土地の所有権変更と地上権登記：更正登記における登記官の職権抹消について徹底解説

回答と解説

テーマの基礎知識（定義や前提の説明）

まず、重要な用語を理解しましょう。

* **所有権（所有権登記）**：不動産を自由に所有し、使用・収益・処分できる権利です。その権利を公的に証明するのが所有権登記です。
* **地上権（地上権登記）**：他人の土地の上に、建物を建築したり、作物を栽培したりする権利です。これも登記によって権利が保護されます。
* **更正登記**：登記済権利に誤りがあった場合、その誤りを訂正する登記です。例えば、所有権者の名前の誤りや、共有者の記載漏れなどを修正します。
* **抹消登記**：登記された権利を消滅させる登記です。例えば、所有権を放棄したり、抵当権が消滅したりした場合に行われます。
* **職権**：法律や規則によって認められた権限のことです。登記官は、法律に基づき職権で登記を行うことができます。

今回のケースでは、Ａ単独所有の土地にＣの地上権が設定されており、所有権の登記名義がＡ単独からＡとＢの共有に変更される（更正登記）ことを想定しています。

今回のケースへの直接的な回答

質問にある問題の選択肢アは正しいです。 登記官は、所有権の更正登記において、その更正登記によって地上権が消滅する（または、地上権の存在が不可能になる）と判断した場合、職権で地上権の登記を抹消することができます。

関係する法律や制度がある場合は明記

この問題は、不動産登記法（特に第152条第2項）に基づきます。同条項は、「権利の登記の抹消をする場合において、抹消に係る権利を目的とする第三者の権利に関する登記があるときは、当該第三者の権利に関する登記の抹消をしなければならない」と規定しています。

誤解されがちなポイントの整理

「権利の登記の抹消をする場合」という表現が、更正登記を理解する上で混乱を招く原因となっています。更正登記は、既存の登記を完全に「抹消」するものではありませんが、既存の登記内容を修正するために、事実上、元の登記を「変更」する行為であり、その変更によって他の権利に影響が及ぶ場合、関連する登記の抹消が必要となる場合があります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

例えば、Ａが単独所有者として土地に建物を建て、その土地にＣが地上権を設定していたとします。その後、ＡがＢと共有にする更正登記を申請した場合、ＡとＢの共有によってＣの地上権が維持できなくなる可能性があります（例えば、ＡとＢが建物の解体を決定した場合）。この場合、登記官は職権でＣの地上権を抹消する必要があると判断します。

専門家に相談すべき場合とその理由

不動産登記は複雑な法律知識を必要とするため、登記に関する問題が発生した場合は、司法書士などの専門家に相談することが重要です。誤った登記は、後々大きなトラブルにつながる可能性があります。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

所有権の更正登記は、一見、抹消登記とは異なる手続きに見えますが、登記内容の変更によって他の権利に影響が及ぶ場合、登記官は職権で関連する登記（この場合は地上権）を抹消することができます。これは不動産登記法に基づくものであり、専門的な知識が必要なため、不明な点があれば専門家に相談することが重要です。 更正登記は、単なる修正ではなく、既存の権利関係に影響を与える可能性のある重要な手続きであることを理解しておきましょう。