商店街や飲食店向け中古物件、購入は難しい？売り物件を探す方法を解説

回答と解説

テーマの基礎知識：事業用中古物件とは？

事業用中古物件とは、すでに誰かが使用していた建物を、事業のために購入する物件のことです。具体的には、飲食店、事務所、店舗、倉庫などが該当します。これらの物件は、住宅とは異なり、事業を行うための設備や内装が施されている場合が多いのが特徴です。

中古物件のメリットとしては、新築よりも価格が抑えられること、すでに内装や設備が整っている場合があること、そして、立地条件の良い場所にある物件が見つかりやすいことなどが挙げられます。一方で、デメリットとしては、物件の状態を詳しく確認する必要があること、修繕費用がかかる可能性があること、そして、前の所有者の使用状況によっては、改修が必要になる場合があることなどが考えられます。

事業用物件の購入は、個人だけでなく、法人（会社）でも可能です。購入にあたっては、資金計画、事業計画、物件の調査など、様々な準備が必要になります。

今回のケースへの直接的な回答：中古物件の購入は可能？

はい、商店街のお店や飲食店などの事業用中古物件の購入は可能です。 賃貸物件が多いように感じるかもしれませんが、それは単に売り物件の情報が、賃貸物件の情報に比べて、目に触れる機会が少ないだけかもしれません。

購入できる物件を探すには、いくつかの方法があります。例えば、不動産ポータルサイト（SUUMOやathomeなど）で検索したり、事業用物件に特化した不動産会社に相談したりすることが有効です。また、地元の不動産会社は、地域に密着した情報を持っているため、掘り出し物の物件に出会える可能性もあります。

関係する法律や制度：不動産売買に関わる主なもの

不動産売買には、様々な法律や制度が関係してきます。主なものとしては、以下のようなものがあります。

• 宅地建物取引業法：不動産取引の公正を目的とした法律です。不動産会社は、この法律に基づいて営業しており、契約に関する説明義務や、重要事項の説明義務などが課せられています。
• 都市計画法：都市の健全な発展を目的とした法律です。用途地域（用途が決められている地域）や建ぺい率、容積率などが定められており、物件の利用方法に影響を与える可能性があります。
• 建築基準法：建物の安全性を確保するための法律です。建物の構造や設備に関する基準が定められており、中古物件を購入する際には、この基準に適合しているかを確認する必要があります。
• 固定資産税・都市計画税：不動産を所有していると課税される税金です。毎年、納税通知書が送られてきます。
• 不動産登記法：不動産の権利関係を明確にするための法律です。不動産の所有権移転登記を行うことで、自分の権利を公的に証明することができます。

これらの法律や制度は、不動産取引を行う上で非常に重要です。専門家である不動産会社や司法書士に相談しながら、手続きを進めることが大切です。

誤解されがちなポイント：中古物件購入の注意点

中古物件の購入に関して、よく誤解されがちなポイントをいくつか解説します。

• 「安ければ良い」というわけではない：中古物件は、新築よりも価格が安いことが多いですが、安さだけで判断するのは危険です。物件の状態や、修繕費用、将来的な改修費用なども考慮して、総合的に判断する必要があります。
• 「すぐに事業を始められる」とは限らない：中古物件は、すぐに事業を始められるように見えるかもしれませんが、内装の変更や設備の追加などが必要になる場合があります。事前に、どの程度の費用と期間がかかるのかを把握しておく必要があります。
• 「契約書は読まなくても大丈夫」ではない：不動産売買契約書は、非常に重要な書類です。契約内容をしっかりと理解せずに契約してしまうと、後々トラブルになる可能性があります。不明な点があれば、必ず不動産会社や専門家に確認しましょう。
• 「瑕疵（かし）担保責任」： 以前は、売主が物件の隠れた欠陥（瑕疵）に対して責任を負う「瑕疵担保責任」が法律で定められていました。しかし、2020年4月の民法改正により、この制度は廃止され、「契約不適合責任」という制度に変わりました。契約不適合責任では、買主は、売主に対して、修補請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除などを行うことができます。

実務的なアドバイスと具体例：物件探しのコツ

実際に事業用中古物件を探す際の、実務的なアドバイスをいくつかご紹介します。

• 情報収集：まず、インターネットや不動産会社の情報を活用して、希望するエリアや条件に合う物件を探しましょう。不動産ポータルサイトだけでなく、事業用物件に特化したサイトや、地元の不動産会社のウェブサイトもチェックすると良いでしょう。
• 現地調査：気になる物件が見つかったら、必ず現地調査を行いましょう。物件の状態、周辺環境、交通アクセスなどを確認します。可能であれば、日中だけでなく、夜間にも訪れて、周辺の様子を確認することをおすすめします。
• 資金計画：物件の購入には、物件価格だけでなく、仲介手数料、登記費用、固定資産税、修繕費用など、様々な費用がかかります。事前に、詳細な資金計画を立てておきましょう。
• 事業計画：どのような事業を行うのか、具体的な事業計画を立てましょう。収益の見込みや、必要な設備、従業員の数などを考慮して、物件を選ぶ必要があります。
• 専門家への相談：不動産会社だけでなく、税理士や弁護士などの専門家にも相談しましょう。税金や法律に関するアドバイスを受けることで、安心して取引を進めることができます。
• 具体例：例えば、商店街で飲食店を開業したい場合、まずは、商店街の活性化状況や、周辺の競合店の状況を調査します。次に、希望する広さや、必要な設備などを考慮して、物件を探します。そして、内装や設備の費用、家賃などを考慮して、資金計画を立てます。最後に、不動産会社や税理士に相談しながら、契約を進めます。

専門家に相談すべき場合とその理由

事業用中古物件の購入は、専門的な知識が必要となる場面が多くあります。以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

• 物件の調査：物件の状態を詳しく調べるためには、専門的な知識が必要です。建物の構造や、設備の状態などを確認するために、建築士や不動産鑑定士に相談しましょう。
• 契約書の確認：不動産売買契約書は、複雑な内容が含まれています。契約内容をしっかりと理解するために、弁護士や宅地建物取引士に相談しましょう。
• 税金に関する相談：不動産購入には、様々な税金がかかります。節税対策や、税務上の手続きについて、税理士に相談しましょう。
• 融資に関する相談：物件の購入資金を融資で賄う場合は、金融機関との交渉が必要になります。融資に関するアドバイスを受けるために、ファイナンシャルプランナーや、金融機関の担当者に相談しましょう。
• トラブルが発生した場合：売主との間でトラブルが発生した場合は、弁護士に相談しましょう。法的なアドバイスを受けることで、問題を解決できる可能性があります。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問に対する重要なポイントをまとめます。

• 事業用中古物件の購入は可能であり、賃貸物件の情報に埋もれているだけという場合も多いです。
• 購入には、不動産ポータルサイトや専門の不動産会社を活用し、根気強く探すことが重要です。
• 不動産売買には、様々な法律や制度が関わってきます。専門家に相談しながら、手続きを進めることが大切です。
• 物件の状態や、資金計画、事業計画などをしっかりと検討し、慎重に購入を進めましょう。
• 専門家への相談を積極的に行い、安心して取引を進めましょう。