固定資産税滞納で差押えされたマンション、売却してローン返済と税金支払いは可能？

固定資産税滞納とマンション売却：基本のキ

固定資産税の滞納は、所有する不動産（ここではマンション）に大きな影響を及ぼします。 今回のケースでは、マンションが差押さえられており、非常に深刻な状況です。 まずは、固定資産税と差押さえの基本的な知識から見ていきましょう。

固定資産税とは？

固定資産税は、土地や建物などの固定資産を所有している人が、その資産の価値に応じて支払う税金です。 毎年1月1日時点での所有者に対して課税され、通常は年4回に分けて支払います。

差押さえとは？

差押さえとは、税金を滞納した場合に、税務署などの行政機関が、その滞納者の財産を強制的に確保する手続きのことです。 差押さえられた財産は、最終的に競売にかけられ、その売却代金が滞納した税金の支払いに充当される可能性があります。今回のケースでは、マンションが差押さえられているため、このままでは競売にかけられるリスクがあります。

マンション売却は可能？今回のケースへの回答

差押さえられたマンションであっても、売却することは可能です。 ただし、通常の売却とは異なる点があります。 差押さえがされている場合、売却にはいくつかのハードルをクリアする必要があります。

まず、売却するためには、差押さえを解除する必要があります。 差押さえを解除するには、滞納している固定資産税を完納することが原則です。 滞納している税金をすべて支払えば、差押さえは解除され、通常の売買と同様に売却を進めることができます。

次に、住宅ローンの問題です。 住宅ローンが残っている場合、売却代金からローンの残債を返済する必要があります。 売却代金がローンの残債より少ない場合（アンダーローン）、自己資金で不足分を補填する必要があります。 売却代金でローンの返済ができない場合は、債権者（多くは金融機関）との交渉が必要になることもあります。

今回のケースでは、売却して固定資産税を支払うことができるかどうかは、売却価格とローンの残債、そして滞納している固定資産税の額によって決まります。 売却価格が、ローンの残債と固定資産税の合計額を上回れば、売却によって問題を解決できる可能性があります。 しかし、売却価格がそれらを下回る場合は、自己資金の投入や、債権者との交渉が必要になるでしょう。

関係する法律と制度

今回のケースで関係する主な法律と制度は以下の通りです。

• 地方税法: 固定資産税に関する基本的なルールを定めています。 滞納した場合のペナルティや、差押さえの手続きについても規定されています。
• 民法: 債権（ここでは住宅ローン）に関するルールを定めています。 抵当権（住宅ローンの担保）の設定や、債権回収の手続きなどについて規定されています。
• 民事執行法: 差押さえや競売の手続きについて定めています。 差押さえられた財産の売却方法や、売却代金の配当方法などが規定されています。

これらの法律や制度は、今回のケースの解決に向けて重要な役割を果たします。

誤解されがちなポイント

固定資産税滞納とマンション売却に関して、誤解されがちなポイントをいくつか整理します。

• 差押さえられたら、絶対に売却できない？ いいえ、そうではありません。 差押さえられていても、売却は可能です。 ただし、差押さえを解除するための手続きが必要になります。
• 売却価格は自由に決められる？ いいえ、必ずしもそうではありません。 住宅ローンの残債がある場合、債権者（金融機関）の同意が必要になることがあります。 また、市場価格とかけ離れた価格では、買い手が見つからない可能性もあります。
• 売却すれば、すべての問題が解決する？ いいえ、必ずしもそうではありません。 売却代金でローンの返済や固定資産税の支払いができない場合、自己資金の投入や、債権者との交渉が必要になることがあります。 また、売却後も、未払いの税金や遅延損害金（延滞金）を支払う義務が残る可能性があります。

実務的なアドバイスと具体例

今回のケースを解決するための実務的なアドバイスをいくつかご紹介します。

• 専門家への相談: まずは、弁護士や司法書士、不動産会社などの専門家に相談しましょう。 専門家は、あなたの状況を詳しく分析し、最適な解決策を提案してくれます。
• 売却価格の査定: 不動産会社に依頼して、マンションの売却価格を査定してもらいましょう。 売却価格が、ローンの残債と固定資産税の合計額を上回るかどうかを確認することが重要です。
• 債権者との交渉: ローンの残債が売却価格を上回る場合（オーバーローン）、債権者（金融機関）と交渉して、ローンの減額や、任意売却（債権者の同意を得て行う売却）を検討しましょう。
• 税務署との交渉: 滞納している固定資産税について、税務署と分割払いや、減額などの交渉をすることも可能です。
• 任意売却の検討: 差押さえられた状態での売却は、通常の売却よりも難易度が高くなります。 任意売却を検討することで、よりスムーズに売却を進められる可能性があります。 任意売却とは、債権者（金融機関や税務署など）の同意を得て、通常の売買と同様に売却する方法です。

具体例:

例えば、マンションの売却価格が2500万円、ローンの残債が2000万円、固定資産税の滞納額が300万円だったとします。 この場合、売却代金からローンの返済と固定資産税を支払うことができ、問題は解決に向かう可能性が高いです。 ただし、売却にかかる費用（仲介手数料など）も考慮する必要があります。

一方、マンションの売却価格が1800万円、ローンの残債が2000万円、固定資産税の滞納額が300万円だったとします。 この場合、売却代金だけではローンの返済も固定資産税の支払いもできません。 自己資金の投入や、債権者との交渉が必要になるでしょう。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、必ず専門家（弁護士、司法書士、不動産会社など）に相談しましょう。

• 固定資産税の滞納が深刻な場合: 差押さえがされている場合や、滞納額が高額な場合は、専門家のサポートが不可欠です。
• 住宅ローンの残債が売却価格を上回る場合（オーバーローン）: 債権者との交渉が必要になるため、専門家のサポートが重要です。
• 売却の手続きが複雑な場合: 差押さえ解除の手続きや、任意売却など、専門的な知識が必要な場合は、専門家に依頼しましょう。
• 法律的な問題が発生した場合: 契約に関するトラブルや、税金に関する疑問など、法律的な問題が発生した場合は、弁護士に相談しましょう。

専門家は、あなたの状況に合わせて、適切なアドバイスやサポートを提供してくれます。 状況を悪化させないためにも、早めに相談することをおすすめします。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回のケースでは、固定資産税の滞納によりマンションが差押さえられ、売却を検討しているという状況でした。 以下の点が重要です。

• 売却は可能だが、差押さえ解除が必須: 滞納している固定資産税を完納することで、差押さえが解除され、売却を進めることができます。
• 売却代金でローンの返済と税金の支払いが可能かを確認: 売却価格、ローンの残債、固定資産税の滞納額のバランスが重要です。
• 専門家への相談が不可欠: 弁護士、司法書士、不動産会社などの専門家に相談し、適切なアドバイスとサポートを受けましょう。
• 任意売却の検討: 差押さえられた状態での売却は難しいため、任意売却を検討することも有効です。

この情報を参考に、問題解決に向けて一歩ずつ進んでいきましょう。