土地と建物の共有名義登記と贈与税：資金負担割合と対象範囲を徹底解説！

土地と建物の共有名義登記と贈与税について

贈与税と資金負担割合の関係

土地や建物を複数人で共有する場合、所有権の割合を登記します（共有持分）。 この時、資金負担割合と所有権割合が一致していれば、原則として贈与税はかかりません。 例えば、Aさんが土地代金の70%、Bさんが30%を負担し、その割合で所有権を登記すれば、贈与税の課税対象とはなりません。これは、それぞれの負担分が対価として認められるためです。

しかし、資金負担割合と所有権割合が一致しない場合、差額分は贈与とみなされ、贈与税の対象となります。 例えば、Aさんが土地代金の全額を負担したのに、所有権割合をAさん50%、Bさん50%と登記した場合、Bさんへの50%分が贈与とみなされ、贈与税が課税される可能性があります。

建物の取得資金とは何か？

では、問題の「建物の取得資金」とは何を含みますか？ これは、建物を取得するために実際に費やされた全ての費用を指します。 単に「建物本体工事費用」だけではありません。

具体的には、以下の費用が含まれます。

• 建物本体工事費用： 基礎工事、躯体工事、内装工事など、建物を建てるための直接的な費用です。
• 付帯設備費用： 建物本体に不可欠な設備の費用です。例えば、給排水設備、電気設備、空調設備、エレベーターなどです。これらは建物本体と一体不可分であり、建物としての機能を維持するために必要不可欠です。
• 設計費用： 建物の設計図作成にかかる費用です。
• 監理費用： 建築工事の監督にかかる費用です。
• 諸費用： 登記費用、印紙税など、建物取得に伴う諸費用です。

一般的に、カーテンや外構工事（塀、門、庭など）は、建物の取得資金には含まれません。これらは、建物の本体とは独立したものであり、後からでも容易に追加・変更できるからです。ただし、設計図に含まれていて、建物本体と一体的に施工された場合は、取得資金に含めることが認められる可能性があります。

誤解されがちなポイント：カーテンや外構工事

カーテンや外構工事は、建物の取得資金に含まれないと考えるのが一般的です。しかし、設計段階から一体的に計画され、建物本体と一体的に施工された場合は、取得資金に含めることが認められる可能性があります。 例えば、特殊なデザインのカーテンが建物設計に不可欠な要素として組み込まれている場合などです。 この判断は、税務署の判断に委ねられます。

実務的なアドバイス：明確な証拠を残す

贈与税の問題を避けるためには、資金負担割合を明確に示す証拠を残しておくことが非常に重要です。 具体的には、以下の書類を準備しておきましょう。

* 資金の出し入れを記録した通帳のコピー
* 資金の貸借に関する契約書
* 領収書
* 設計図書

専門家に相談すべき場合

資金負担割合や建物の取得資金の範囲について、判断に迷う場合は、税理士や不動産鑑定士などの専門家に相談することをお勧めします。 専門家は、個々のケースに合わせた適切なアドバイスをしてくれます。 特に、高額な不動産取引の場合、専門家の意見を聞くことで、後々のトラブルを回避できます。

まとめ：明確な証拠と専門家の活用

土地と建物の共有名義登記において、贈与税を回避するためには、資金負担割合を明確にし、その割合で所有権を登記することが重要です。 建物の取得資金は、建物本体工事費用だけでなく、付帯設備費用なども含みますが、カーテンや外構工事は通常含まれません。 しかし、個々のケースによって判断が異なるため、不明な点があれば、税理士などの専門家に相談し、明確な証拠を残しておくことが大切です。