土地と建物の持ち分比率：注文住宅と夫婦共有名義における贈与税対策と不動産登記の真実

回答と解説

テーマの基礎知識（定義や前提の説明）

不動産の共有（共同所有）とは、複数の所有者が一つの不動産を所有する状態です。共有する不動産は、土地や建物、あるいは両方の場合があります。共有の場合、各所有者の持分比率（持分）が重要になります。これは、不動産の売却や相続、抵当権の設定など、様々な場面で影響します。 今回のケースでは、夫婦が土地と建物を共有することになります。

今回のケースへの直接的な回答

不動産屋さんの説明が正しいです。 夫婦で土地と建物を共有する場合、贈与税の観点から土地と建物の負担割合を別々に決めたとしても、不動産登記（不動産の所有権を公的に記録する制度）上は、土地と建物の**総額に対するそれぞれの持分比率**で登記されます。 税務署での相談は贈与税の計算に役立ちますが、不動産登記の比率とは直接的には関係ありません。

関係する法律や制度がある場合は明記

不動産登記に関する法律は、不動産登記法です。この法律に基づき、不動産の所有権やその他の権利関係が登記簿に記録されます。 共有不動産の場合、登記簿には各共有者の持分比率が記載されます。この比率は、土地と建物の価格を合計した総額に対する割合で表示されます。

誤解されがちなポイントの整理

税務署での相談は、贈与税の計算方法に関するアドバイスであり、不動産登記の方法に関する指示ではありません。税務署は贈与税の課税対象となる贈与額を正しく計算するために、土地と建物の負担割合を個別に把握したいと考えている可能性があります。しかし、これは不動産登記とは別の話です。 土地と建物の負担割合を別々に決めたとしても、それは贈与税の計算にのみ影響し、不動産の所有権比率（持分）を決定するものではありません。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

例えば、土地代が1000万円、建物代が2000万円の場合、総額は3000万円です。 税務署の相談に基づき、土地の負担割合を夫4：妻1（夫800万円、妻200万円）、建物の負担割合を夫5：妻2（夫1500万円、妻500万円）としたとします。

しかし、不動産登記においては、夫の負担総額は2300万円（800万円＋1500万円）、妻の負担総額は700万円（200万円＋500万円）となります。したがって、夫の持分は2300万円/3000万円＝76.7%、妻の持分は700万円/3000万円＝23.3%となります。 この比率で不動産登記が行われます。

専門家に相談すべき場合とその理由

不動産登記は複雑な手続きであり、誤った登記は後々大きな問題を引き起こす可能性があります。 土地の売買や相続、抵当権の設定など、不動産に関する重要な取引を行う際には、必ず不動産登記専門家（司法書士など）に相談することをお勧めします。 特に、複雑な共有関係や高額な不動産取引の場合には、専門家のアドバイスを受けることが不可欠です。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

土地と建物の持ち分比率は、土地と建物の価格の総額に対する割合で決定され、不動産登記に反映されます。税務署での贈与税に関する相談は、不動産登記の方法とは直接関係ありません。不動産に関する重要な取引を行う際には、専門家への相談が重要です。 今回のケースでは、不動産屋さんの説明が正しく、総額に対する比率で登記されることを理解することが重要です。