固定資産税滞納不動産の競売・任意売却後の税金はどうなる？

固定資産税は、土地や建物などの固定資産を所有している人が、その資産の価値に応じて納める税金です。毎年1月1日時点での所有者に対して課税されます。この税金は、地方自治体の財源となり、道路や学校、公園などの公共施設の維持・管理に使われます。

競売と任意売却は、どちらも不動産を売却する方法ですが、その手続きや背景が異なります。

競売：債権者（お金を貸した人など）が、お金を回収するために裁判所を通じて行う売却方法です。固定資産税の滞納も、競売の原因となることがあります。
任意売却：所有者と債権者が合意の上で行う売却方法です。通常、住宅ローンなどの債務を返済するために行われます。競売よりも、所有者にとって有利な条件で売却できる可能性があります。

固定資産税を滞納した不動産が競売や任意売却になった場合、滞納している固定資産税は、売却代金から優先的に支払われることになります。これは、固定資産税が他の債権よりも優先的に回収される「優先権」を持っているからです。

具体的には、売却によって得られたお金は、まず固定資産税の未払い分に充当されます。もし売却代金が固定資産税の滞納額を上回れば、余ったお金は他の債権者（住宅ローンの債権者など）に分配されます。逆に、売却代金が滞納額に満たない場合は、未払い分が残ってしまう可能性があります。

競売・任意売却のどちらの場合でも、この流れは基本的に同じです。

固定資産税に関する主な法律は、地方税法です。地方税法では、固定資産税の滞納があった場合の対応について定められています。

固定資産税には、他の債権よりも優先して回収できる「優先権」が認められています。これは、地方自治体が安定した財源を確保し、公共サービスを提供するために重要な権利です。この優先権があるため、競売や任意売却の場合、固定資産税は他の債権よりも先に支払われることになります。

もし固定資産税を滞納した場合、地方自治体は「滞納処分」を行うことができます。滞納処分には、督促状の送付、財産の差し押さえ、競売などが含まれます。

固定資産税に関する誤解として、よくあるのが「競売や任意売却になれば、滞納分はすべてチャラになる」というものです。これは正しくありません。売却代金から滞納分が支払われるものの、それでも未払い分が残る可能性はあります。

また、「競売になれば、必ず損をする」という誤解もあります。確かに、競売は市場価格よりも低い価格で落札されることが多い傾向にありますが、必ずしも損をすると限りません。任意売却の方が、より高い価格で売却できる可能性はあります。

さらに、「固定資産税は、売却後に新しい所有者に引き継がれる」という誤解もよく見られます。固定資産税は、1月1日時点の所有者に課税されるものであり、売却後に新しい所有者に引き継がれることはありません。

固定資産税を滞納している場合、まずは滞納している自治体に相談することが重要です。状況によっては、分割払いや納付猶予などの措置を受けられる可能性があります。早めに相談することで、競売や任意売却を回避できる場合もあります。

任意売却を検討している場合は、不動産業者に相談し、適切な売却価格や手続きについてアドバイスを受けることが重要です。任意売却は、競売よりも高い価格で売却できる可能性があり、所有者にとって有利な選択肢となる場合があります。

具体例：

例えば、ある不動産の固定資産税の滞納額が100万円、住宅ローンの残債が2000万円、売却価格が2200万円だったとします。この場合、売却代金からまず100万円が固定資産税に充当され、残りの2100万円が住宅ローンの返済に充てられます。このケースでは、固定資産税も住宅ローンも完済できます。

一方、売却価格が1800万円だった場合は、固定資産税の100万円は売却代金から支払われますが、住宅ローンの残債が200万円残ってしまいます。この200万円は、元の所有者が支払う必要があります。

固定資産税の滞納や、競売・任意売却に関する問題は、複雑で専門的な知識が必要となる場合があります。以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

専門家は、個々の状況に合わせて適切なアドバイスやサポートを提供してくれます。一人で悩まず、専門家の力を借りることも検討しましょう。

固定資産税を滞納している不動産が競売や任意売却になった場合、以下の点が重要です。

固定資産税の問題は、放置すると深刻な事態を招く可能性があります。早めの対応と適切な専門家への相談が、問題解決への第一歩となります。