土地の売買で「みなし贈与」になる？安すぎる価格での購入は贈与税の対象になるのかを解説

贈与ってなに？みなし贈与の基礎知識

土地の売買に関する「みなし贈与」について理解するためには、まず「贈与」という言葉の意味を知っておく必要があります。

贈与とは、「自分の財産を、相手に無償で譲ること」を指します。例えば、親が子に家をプレゼントする場合などがこれにあたります。この場合、受け取った子供は贈与税を支払う必要があります。

「みなし贈与」とは、「本来は贈与ではないけれど、税法上は贈与とみなされる」行為のことです。今回のケースのように、土地を通常よりも著しく低い価格で売買した場合などが、この「みなし贈与」に該当する可能性があります。

なぜこのような制度があるのでしょうか？それは、不当に税金を逃れる行為を防ぐためです。もし、相場よりもずっと安い価格で売買しても贈与税がかからないとなれば、本来贈与税を支払うべきものを、売買という形にして税金を逃れることができてしまいます。このような抜け穴を塞ぐために、「みなし贈与」という制度があるのです。

今回のケースへの直接的な回答

今回のケースでは、売主が土地を600万円で売却したいと考えている一方、固定資産評価額が1600万円となっています。この場合、売買価格と評価額との間に大きな差があるため、「みなし贈与」に該当する可能性があります。

具体的には、売買価格と固定資産評価額との差額（この場合は1000万円）の一部または全部が、贈与とみなされ、贈与税の課税対象となる可能性があります。ただし、最終的な判断は税務署が行い、個別の事情によって異なります。

関係する法律や制度：所得税法と相続税法

「みなし贈与」は、主に所得税法と相続税法に関連する概念です。

所得税法では、「著しく低い価額での譲渡」があった場合、その差額が贈与とみなされると規定しています。具体的には、時価よりも低い価格で財産を譲り受けた場合、その差額が「経済的利益」として贈与税の課税対象となる可能性があります。

相続税法でも、同様の規定があります。相続税法では、相続や遺贈（遺言による財産の譲渡）以外の方法で財産を無償で取得した場合や、著しく低い価額で取得した場合に、贈与があったものとみなす規定があります。

今回のケースでは、土地の売買という行為を通じて、固定資産評価額よりも低い価格で土地を取得した場合、これらの法律が適用される可能性があります。

注意点：誤解されやすいポイント

「みなし贈与」に関して、誤解されやすいポイントがいくつかあります。

固定資産評価額＝時価ではない

固定資産評価額は、あくまでも固定資産税を計算するための基準であり、必ずしもその土地の実際の価値（時価）を反映しているとは限りません。土地の時価は、周辺の取引事例や専門家の評価などによって決まります。
贈与とみなされる価格の基準は明確ではない

どの程度の価格差があれば「著しく低い」と判断されるのか、明確な基準はありません。一般的には、時価の概ね2割以上低い価格で売買した場合に、贈与とみなされる可能性が高まると言われています。しかし、個別の事情や税務署の判断によって異なります。
親族間以外でも適用される

「みなし贈与」は、親族間の取引だけでなく、他人間の取引にも適用されます。今回のケースのように、他人同士の売買であっても、著しく低い価格で売買が行われた場合は、贈与税の対象となる可能性があります。

実務的なアドバイスと具体例

今回のケースで、贈与税のリスクを軽減するためには、以下の対策を検討できます。

専門家への相談

税理士や不動産鑑定士などの専門家に相談し、土地の適正な時価を評価してもらうことが重要です。専門家は、周辺の取引事例や土地の状況などを考慮して、客観的な時価を算出します。この評価額を基に売買価格を決定することで、贈与とみなされるリスクを低減できます。
売買価格の決定

専門家による評価額を参考に、売買価格を決定します。評価額と売買価格の差が大きすぎると、贈与とみなされる可能性が高まります。ただし、売主の事情（固定資産税の負担など）を考慮し、双方が納得できる価格で合意することが大切です。
売買契約書の作成

売買契約書には、売買価格の根拠や、売主の事情などを明確に記載しておくことが重要です。例えば、「売主は固定資産税の負担を軽減するために、早期の売却を希望している」といった事情を記載しておくことで、税務署に対して、売買価格が不当に低いものではないことを説明する材料となります。
贈与税の申告

もし、贈与とみなされることになった場合は、速やかに贈与税の申告を行いましょう。申告を怠ると、加算税や延滞税が発生する可能性があります。

具体例

例えば、専門家による土地の評価額が1200万円だったとします。売買価格が600万円の場合、差額の600万円が贈与とみなされる可能性があります。この場合、贈与税の基礎控除額（110万円）を超えた部分に対して、贈与税が課税されます。

専門家に相談すべき場合とその理由

今回のケースでは、以下の理由から、専門家への相談が不可欠です。

税務上のリスク

みなし贈与のリスクを正確に判断し、適切な対策を講じるためには、税務の専門知識が必要です。税理士に相談することで、贈与税の課税リスクを評価し、税務上のアドバイスを受けることができます。
不動産の価値評価

土地の適正な時価を把握するためには、不動産鑑定士などの専門家による評価が必要です。専門家は、土地の形状、周辺環境、取引事例などを考慮して、客観的な時価を算出します。
契約書の作成

売買契約書には、税務上のリスクを軽減するための条項を盛り込む必要があります。弁護士や司法書士などの専門家に相談することで、適切な契約書を作成し、トラブルを未然に防ぐことができます。

専門家への相談は、費用がかかりますが、結果的に贈与税の発生を防ぎ、安心して土地の売買を進めるために、非常に有効な手段となります。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問に対する重要なポイントをまとめます。

みなし贈与の可能性

土地の売買価格が、固定資産評価額と比較して著しく低い場合、贈与とみなされる可能性があります。
専門家への相談

税理士や不動産鑑定士などの専門家に相談し、土地の適正な時価を評価し、税務上のアドバイスを受けることが重要です。
売買契約書の作成

売買契約書には、売買価格の根拠や売主の事情などを明確に記載し、税務上のリスクを軽減するための条項を盛り込みましょう。
贈与税の申告

もし、贈与とみなされることになった場合は、速やかに贈与税の申告を行いましょう。

土地の売買は、高額な取引であり、税務上のリスクも伴います。専門家のアドバイスを受けながら、慎重に進めることが大切です。