土地・建物の名義変更は自動？親が亡くなった後の登記簿謄本について解説

【背景】

土地と建物の所有者である父が、ずいぶん前に亡くなりました。
その後、父の配偶者である母が一人で暮らしていました。
母も最近亡くなりました。
昭和に購入した家の登記簿謄本は父名義のままです。
母は名義変更の手続きをしていないようです。書類も見つかりません。

【悩み】

父が亡くなった際に、自動的に母に名義変更されたのか知りたいです。
現在の名義が父のままなのか知りたいです。

いいえ、名義は自動的に変更されません。相続手続きが必要です。父名義のままになっている可能性が高いです。

土地や建物の名義変更：基礎知識

土地や建物を所有している人が亡くなった場合、その不動産の所有権（権利）は、原則として相続人（相続する人）に引き継がれます。この際、誰が相続人になるのか、相続人が複数いる場合はどのように分けるのかなどを決める必要があります。この手続きを「相続」といいます。そして、相続によって所有者が変わったことを公的に示すために行うのが「名義変更」、つまり「相続登記」です。

登記簿謄本（とうきぼとうほん）は、不動産の現在の所有者や、その不動産に設定されている権利関係（抵当権など）を記録した公的な書類です。この登記簿謄本の名義を変更するには、法務局（ほうむきょく：登記を管理している役所）で手続きを行う必要があります。この手続きをしない限り、登記簿謄本の名義は変わりません。

今回のケースへの直接的な回答

ご質問のケースでは、お父様が亡くなった際に、自動的に名義が奥様（お母様）に変更されることはありません。名義変更の手続き（相続登記）をしない限り、登記簿謄本の名義は父名義のままです。お母様が亡くなった場合も同様で、お母様が名義変更の手続きをしていなければ、名義は父のままになっている可能性が高いです。

この場合、最終的にはお父様からお母様へ、そしてお母様から相続人へと、二度の相続が発生していることになります。それぞれの相続について、相続登記を行う必要があります。

関係する法律や制度について

相続に関する主な法律は「民法」です。民法では、誰が相続人になるのか、相続分（相続人が受け継ぐ割合）はどうなるのかなどが定められています。

今回のケースでは、お父様が亡くなった際の相続人は、配偶者であるお母様と、子どもたち（いらっしゃる場合）です。もしお父様に遺言書（いごんしょ：故人の意思を示した書面）があれば、それに従って相続が行われますが、遺言書がない場合は、民法の規定に基づいて相続が行われます。

お母様が亡くなった際の相続人も同様に、配偶者（いらっしゃる場合）と子どもたちが相続人となります。

相続登記の手続きは、不動産のある場所を管轄する法務局で行います。手続きには、戸籍謄本（こせきとうほん：家族関係を証明する書類）や遺産分割協議書（いさんぶんかつきょうぎしょ：相続人全員で遺産の分け方を話し合った結果をまとめた書類）など、様々な書類が必要になります。

誤解されがちなポイント

相続に関する手続きは、誤解されやすいポイントがいくつかあります。

名義変更は自動的に行われるわけではない: 登記簿謄本の名義変更は、必ず手続きが必要です。放置すると、不動産の売却や担保設定ができなくなる可能性があります。
相続放棄（そうぞくほうき）の手続き: 相続放棄とは、相続人が相続する権利を放棄することです。相続放棄をする場合は、相続開始を知ったときから3ヶ月以内に、家庭裁判所（かていさいばんしょ）で手続きをする必要があります。相続放棄をすると、その人は最初から相続人ではなかったことになります。
遺産分割協議の重要性: 相続人が複数いる場合は、遺産分割協議を行い、誰がどの財産を相続するのかを決定する必要があります。この協議がまとまらないと、相続登記の手続きが進まないことがあります。

実務的なアドバイスと具体例

今回のケースでは、まず、お父様と、お母様の出生から死亡までの戸籍謄本を収集する必要があります。これにより、相続関係を正確に把握できます。次に、相続人全員で遺産分割協議を行い、誰が不動産を相続するのかを決定します。遺産分割協議の結果に基づいて、相続登記の手続きを行います。

例えば、お父様が亡くなり、お母様が相続し、その後お母様が亡くなり、子どもであるあなたが相続する場合、以下のような流れになります。

お父様の相続：お父様の戸籍謄本を集め、相続人であるお母様と子どもたちで遺産分割協議を行い、お母様が不動産を相続することになったとします。
お母様の相続：お母様の戸籍謄本を集め、相続人であるあなたと兄弟姉妹（いらっしゃる場合）で遺産分割協議を行い、あなたが不動産を相続することになったとします。
相続登記：それぞれの遺産分割協議の結果に基づいて、法務局で相続登記の手続きを行います。

この一連の手続きには、専門的な知識と多くの書類が必要になります。ご自身で行うことも可能ですが、専門家への相談を検討することをお勧めします。

専門家に相談すべき場合とその理由

相続や不動産に関する手続きは複雑であり、専門的な知識が必要となる場合があります。以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

相続人が多い場合: 相続人が多いと、遺産分割協議がまとまりにくく、手続きが複雑になることがあります。
相続財産が多い場合: 不動産以外にも、預貯金や株式など、様々な財産がある場合は、手続きが複雑になることがあります。
相続人間で争いがある場合: 相続人間で意見の対立がある場合は、専門家が間に入り、円滑な解決をサポートすることができます。
自分で手続きを行うのが難しい場合: 書類の収集や手続きに時間や手間をかけられない場合は、専門家に依頼することで、スムーズに手続きを進めることができます。

相続問題に詳しい専門家としては、司法書士（しほうしょし）や弁護士（べんごし）がいます。司法書士は、相続登記や遺産分割協議書の作成など、不動産に関する手続きを専門としています。弁護士は、相続に関するトラブルの解決や、訴訟などに対応します。税理士（ぜいりし）は、相続税に関する相談や申告を行います。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

今回の質問の重要ポイントをまとめます。

土地や建物の名義変更は、自動的に行われるものではありません。必ず相続登記の手続きが必要です。
ご両親が亡くなった場合、それぞれの相続について、相続登記の手続きを行う必要があります。
相続の手続きは複雑なので、専門家への相談を検討しましょう。
相続に関する手続きを放置すると、不動産の売却や担保設定ができなくなる可能性があります。早めに手続きを進めることが大切です。