収益還元で融資する銀行は少ない？1億円物件の融資額について解説

回答と解説

テーマの基礎知識：不動産融資と評価方法

不動産投資を行う際に、多くの方が利用するのが金融機関からの融資です。融資額は、物件の価値や将来的な収益性に基づいて決定されます。不動産の価値を評価する方法には、大きく分けて以下の3つがあります。

• 原価法：建物の再調達原価（もう一度同じ建物を建てたらどのくらいの費用がかかるか）から、築年数などによる減価分を差し引いて評価する方法です。
• 取引事例比較法：似たような条件の物件の取引事例を参考に、比較して評価する方法です。
• 収益還元法：物件から得られる将来的な収益（家賃収入など）をベースに評価する方法です。これが今回の質問のテーマですね。

収益還元法は、特に投資用不動産の評価に適しています。なぜなら、不動産投資の目的は、物件から継続的に収入を得ることだからです。この収益還元法には、さらに「直接還元法」と「DCF法（割引キャッシュフロー法）」という2つの手法があります。直接還元法は、1年間の家賃収入から経費を差し引いた純収益を、還元利回り（期待利回り）で割って物件価格を算出します。DCF法は、より詳細なキャッシュフローの予測に基づいて物件価格を評価します。DCF法は、将来的な家賃変動や修繕費などを考慮するため、より精緻な評価が可能ですが、その分、専門的な知識が必要となります。

金融機関が融資を行う際、これらの評価方法を参考にしながら、最終的な融資額を決定します。融資額は、物件の価値だけでなく、借り手の信用力や、担保となる物件の安全性なども考慮されます。

今回のケースへの直接的な回答：1億円物件の融資額の目安

評価額1億円の物件を購入する場合の融資額は、一概には言えません。なぜなら、融資額は、金融機関の審査基準や物件の条件によって大きく変動するからです。しかし、一般的な目安としては、物件価格の7割程度が融資の対象となることが多いです。この場合、7,000万円程度の融資が期待できます。

ただし、これはあくまで目安です。例えば、物件の立地条件が良い、築年数が浅く状態が良い、安定した賃貸収入が見込めるなどの条件が揃っていれば、より多くの融資を受けられる可能性もあります。逆に、物件に問題がある場合や、借り手の信用力が低い場合は、融資額が減額されたり、融資自体が難しくなることもあります。収益還元法で評価した場合、物件の収益性（年間家賃収入や経費など）が重視され、その収益性に基づいて融資額が決定される傾向にあります。

関係する法律や制度：融資に関わる法的な側面

不動産融資に関わる法律や制度は多岐にわたりますが、特に重要なのは以下の2つです。

• 金融商品取引法：金融機関が融資を行う際には、この法律に基づいて、適切な情報開示や説明が義務付けられています。
• 不動産登記法：融資を受ける際には、担保となる不動産の権利関係を明確にするために、不動産登記を行う必要があります。

また、融資の際には、金利や返済期間、担保に関する契約など、様々な契約書に署名・捺印する必要があります。これらの契約内容は、法律に基づいており、借り手の権利と義務を定めています。融資を受ける前に、契約内容を十分に理解し、不明な点があれば、必ず専門家に相談するようにしましょう。

誤解されがちなポイントの整理：収益還元融資の難しさ

「収益還元で融資する銀行は少ない」という話がありますが、これは必ずしも誤解ではありません。収益還元法による評価は、物件の将来的な収益性を重視するため、金融機関にとってはリスクが高いと判断されることがあります。なぜなら、将来の収益は不確実性が高く、変動する可能性があるからです。

そのため、多くの金融機関は、収益還元法だけでなく、他の評価方法（取引事例比較法など）も組み合わせて、総合的に物件の価値を評価します。また、金融機関によっては、収益還元法による融資に積極的でない場合もあります。これは、金融機関の経営方針や、融資担当者の専門知識などによって異なります。

収益還元での融資を希望する場合は、収益還元に理解のある金融機関を探す必要があります。また、物件の収益性を裏付ける資料（賃貸契約書、修繕履歴など）をしっかりと準備し、金融機関に対して、物件の魅力を十分に説明することが重要です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：融資を成功させるために

融資を成功させるためには、以下の点を意識しましょう。

• 複数の金融機関に相談する：金融機関によって、融資の審査基準や金利などが異なります。複数の金融機関に相談し、比較検討することが重要です。
• 物件の情報を正確に伝える：物件の所在地、築年数、間取り、賃貸状況、修繕履歴など、物件に関する情報を正確に伝えましょう。
• 事業計画を明確にする：物件の取得費用、リフォーム費用、家賃収入、経費などを具体的に示した事業計画を作成し、金融機関に提出しましょう。
• 自己資金を準備する：自己資金が多いほど、融資を受けやすくなります。自己資金は、物件価格の一部をカバーするだけでなく、借り手の信用力を高める効果もあります。
• 専門家に相談する：不動産鑑定士やファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談し、アドバイスを受けることも有効です。専門家は、物件の評価や、融資に関する様々なアドバイスを提供してくれます。

例えば、ある方が1億円の物件を購入し、自己資金を3,000万円用意した場合を考えてみましょう。金融機関から7,000万円の融資を受けられれば、物件を購入することができます。しかし、物件の収益性が低い場合や、借り手の信用力が低い場合は、融資額が減額されたり、融資自体が難しくなることもあります。このような場合は、自己資金を増やす、より収益性の高い物件を探す、などの対策を検討する必要があります。

専門家に相談すべき場合とその理由：プロの力を借りる

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

• 融資の審査がなかなか通らない場合：不動産鑑定士やファイナンシャルプランナーは、物件の評価や、融資に関するアドバイスを提供してくれます。
• 複数の金融機関を比較検討したい場合：専門家は、それぞれの金融機関の融資条件を比較し、最適なプランを提案してくれます。
• 事業計画の作成に不安がある場合：専門家は、事業計画の作成をサポートし、より実現性の高い計画を立てるためのアドバイスをしてくれます。
• 不動産投資に関する知識が不足している場合：専門家は、不動産投資に関する様々な知識を提供し、リスクを軽減するためのアドバイスをしてくれます。

専門家への相談は、費用がかかる場合がありますが、長期的に見れば、融資を成功させ、不動産投資を成功させるための有効な手段となります。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問に対する重要なポイントをまとめます。

• 1億円の物件に対する融資額は、物件の収益性や金融機関の審査によって異なりますが、一般的には物件価格の7割程度が目安です。
• 収益還元法による融資は、金融機関にとってリスクが高いと判断される場合があり、融資が難しくなることもあります。
• 融資を成功させるためには、複数の金融機関に相談し、物件の情報や事業計画を明確に伝えることが重要です。
• 専門家への相談は、融資を成功させ、不動産投資を成功させるための有効な手段となります。

不動産投資は、大きな金額が動く取引であり、様々なリスクが伴います。専門家のアドバイスを参考にしながら、慎重に進めていくことが重要です。