同じマンションで家賃が違うのはなぜ？ 訳あり物件の可能性は？

家賃差の背景にあるもの：部屋の価値を左右する要素

賃貸物件を探すとき、同じマンションなのに家賃が違うことに疑問を感じることはよくありますよね。今回は、その理由と、気になる物件選びのポイントを解説します。

まず、家賃を決める要素は一つではありません。様々な要因が組み合わさって、部屋の「価値」が決まり、それが家賃に反映されます。

主な要素としては、以下のようなものが挙げられます。

• 立地条件：最寄り駅からの距離、周辺の利便性（スーパーやコンビニの有無、治安など）。
• 建物の設備：オートロック、宅配ボックス、エレベーター、インターネット環境など。
• 部屋の設備：エアコン、追い焚き機能、システムキッチン、床暖房など。
• 間取り：広さ、部屋数、収納の多さなど。
• 階数：眺望、日当たり、騒音の影響など。
• 築年数：建物の古さ、設備の劣化具合など。

今回のケースのように、同じマンションで間取りが同じ場合、特に影響が大きいのは「階数」と「部屋の向き」です。

なぜ階数で家賃が変わる？：日当たり、眺望、そして心理的な影響

階数によって家賃が変わる主な理由は、以下の通りです。

• 日当たり：高層階ほど日当たりが良く、洗濯物がよく乾きやすい、部屋が明るいといったメリットがあります。
• 眺望：高層階からは遠くまで見渡せる眺望が得られることが多く、開放感があります。
• 騒音：低層階に比べて、外からの騒音が聞こえにくい傾向があります。
• プライバシー：高層階ほど、通行人からの視線を気にせず、プライバシーを守りやすいです。
• 心理的な価値：一般的に、高層階は「ステータス」として認識されることがあり、家賃が高めに設定されることがあります。

これらの要素が組み合わさって、高層階の部屋は人気が高く、家賃も高くなる傾向があります。

「訳あり物件」の可能性：注意すべき点

家賃が極端に安い場合、何らかの「訳あり」物件である可能性も考慮する必要があります。「訳あり物件」とは、過去に事故や事件があった、建物の構造に問題があるなど、入居者が心理的な抵抗を感じる可能性がある物件のことです。

具体的には、以下のようなケースが考えられます。

• 事故物件：部屋で自殺、他殺、孤独死などがあった物件。
• 騒音問題：近隣からの騒音、または部屋自体の防音性が低い。
• 設備の不具合：エアコンが故障している、水回りの設備に問題があるなど。
• 建物の瑕疵（かし）：雨漏り、シロアリ被害、構造上の問題など。

これらの情報は、不動産会社から事前に告知される義務があります（告知義務）。しかし、告知義務がないケースや、告知が不十分なケースも存在します。

物件選びのステップ：内見で確認すべきこと

気になる物件が見つかったら、必ず「内見」に行くことをおすすめします。内見では、以下の点を確認しましょう。

• 部屋の状態：壁や床の傷、カビの有無、水回りの状態などをチェックします。
• 日当たり・眺望：実際に部屋に入り、窓からの眺めや日当たりを確認します。
• 騒音：窓を閉めた状態、開けた状態で、周囲の音を確認します。可能であれば、時間帯を変えて複数回確認するのも良いでしょう。
• 設備：エアコンや給湯器など、設備の動作確認を行います。
• 周辺環境：マンション周辺の環境（騒音、治安、交通量など）を確認します。
• 匂い：カビ臭や異臭がないか確認します。

内見時には、気になることは遠慮なく不動産会社の担当者に質問しましょう。質問することで、物件の隠れた情報を知ることができるかもしれません。

法律と制度：知っておきたいこと

賃貸借契約に関する法律や制度についても、少しだけ触れておきましょう。

• 宅地建物取引業法：不動産会社は、物件に関する重要な情報を契約前に説明する義務があります（重要事項説明）。
• 借地借家法：賃貸借契約に関する基本的なルールを定めています。
• 告知義務：事故物件など、入居者の心理に影響を与える可能性がある事実は、告知する義務があります。

これらの法律や制度を知っておくことで、不当な契約やトラブルを避けることができます。

実務的なアドバイス：賢い物件探しのコツ

より良い物件を見つけるための、実務的なアドバイスをいくつかご紹介します。

• 複数の物件を比較検討する：気になる物件をいくつかピックアップし、家賃、間取り、設備、立地条件などを比較検討しましょう。
• 不動産会社を比較する：複数の不動産会社に相談し、対応の良さや物件情報の質を比較しましょう。
• ネットの情報だけを鵜呑みにしない：インターネットの情報は便利ですが、必ずしも正確とは限りません。内見で自分の目で確認することが重要です。
• 契約前に疑問点を解消する：契約前に、家賃、敷金、礼金、更新料、解約時のルールなど、疑問点をすべて確認しておきましょう。
• 契約書をよく読む：契約書には、賃貸借に関する重要な事項が記載されています。隅々までよく読んで、不明な点は必ず確認しましょう。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家（弁護士や不動産鑑定士など）に相談することをおすすめします。

• 契約内容に不安がある場合：契約書の内容が難解で理解できない場合、専門家の意見を聞くことで、安心して契約を進めることができます。
• トラブルが発生した場合：家賃の未払い、騒音問題、設備の故障など、トラブルが発生した場合は、専門家のアドバイスを受けることで、適切な解決策を見つけることができます。
• 訳あり物件かどうか判断できない場合：物件に何か気になる点があるが、それが「訳あり」物件に該当するのか判断できない場合は、専門家に相談することで、客観的な意見を聞くことができます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問に対する重要なポイントをまとめます。

• 同じマンションでも、階数、日当たり、眺望、設備などによって家賃が異なる。
• 家賃が極端に安い場合は、「訳あり物件」の可能性を考慮し、内見で詳細を確認する。
• 内見では、部屋の状態、日当たり、眺望、騒音、設備などをチェックする。
• 気になることは、遠慮なく不動産会社の担当者に質問する。
• 契約前に、契約内容をよく確認し、疑問点はすべて解消する。
• トラブルが発生した場合は、専門家に相談する。

物件選びは、人生における大きな決断の一つです。焦らず、慎重に、そして積極的に情報収集を行い、納得のいく物件を見つけてください。