土地分割して売却可能？250坪の土地を100坪売却する際の注意点と手続き

1. 土地分割の基礎知識

土地を分割して売却するには、いくつかの手続きが必要です。まず、土地の所有権は登記簿（不動産の所有者や権利関係を記録した公的な書類）に記録されています。この登記簿上の情報を変更するには、分割登記（土地を分割したことを登記簿に記録すること）を行う必要があります。分割登記を行うためには、測量士による測量（土地の境界を正確に測量すること）を行い、その結果に基づいた分割図面を作成する必要があります。

2. 今回のケースへの直接的な回答

はい、原則として250坪の土地から100坪を分割して売却することは可能です。しかし、いくつかの課題があります。特に、売却予定地が私道に面している点、住宅ローン未完済である点、そして測量やインフラ整備が未実施である点が大きな課題となります。

3. 関係する法律や制度

土地の分割には、都市計画法（都市の計画や開発に関する法律）、建築基準法（建物の構造や安全に関する法律）などが関係します。特に、私道に関する部分では、民法（私人間の権利義務に関する法律）の共有持分や、土地の利用に関する規定が重要になります。

4. 誤解されがちなポイントの整理

* **私道の利用権:** 私道は、所有者間で利用に関する合意が必要です。売買契約と別に、私道利用に関する契約（共有持分にするか、利用承諾を得るかなど）を締結する必要があります。
* **住宅ローンの影響:** 住宅ローン未完済の場合、金融機関の承認が必要になる可能性があります。売却代金の一部をローンの返済に充てる必要があるかもしれません。
* **測量と分割登記:** 測量と分割登記は必須です。これらを行わないと、売買契約が成立しません。

5. 実務的なアドバイスや具体例の紹介

1. **測量の実施:** まず、測量士に依頼して土地の測量を行い、分割図面を作成します。
2. **私道利用の合意:** 売買契約と並行して、私道利用に関する契約（共有持分、使用承諾、通行権設定など）を売買相手と締結します。
3. **インフラ整備:** 売却予定地に水道、電気、ガスなどのインフラが引かれていない場合は、事前に整備する必要があります。費用負担については、売買契約で明確に定める必要があります。
4. **金融機関への相談:** 住宅ローン未完済の場合は、金融機関に売却計画を伝え、承認を得る必要があります。
5. **不動産会社への相談:** 不動産会社に相談することで、売却価格の査定、売買契約の締結、手続きの代行などを依頼できます。

6. 専門家に相談すべき場合とその理由

土地の分割や売却は、法律や手続きが複雑です。特に、私道利用に関する問題や住宅ローン未完済といった状況では、専門家の助言が不可欠です。不動産会社、司法書士、土地家屋調査士などに相談することをお勧めします。

7. まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

土地の分割売却は可能ですが、私道利用、住宅ローン、測量、インフラ整備など、多くの課題をクリアする必要があります。専門家への相談を積極的に行い、慎重な手続きを進めることが重要です。 特に、私道利用については、明確な合意形成が不可欠です。 売買契約だけでなく、私道利用に関する契約もきちんと締結し、トラブルを未然に防ぎましょう。