土地と建物を1800万円で購入。減価償却の建物価格の算出方法を解説！

【背景】

土地と建物を1800万円で購入しました。
減価償却（建物の価値を毎年少しずつ費用として計上すること）をしたいと考えています。
減価償却をするためには、建物部分の価格を正確に算出する必要があります。

【悩み】

土地と建物をまとめて購入した場合、建物部分の価格をどのように計算すれば良いのかわかりません。何か良い方法はありますでしょうか？

建物の価格は、購入価格を土地と建物の時価（市場価格）の割合で按分して算出します。

減価償却における建物価格算定の基礎知識

減価償却とは、固定資産（建物など）の取得にかかった費用を、その資産の使用可能期間（耐用年数）にわたって分割して費用として計上する会計処理のことです。これにより、建物の価値が時間の経過とともに減少していくことを会計上表現します。

減価償却を行う目的は、大きく分けて二つあります。

正確な会計処理: 建物の価値の減少を適切に会計処理に反映させ、企業の財務状況を正しく把握するため。
節税効果: 減価償却費を費用として計上することで、課税対象となる所得を減らし、法人税や所得税を軽減する効果がある。

減価償却の対象となるのは、建物、建物附属設備、構築物、機械装置など、長期間にわたって使用する固定資産です。土地は、時間の経過によって価値が減少しない（減価しない）ため、減価償却の対象にはなりません。

今回のケースへの直接的な回答

土地と建物をセットで購入した場合、購入価格全体をそのまま減価償却に用いることはできません。なぜなら、減価償却の対象となるのは建物部分のみであり、土地部分の価格を含めてしまうと、会計処理が不適切になるからです。

今回のケースでは、1800万円の購入価格を、土地と建物のそれぞれの価値に応じて按分（あんぶん：割合に応じて分けること）する必要があります。具体的には、以下の手順で計算を行います。

土地と建物の時価を調べる:

まず、土地と建物のそれぞれの時価を調べます。時価とは、現在の市場での価格のことです。不動産鑑定士に依頼して鑑定評価を受けるのが最も正確ですが、難しい場合は、以下のような方法を検討できます。
- 不動産会社の査定価格を参考に、近隣の類似物件の取引事例を調査する。
- 固定資産税評価額（市区町村が固定資産税を算出するために定める価格）を参考にする。
時価の割合を計算する:

土地と建物のそれぞれの時価がわかったら、それぞれの時価の合計に対する割合を計算します。
建物価格を算出する:

購入価格に、建物の時価の割合を掛けて、建物部分の価格を算出します。

例えば、土地の時価が800万円、建物の時価が1200万円だったとします。この場合、土地と建物の合計時価は2000万円です。建物の時価の割合は、1200万円 ÷ 2000万円 = 0.6（60%）となります。したがって、建物部分の価格は、1800万円 × 0.6 = 1080万円となります。この1080万円が、減価償却に用いる建物の取得価額となります。

関係する法律や制度

減価償却に関係する主な法律や制度は以下の通りです。

所得税法・法人税法: 減価償却の基本的なルールや計算方法が定められています。
減価償却資産の耐用年数等に関する省令: 建物の構造や用途に応じて、減価償却に用いる耐用年数が定められています。
固定資産税評価額: 固定資産税を算出するための評価額であり、減価償却の際の参考資料として利用できます。

これらの法律や制度に基づいて、減価償却の計算や会計処理を行う必要があります。

誤解されがちなポイントの整理

減価償却について、よくある誤解とその解説を以下にまとめます。

誤解1: 土地の価格も減価償却できる。

土地は減価償却の対象ではありません。減価償却できるのは、建物や建物附属設備などの固定資産です。
誤解2: 購入価格がそのまま減価償却の対象となる。

土地と建物をセットで購入した場合、購入価格を土地と建物のそれぞれの時価に応じて按分する必要があります。
誤解3: 減価償却は、毎年同じ金額で行う。

減価償却には、定額法と定率法の2種類があり、どちらの方法を選択するかによって、毎年の減価償却費は異なります。また、建物の種類や用途によって、耐用年数も異なります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

減価償却の実務において、役立つアドバイスや具体例を紹介します。

不動産鑑定士への依頼:

土地と建物の時価を正確に把握するためには、不動産鑑定士に依頼して鑑定評価を受けるのが最も確実です。専門家の意見を聞くことで、税務上のリスクを軽減できます。
税理士との連携:

減価償却の計算や会計処理は、専門的な知識が必要です。税理士に相談し、適切なアドバイスを受けることで、節税効果を高めることができます。
固定資産税評価額の活用:

固定資産税評価額は、減価償却の際の参考資料として利用できます。ただし、あくまで参考であり、時価とは異なる場合があることに注意が必要です。
減価償却方法の選択:

減価償却の方法（定額法または定率法）を選択できます。それぞれの方法にはメリットとデメリットがあるため、税理士と相談して、最適な方法を選択しましょう。
耐用年数の確認:

建物の種類や構造、用途によって、耐用年数が異なります。減価償却を行う前に、建物の耐用年数を確認しましょう。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家（税理士、不動産鑑定士など）に相談することをおすすめします。

土地と建物の時価の算出が難しい場合:

不動産の知識がない場合や、近隣の類似物件の取引事例が少ない場合は、専門家に相談して、正確な時価を把握しましょう。
減価償却の計算方法がわからない場合:

減価償却の計算は、専門的な知識が必要です。税理士に相談し、適切な計算方法や会計処理についてアドバイスを受けましょう。
税務上のリスクを回避したい場合:

減価償却に関する税務上のルールは複雑であり、誤った解釈をすると、税務署から指摘を受ける可能性があります。専門家に相談し、税務上のリスクを回避しましょう。
節税対策をしたい場合:

減価償却は、節税効果の高い制度です。税理士に相談し、最適な節税対策についてアドバイスを受けましょう。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

今回の質問の重要ポイントをまとめます。

土地と建物をセットで購入した場合、減価償却を行うためには、建物部分の価格を正確に算出する必要があります。
建物の価格は、購入価格を土地と建物の時価の割合で按分して算出します。
時価の算出が難しい場合は、不動産鑑定士に依頼するか、不動産会社の査定価格や固定資産税評価額を参考にします。
減価償却の計算や会計処理は、専門的な知識が必要です。税理士に相談し、適切なアドバイスを受けることをおすすめします。
減価償却を適切に行うことで、節税効果を得ることが可能です。

減価償却は、不動産投資や事業運営において、重要な会計処理の一つです。今回の解説を参考に、適切な減価償却を行い、税務上のメリットを最大限に活かしてください。