土地の評価替えはなぜない？取得原価の謎と古い土地売却時の税金について解説

【背景】

日商の商業簿記を勉強中。
土地の評価替えがなぜ行われないのか疑問に思っている。
土地の価格が変動するのに、なぜ取得原価で計算するのか理解できない。
古い土地を売却した場合、多額の売買益が出て税金が高くなるのではないかと不安。
逆に、損失が出ている年に古い土地を売却すれば、損失を相殺できるのではないかと思っている。

【悩み】

土地の評価方法に関する疑問を解消したい。
古い土地を売却した場合の税金について知りたい。
会計基準が、なぜこのような状況を許容しているのか理解したい。

土地は原則として取得原価で評価し、売却時の税金は売買益に対してかかります。

土地の評価方法：なぜ取得原価？

土地の会計処理について、疑問に思う方も多いのではないでしょうか。土地は、その価値が常に変動するにもかかわらず、なぜ取得したときの価格（取得原価）で評価されるのでしょうか。この疑問を解き明かすために、まずは土地の会計における基本的な考え方から見ていきましょう。

会計の世界では、企業の財産を正確に記録し、その状況を正しく把握することが重要です。土地も企業の財産の一つですが、その評価方法にはいくつかのルールがあります。その中でも、土地の評価方法として中心となるのが「取得原価主義」です。

取得原価主義とは？

取得原価主義とは、資産を取得したときの価格（取得原価）を、原則としてそのまま会計帳簿に記録し続けるという考え方です。土地の場合、購入したときの価格に、購入にかかった費用（仲介手数料や登記費用など）を加えたものが取得原価となります。この取得原価を基準として、土地の価値を会計帳簿に記載し続けるのです。

なぜ取得原価主義が採用されるのでしょうか。その理由はいくつかあります。

客観性： 取得原価は、実際に支払われた金額であり、客観的な証拠に基づいています。市場価格のように変動するものではなく、誰が見ても同じ金額として認識できます。
安定性： 取得原価を使用することで、会計処理が安定し、企業の財務状況を過去から現在まで一貫して比較できます。
簡便性： 土地の価値を定期的に評価し直すことは、非常に手間とコストがかかります。取得原価主義を採用することで、会計処理の負担を軽減できます。

なぜ評価替えをしないのか？

土地の価格は、経済状況や周辺環境の変化によって変動します。しかし、会計上は原則として取得原価で評価するため、土地の価格が上がっても下がっても、会計帳簿上の評価額は変わりません。これは、土地の評価替えを行うと、企業の利益や損失が実際の価値変動と乖離し、財務諸表の信頼性が損なわれる可能性があるからです。

ただし、例外的に土地の評価替えが行われるケースもあります。例えば、企業の経営が悪化し、土地の価値が著しく低下した場合などです。このような場合は、損失を計上するために、土地の評価額を減額することがあります（減損処理）。

古い土地の売却と税金

古い土地を売却した場合、売却価格が取得原価よりも大幅に高くなることがあります。この場合、売却益が発生し、その売却益に対して税金が課税されます。

税金の種類は、土地の所有期間によって異なります。
売却した年の1月1日時点で、土地の所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」として扱われます。
長期譲渡所得の方が、税率が低く設定されています。

例えば、40年前に取得した土地を売却し、多額の売却益が出た場合、その売却益に対して所得税と住民税が課税されます。税率は、所得金額や所有期間によって異なりますが、一般的に、売却益が増えれば増えるほど、税金の負担も大きくなります。

ここで注意すべき点があります。土地の売却によって損失が出た場合、その損失を他の所得と相殺できる可能性があります。例えば、給与所得がある人が、土地の売却で損失を出した場合、その損失を給与所得から差し引くことで、所得税や住民税を減らすことができます。

税金に関する誤解

土地の売却に関する税金について、よくある誤解があります。

誤解1： 土地を売却すると、売却益のすべてが税金として取られる。

実際には、売却益に対して税金が課税されます。売却益から取得費や譲渡費用を差し引いたものが課税対象となります。

誤解2： 土地の売却益は、必ず高い税率で課税される。

税率は、土地の所有期間や所得金額によって異なります。長期譲渡所得の方が、税率が低く設定されています。

誤解3： 土地の売却で損失が出た場合、税金対策にはならない。

土地の売却で損失が出た場合、他の所得と相殺することで、税金を減らすことができます。

実務的なアドバイス

土地の売却を検討する際には、以下の点に注意しましょう。

税理士への相談： 土地の売却に関する税金は複雑です。税理士に相談し、適切なアドバイスを受けることが重要です。
売却時期の検討： 土地の売却時期によって、税金の負担が変わることがあります。税理士と相談し、最適な時期を見極めましょう。
取得費の確認： 土地の取得費が不明な場合、税務署で取得費を計算してもらうことができます。
譲渡費用の計上： 仲介手数料や印紙税など、譲渡にかかった費用は、売却益から差し引くことができます。

専門家に相談すべき場合

以下のような場合は、専門家（税理士や不動産鑑定士）に相談することをおすすめします。

土地の売却益が多額になる場合
土地の取得費が不明な場合
土地の売却に関する税金の仕組みがよくわからない場合
相続した土地を売却する場合
土地の有効活用を検討している場合

専門家は、個々の状況に合わせて、最適なアドバイスをしてくれます。

まとめ

今回の重要なポイントをまとめます。

土地は、原則として取得原価で評価されます。
土地の評価替えは、原則として行われません。
古い土地を売却した場合、売却益に対して税金が課税されます。
土地の売却で損失が出た場合、他の所得と相殺できる可能性があります。
土地の売却に関する税金は複雑なので、専門家（税理士）に相談しましょう。

土地の会計処理や税金に関する知識を深めることで、より適切な判断ができるようになります。
もし、不明な点があれば、専門家に相談することをお勧めします。