商用物件の利回り、ネットと実質の意味の違いをわかりやすく解説

回答と解説

1. 利回りの基礎知識：不動産投資の収益性を測る指標

不動産の「利回り」とは、不動産投資における収益性の指標です。投資した金額に対して、どれだけの利益が得られるかを示します。利回りは、投資判断をする上で非常に重要な要素となります。

利回りには様々な種類があり、それぞれ計算方法や考慮する要素が異なります。今回の質問にある「ネット利回り」と「実質利回り」の他に、「表面利回り」などがあります。それぞれの利回りが何を表しているのか、正しく理解することが重要です。

利回りの種類を理解することで、不動産投資の目的や、物件の特性に合わせた適切な評価が可能になります。例えば、安定した収入を重視するのか、将来的な値上がり益を期待するのかによって、注目すべき利回りは変わってきます。

2. 表面利回り、ネット利回り、実質利回りの違い

質問者様が提示された定義を参考に、それぞれの利回りの違いを詳しく見ていきましょう。

• 表面利回り

  表面利回りは、最も単純な利回りの計算方法です。年間収入を物件の購入価格で割って求めます。

  計算式：年間収入 ÷ 物件価格 × 100（％）

  例えば、年間家賃収入が1,200万円で、物件価格が2億円の場合、表面利回りは6%となります。ただし、表面利回りは、管理費や固定資産税などの費用を考慮していません。そのため、あくまで簡易的な目安として用いられます。

• ネット利回り（NOI利回り）

  ネット利回り（NOI利回り）は、表面利回りに比べて、より実質的な収益性を把握するための指標です。「NOI」とは「Net Operating Income（営業純利益）」の略で、物件の運営から得られる収入から、運営にかかる費用を差し引いて計算します。

  計算式：年間収入 – 運営費用 ÷ （物件取得価格＋維持費＋固定資産税など）× 100（％）

  運営費用には、管理費、修繕積立金、固定資産税などが含まれます。ネット利回りは、物件の実際の収益力をより正確に反映します。

• 実質利回り

  実質利回りは、ネット利回りに加えて、減価償却費を考慮した指標です。減価償却費とは、建物の価値が時間の経過とともに減少していく分を費用として計上するものです。

  計算式：(年間収入 – 運営費用 – 減価償却費) ÷ （物件取得価格＋維持費＋固定資産税など）× 100（％）

  実質利回りは、税引き後のキャッシュフロー（手元に残るお金）を反映するため、より現実的な収益性を把握できます。ただし、減価償却費は税法上の概念であり、実際の現金の支出を伴わないため、注意が必要です。

3. 会社によって利回りの定義が異なる理由

会社によって利回りの定義が異なるのは、主に以下の理由が考えられます。

• 目的の違い

  不動産投資の目的は、会社によって異なります。例えば、物件の売買を主な目的とする会社と、賃貸経営を主な目的とする会社では、重視する利回りの種類や計算方法が異なる場合があります。

• 物件の種類

  扱う物件の種類（住宅、オフィス、商業施設など）によって、考慮すべき費用や収入が異なります。例えば、商業施設では、テナントの入れ替わりや、大規模な修繕が発生する可能性が高いため、より詳細な費用を考慮した利回りを用いることがあります。

• 社内ルール

  会社の内部的なルールや、経営陣の意向によって、利回りの定義が異なることがあります。これは、会社の意思決定や、投資判断の基準を統一するためです。

4. 誤解されがちなポイントの整理

利回りに関する誤解として、以下の点が挙げられます。

• 利回りの高さ＝良い物件とは限らない

  高い利回りの物件は、魅力的に見えるかもしれませんが、必ずしも良い物件とは限りません。高い利回りは、空室リスクが高い、修繕費用がかかるなど、何らかのリスクを抱えている可能性があります。利回りだけでなく、物件の立地、築年数、管理体制なども総合的に判断する必要があります。

• 利回りは過去の実績を示すもので、将来を保証するものではない

  利回りは、過去の家賃収入や運営費用に基づいて計算されます。将来の収入や費用を保証するものではありません。将来の家賃相場の下落や、修繕費用の増加など、様々なリスクを考慮する必要があります。

• 利回りの計算方法は一つではない

  表面利回り、ネット利回り、実質利回りなど、様々な種類の利回りがあります。それぞれの計算方法や、考慮する要素を理解し、目的に合った利回りを用いることが重要です。

5. 実務的なアドバイス：利回りを活用した物件選び

利回りを活用して、より良い物件を選ぶためには、以下の点に注意しましょう。

• 複数の利回りを比較する

  表面利回りだけでなく、ネット利回りや実質利回りも比較検討し、物件の収益性を多角的に評価しましょう。

• 周辺相場を調べる

  周辺の類似物件の利回り相場を調べ、比較検討することで、その物件の収益性が妥当かどうかを判断できます。

• 将来的なリスクを考慮する

  空室リスク、修繕費用、家賃下落リスクなど、将来的なリスクを考慮し、長期的な視点で収益性を評価しましょう。

• 専門家へ相談する

  不動産投資の専門家（不動産鑑定士、ファイナンシャルプランナーなど）に相談し、客観的なアドバイスを受けることも重要です。

6. 専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、不動産投資の専門家への相談を検討しましょう。

• 不動産投資に関する知識や経験が少ない場合

  専門家は、不動産市場の動向や、物件の評価に関する専門的な知識を持っています。適切なアドバイスを受けることで、リスクを軽減し、成功の可能性を高めることができます。

• 複数の物件を比較検討する場合

  専門家は、複数の物件を比較検討する際に、それぞれのメリット・デメリットを客観的に評価し、最適な物件選びをサポートしてくれます。

• 税金や法律に関する疑問がある場合

  不動産投資には、税金や法律に関する様々な知識が必要です。専門家は、税務上のアドバイスや、法的な問題に対するサポートを提供してくれます。

• 大規模な投資を検討している場合

  大規模な投資をする際には、より綿密な調査や、専門的な知識が必要となります。専門家は、投資のリスクを評価し、適切なアドバイスを提供してくれます。

7. まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問の重要ポイントをまとめます。

• 利回りの種類を理解する

  表面利回り、ネット利回り、実質利回りなど、様々な利回りがあり、それぞれ計算方法や考慮する要素が異なります。それぞれの意味を理解し、目的に合った利回りを用いることが重要です。

• 会社や物件の種類によって利回りの定義が異なる

  会社の目的、扱う物件の種類、社内ルールなどによって、利回りの定義が異なる場合があります。会社の基準を理解し、それに従って計算することが重要です。

• 利回りだけに頼らず、総合的に判断する

  利回りは、あくまで収益性の指標の一つです。物件の立地、築年数、管理体制、将来的なリスクなども考慮し、総合的に判断することが重要です。

• 専門家への相談も検討する

  不動産投資に関する知識や経験が少ない場合や、税金や法律に関する疑問がある場合は、専門家への相談を検討しましょう。