土地の一部のみ抵当権抹消は可能？分筆不要で10分の1だけ抹消できる方法を徹底解説！

【背景】
先日、相続で土地を相続することになりました。その土地には、以前の借入金の名残で抵当権（担保として設定された権利）が付いています。しかし、相続した土地全体ではなく、一部だけ売却して借金を返済したいと考えています。土地の分筆（土地を分割して新たな地番を取得すること）は費用も時間もかかりそうなので、できれば避けたいです。

【悩み】
土地全体ではなく、一部の土地の抵当権だけを抹消することは可能でしょうか？例えば、土地全体の10分の1の面積について抵当権を抹消したいと考えています。分筆せずに、一部の抵当権だけを抹消する方法があれば教えてください。

原則、部分的な抵当権抹消は困難です。抵当権設定契約や登記簿の内容変更が必要になります。

1. 抵当権の基礎知識

抵当権とは、債務者が債権者（お金を貸してくれた人）に対して借金を返済しない場合に備え、土地などの不動産を担保として差し入れることで、債権者がその不動産を売却して借金を回収できる権利です。（民法370条）抵当権は、不動産全体に設定されることが一般的です。抵当権が設定された土地を「抵当不動産」と言います。抵当権の設定は、登記（不動産登記法）によって公示されます。つまり、誰でも登記簿を確認することで、その土地に抵当権が付いているかどうかを確認できます。

2. 今回のケースへの直接的な回答

残念ながら、抵当権設定契約や登記簿に特別な特約がない限り、土地の一部のみの抵当権抹消は難しいです。抵当権は、原則として、抵当不動産全体に設定されるため、一部だけを抹消することはできません。

3. 関係する法律や制度

抵当権の抹消は、不動産登記法に基づいて行われます。抵当権の設定や抹消には、登記手続きが必要であり、司法書士などの専門家の協力を得ることが一般的です。

4. 誤解されがちなポイントの整理

「土地の一部を売却すれば、その部分の抵当権は自動的に消える」と誤解している方がいますが、これは間違いです。土地の一部を売却しても、残りの土地には依然として抵当権が残ります。抵当権を抹消するには、債権者との合意の上で、登記手続きを行う必要があります。

5. 実務的なアドバイスや具体例の紹介

土地の一部のみを売却したい場合は、以下の方法が考えられます。

* **債権者との交渉:** 債権者と交渉し、売却する土地部分の抵当権を抹消してもらうことを検討します。債権者が合意すれば、抵当権抹消登記を行うことができます。
* **土地の分筆:** 土地を分割して、売却する部分と残りの部分に分けることで、売却する部分の抵当権を抹消できます。これは、費用と時間がかかりますが、確実に抵当権を抹消できる方法です。
* **担保替え:** 新たな担保を提供することで、現在の土地からの抵当権を抹消してもらう方法です。例えば、別の不動産を担保に提供することで、現在の土地の抵当権を抹消できます。

6. 専門家に相談すべき場合とその理由

抵当権の抹消は、法律的な知識が必要な複雑な手続きです。債権者との交渉や登記手続きなど、専門知識がないとスムーズに進めることが難しい場合があります。スムーズな手続きを進めるためにも、司法書士や不動産会社などの専門家に相談することを強くお勧めします。

7. まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

土地の一部のみの抵当権抹消は、原則として不可能です。土地の一部を売却したい場合は、債権者との交渉、土地の分筆、担保替えなどを検討する必要があります。複雑な手続きとなるため、専門家への相談が不可欠です。専門家のアドバイスを得ることで、時間と費用を節約し、スムーズに手続きを進めることができます。ご自身の状況に合わせて、最適な方法を選択してください。