土地区画整理後の土地の地積測量図と建物所在図についてわかりやすく解説

土地に関する図面、基礎知識を整理しましょう

土地に関する図面は、土地の権利関係や形状、建物の位置などを把握するために非常に重要です。土地取引や建物の建築、リフォームなどを行う際には、これらの図面が不可欠となります。ここでは、今回の質問に関連する基本的な知識を整理しましょう。

地積測量図

地積測量図は、土地の面積（地積）や形状を測量した結果を基に作成される図面です。土地の境界線や隣接する土地との関係、地積などが詳細に示されています。地積測量図は、土地登記（土地に関する情報を記録すること）の際にも用いられ、土地の正確な情報を把握するために重要な役割を果たします。

建物所在図

建物所在図は、建物が土地のどの位置に建っているかを示す図面です。建物の配置や形状、敷地との関係が示され、建物の建築確認申請（建築基準法に基づく手続き）や、不動産登記（建物の情報を記録すること）の際に必要となります。

土地登記簿

土地登記簿は、土地に関する様々な情報が記録された公的な文書です。土地の所有者、地目（土地の種類）、地積などが記載されており、土地の権利関係を調べるために不可欠です。

土地区画整理事業と図面の関係

土地区画整理事業は、老朽化した市街地を再開発し、道路や公園などの公共施設を整備する事業です。この事業によって、土地の形状や利用状況が大きく変わることがあります。

土地区画整理事業が行われると、換地処分という手続きが行われます。換地処分とは、従前の土地（事業前の土地）の代わりに、新しく造成された土地（換地）を割り当てることです。この換地処分によって、土地の区画や形状が変わるため、地積測量図の取り扱いも特殊になることがあります。

換地処分後の地積測量図の現状

土地区画整理事業後の土地では、必ずしも地積測量図が備えられているとは限りません。これは、土地区画整理事業の過程で、地積測量図が作成されなかったり、作成されても保管・管理が徹底されなかったりする場合があるためです。

換地処分が行われた土地では、新しい土地の形状や面積が確定しますが、必ずしも詳細な地積測量図が作成されるわけではありません。特に、古い土地区画整理事業の場合、図面の精度が低い場合や、図面自体が残っていないこともあります。

地積測量図がない場合、土地の正確な形状や面積を把握するためには、改めて測量を行う必要がある場合があります。測量には費用と時間がかかるため、土地取引を行う際には注意が必要です。

建物所在図の備え付けについて

建物所在図は、建物の建築確認申請の際に提出されることが一般的です。そのため、建物の建築時期や、建築確認を受けたかどうかによって、建物所在図の有無が変わってきます。

新しい建物の場合、建築確認申請が確実に行われているため、建物所在図が残っている可能性が高いです。しかし、古い建物や、建築確認を受けていない建物の場合、建物所在図がないこともあります。

建物所在図がない場合でも、建物の位置を把握する方法はあります。例えば、建物の配置図や、現地の状況を確認することで、建物の位置を推定することができます。

誤解されやすいポイント

土地に関する図面について、よくある誤解を整理しておきましょう。

地積測量図があれば、土地の境界線は必ず確定している: 地積測量図は、あくまでも測量結果を基に作成されたものであり、境界線が確定していることを保証するものではありません。境界線が確定しているかどうかは、隣接する土地所有者との合意や、裁判所の判決などによって判断されます。
建物所在図があれば、建物の違法性はない: 建物所在図は、建物の位置を示すものであり、建物の違法性を判断するものではありません。建物の違法性については、建築基準法などの法令に適合しているかどうかを判断する必要があります。
土地区画整理事業が行われた土地は、必ず地積測量図がある: 前述の通り、土地区画整理事業が行われた土地でも、地積測量図がない場合があります。

実務的なアドバイスと具体例

土地取引や建物の建築を行う際に、地積測量図や建物所在図がない場合、どのように対応すれば良いのでしょうか。具体的なアドバイスと事例を紹介します。

地積測量図がない場合:
- 専門家への相談: 土地家屋調査士や測量士に相談し、測量の必要性や費用について確認しましょう。
- 隣接土地所有者との協議: 境界線について、隣接する土地所有者と協議し、合意を得ることも重要です。
- 現況測量: 測量を行い、現況の土地の形状や面積を把握します。
建物所在図がない場合:
- 建築確認済証の確認: 建築確認済証があれば、建物の図面が保管されている可能性があります。
- 役所への問い合わせ: 役所の建築指導課などに問い合わせ、図面の有無を確認します。
- 配置図の作成: 建物の配置図を作成し、建物の位置を把握します。
事例:
Aさんは、土地区画整理事業後の土地を購入しようとしましたが、地積測量図がありませんでした。そこで、土地家屋調査士に相談し、測量を実施。隣接する土地所有者との境界確認を行い、無事に土地取引を完了させました。

専門家に相談すべき場合

土地に関する問題は複雑で、専門的な知識が必要となる場合があります。以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

土地の境界線が不明確な場合: 土地家屋調査士に相談し、境界確定のための測量や手続きを依頼しましょう。
土地の権利関係が複雑な場合: 弁護士や司法書士に相談し、権利関係の整理や、トラブル解決のためのアドバイスを受けましょう。
土地区画整理事業に関する疑問がある場合: 土地家屋調査士や不動産鑑定士に相談し、専門的なアドバイスを受けましょう。

まとめ：今回の重要ポイント

今回の質問の重要ポイントをまとめます。

土地区画整理事業後の土地では、地積測量図がない場合がある。
建物所在図は、建物の建築時期や建築確認の有無によって、有無が変わる。
土地取引や建物の建築を行う際には、専門家への相談も検討する。

土地に関する図面は、土地の利用や取引において非常に重要な役割を果たします。図面の有無や内容をしっかりと確認し、必要に応じて専門家のアドバイスを受けながら、適切な対応を心がけましょう。