なぜ全員の同意が不要に？令和5年民法改正のポイント

これまで、共有不動産に関する重要な決定は、共有者間のトラブルを避けるために、非常に厳しいルールが課せられていました。しかし、その厳しさゆえに、かえって問題が放置されるという事態が多発していました。

これまでの課題：一人でも反対・行方不明なら何も進まない

法改正以前は、共有私道の境界確定のような行為は、不動産の形状や性質を変更する「変更行為」と解釈される可能性があり、原則として共有者全員の同意が必要とされていました。そのため、共有者の中に一人でも反対する人がいたり、行方不明で連絡が取れない人がいたりすると、他の全員が賛成していても、境界確定の手続きを進めることができず、多くの方が泣き寝入りしていました。

新ルール：境界確定は「管理」に関する行為に

この問題を解決するため、令和5年4月1日に施行された改正民法では、共有物の利用や改善に関するルールが、より現実に即したものに見直されました。
重要なのは、土地の境界確定のような行為は、もはや「変更行為」ではなく、「管理に関する事項」として扱われることになった点です。

そして、「管理に関する事項」を決定するための条件は、「共有者全員の同意」ではなく、「各共有者の持分の価格に従い、その過半数をもって決する」（改正民法第252条）と定められました。

「持分価格の過半数」とは？

これは「人数の過半数」ではないことに注意が必要です。

• 例えば、5人の共有者がそれぞれ5分の1ずつの持分を持っていた場合 → 3人以上の同意（合計で持分3/5）が必要です。
• あなたの持分が2分の1ちょうどの場合 → あなた以外に、もう一人でも同意してくれる人がいれば、過半数を超えるので決定できます。
• あなたの持分が2分の1を超えている場合（例：3分の2など） → あなた一人の意思で「過半数」の条件を満たすため、他の共有者の同意がなくても、法的には決定することが可能です。

境界確定をスムーズに進めるための注意点

法律があなたの後押しをしてくれるようになったとはいえ、実際の境界確定は、隣接地の所有者も関わるデリケートな問題です。以下の点に注意して進めましょう。

1. まずは他の共有者全員への説明と協力依頼を

法律上は過半数で進められるとしても、無用なご近所トラブルを避けるため、まずは他の共有者全員に「土地の価値と安全を守るために、境界確定を行いたい」という目的を丁寧に説明し、理解と協力を求める姿勢が大切です。いきなり過半数の権利を主張するのは得策ではありません。

2. 費用の分担について事前に話し合う

境界確定には、専門家である土地家屋調査士に支払う測量費用などがかかります。共有物の管理費用は、原則として各共有者がその持分に応じて負担することになります。手続きを始める前に、費用の見積もりを取り、誰がどのように負担するのかを事前に話し合っておきましょう。

3. 専門家である「土地家屋調査士」に依頼する

土地の境界確定は、測量や法的な手続きを伴う、極めて専門的な作業です。必ず土地家屋調査士に依頼してください。土地家屋調査士は、測量や登記の専門家であると同時に、あなたと他の共有者、そして隣地所有者との間の調整役も担ってくれます。

まとめ：法改正を追い風に、専門家と連携して課題解決を

最後に、今回のポイントを整理します。

• ルールは変わった：共有私道の境界確定に、共有者全員の同意はもはや必要ありません。
• 新しい基準は「持分価格の過半数」：あなたの持分が半分を超えていれば、法的にはあなたが主導して手続きを進めることが可能です。
• 実務は専門家へ：実際の測量や登記、関係者との調整は、土地家屋調査士に任せるのが最も安全で確実です。

ご覧いただいたように、最近の法改正は、これまで身動きが取れずに悩んでいた共有不動産の所有者にとって、大きな追い風となっています。この新しいルールを正しく理解し、活用することで、長年の懸案事項だった境界問題を解決できる道が開かれています。

境界確定は、不動産の正確な価値を知り、将来の売却や相続に備えるための第一歩です。もし、今回の境界確定をきっかけに、ご自身の共有持分の売却など、共有関係そのものの解消についてもお考えの場合は、共有不動産を専門に扱う不動産会社に相談してみるのも良いでしょう。