談し、ご自身の状況に最適な管理方法を選択することが重要です。

関係する法律や制度：不動産賃貸と税金

収益物件の管理方法を選ぶ上で、関係する法律や制度についても理解しておく必要があります。主なものとして、以下のものがあります。

• 借地借家法： 賃貸借契約に関する基本的なルールを定めています。家賃の増減、契約の更新、退去などについて規定されています。
• 建築基準法： 建物の構造や設備に関する基準を定めています。物件の修繕やリフォームを行う際に、この法律に適合している必要があります。
• 税法（所得税、固定資産税など）： 賃料収入にかかる所得税や、不動産にかかる固定資産税など、税金に関するルールを定めています。税金対策を行う上で、これらの税法を理解しておくことが重要です。

税金対策においては、減価償却費（建物の価値が時間の経過とともに減少する分を経費として計上すること）や、修繕費、管理費などの経費を適切に計上することが重要です。また、不動産所得の計算方法や、節税対策についても、専門家のアドバイスを受けることが効果的です。

誤解されがちなポイントの整理：管理方法と税金対策

収益物件の管理方法について、誤解されがちなポイントを整理します。

• 管理方法によって税金対策の効果が変わらないわけではない： どちらの管理方法を選ぶかによって、税金対策の効果は大きく変わる可能性があります。例えば、オーナー居住型であれば、ご自身の住居費を抑えることで、手元に残るお金を増やすことができます。管理委託型であれば、管理費用を経費として計上することで、課税所得を減らすことができます。
• サブリースは万能ではない： サブリースは、空室リスクを軽減できるというメリットがありますが、家賃が保証される金額は、通常の賃料よりも低くなる傾向があります。また、契約期間中に家賃が減額される可能性もあります。サブリースを利用する際には、契約内容をよく確認し、リスクを理解しておくことが重要です。
• 税金対策は節税だけではない： 税金対策は、単に税金を減らすことだけではありません。将来の資産形成や、相続対策なども含めた、総合的な資産管理戦略を立てることが重要です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：管理方法の選択と税金対策

収益物件の管理方法を選択する上で、実務的なアドバイスや具体例を紹介します。

1. オーナー居住型の場合

• メリット： 家賃収入を得ながら、ご自身の住居費を抑えることができます。物件の管理状況を把握しやすく、入居者とのコミュニケーションも密に取れます。
• デメリット： 物件の修繕や入居者対応など、時間と手間がかかります。
• 税金対策： 減価償却費や、修繕費、管理費などの経費を適切に計上し、不動産所得を計算します。
• 具体例： 2LDKのマンションを購入し、ご自身が1LDKに住み、残りの1LDKを賃貸に出す。

2. 管理委託型の場合

• メリット： ご自身で管理を行う手間を省くことができます。管理会社は、入居者の募集、契約、家賃の回収、建物のメンテナンスなど、幅広い業務を代行してくれます。
• デメリット： 管理費用がかかります。管理会社とのコミュニケーションが必要になります。
• 税金対策： 管理費用や、修繕費、減価償却費などの経費を適切に計上し、不動産所得を計算します。サブリースを利用する場合は、空室リスクを軽減できますが、家賃が保証される金額は、通常の賃料よりも低くなる傾向があります。
• 具体例： 地方にあるアパートを所有し、地元の管理会社に管理を委託する。

3. 税金対策の具体例

• 減価償却費： 建物の取得費を、耐用年数に応じて分割して経費計上します。
• 修繕費： 建物の修繕にかかった費用を経費計上します。
• 管理費： 管理会社に支払う管理費用を経費計上します。
• ローンの利息： 不動産投資ローンの利息を経費計上します。

税金対策は、個々の状況によって最適な方法が異なります。専門家（税理士や不動産コンサルタント）に相談し、ご自身の状況に合った対策を立てることが重要です。

専門家に相談すべき場合とその理由：税理士と不動産コンサルタント

収益物件の管理方法や税金対策について、専門家に相談することをおすすめします。相談すべき専門家とその理由を説明します。

• 税理士： 不動産所得の計算、節税対策、確定申告など、税金に関する専門的なアドバイスを受けることができます。税理士は、税法の知識だけでなく、不動産に関する税務知識も豊富です。
• 不動産コンサルタント： 収益物件の購入、管理方法、資産運用など、不動産に関する幅広い相談ができます。不動産市場の動向や、物件の価値評価など、専門的な視点からアドバイスを受けることができます。

専門家に相談することで、以下のようなメリットがあります。

• 税金対策の最適化： ご自身の状況に最適な税金対策を提案してもらえます。
• リスクの軽減： 不動産投資のリスクを理解し、適切な対策を立てることができます。
• 効率的な資産運用： 収益物件の管理方法や、資産運用の戦略について、専門的なアドバイスを受けることができます。

専門家を選ぶ際には、実績や専門分野、相談料などを比較検討し、信頼できる専門家を選ぶことが重要です。複数の専門家に相談し、比較検討することも有効です。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の重要ポイントをまとめます。

• 収益物件の管理方法は、オーナー居住型と管理委託型の2つがあります。
• 税金対策を考慮する上で、どちらの管理方法を選ぶかによって、効果は大きく変わります。
• 税金対策には、減価償却費、修繕費、管理費などの経費を適切に計上することが重要です。
• サブリースは、空室リスクを軽減できますが、家賃が保証される金額は、通常の賃料よりも低くなる傾向があります。
• 税金対策は、専門家（税理士や不動産コンサルタント）に相談し、ご自身の状況に合った対策を立てることが重要です。

収益物件の管理方法と税金対策は、複雑な要素が絡み合っています。専門家のサポートを受けながら、最適な方法を見つけ、賢く資産運用を行いましょう。