土地家屋調査士試験の不動産登記法、審査請求に関する疑問を解決！

質問の概要

【背景】

土地家屋調査士試験の問題で、不動産登記法に関する問題に直面しました。
登記官が職権で土地や建物の表題登記をした場合、その登記に不服があっても、真実の所有者は法務局長などに審査請求できないという問題がありました。
正解は〇でしたが、解説を読んでも理解ができませんでした。

【悩み】

法156条1項と2項のどちらの規定によって審査請求ができないのか、具体的に知りたいです。
問題のどの部分が原因で審査請求ができないのか、詳しく教えてほしいです。

審査請求できないのは、法156条ではなく、登記の性質によるものです。登記の抹消を求めるには、法25条1号～3号または13号の事由が必要です。

登記に関する基礎知識：表題登記と審査請求

不動産登記の世界は、ちょっと複雑ですよね。でも、一つ一つ紐解いていけば、必ず理解できます。今回のテーマは、土地や建物の情報を記録する「登記」の中でも、特に「表題登記」と、それに不服がある場合の「審査請求」についてです。

まず、表題登記（ひょうだいとうき）について簡単に説明しましょう。これは、土地や建物の「基本情報」を記録するための登記です。例えば、土地の場所（地番）、種類（宅地、山林など）、面積、建物の種類（居宅、店舗など）、構造、床面積などが記録されます。この表題登記は、通常、土地家屋調査士という専門家が調査し、申請します。そして、登記官（法務局にいる登記のプロ）がその内容を審査し、登記を行います。

次に、審査請求（しんさせいきゅう）です。これは、登記の内容に不服がある場合に、法務局や地方法務局の長に対して、その是正を求める手続きです。しかし、すべての登記に対して審査請求ができるわけではありません。特定のケースに限られています。

今回のケースへの直接的な回答：なぜ審査請求できないのか？

今回の問題の核心は、登記官が「職権」で行った表題登記に対する不服申し立てです。問題文にあるように、登記官が職権で表題登記をした場合、たとえその登記に不服があったとしても、原則として審査請求はできません。

なぜかというと、審査請求ができるのは、登記官の行為が違法な場合などに限られているからです。具体的には、不動産登記法25条1号から3号、または13号に該当する場合です。これらの条項は、登記が間違っている場合や、登記そのものが不当な場合に適用されます。しかし、今回のケースは、登記官が職権で行った表題登記であり、これらの条項に直接該当しないため、審査請求が認められないのです。

誤解されがちなポイントの整理：審査請求の範囲

多くの人が誤解しやすいのは、「登記に不服があれば、すべて審査請求できる」という考え方です。しかし、これは違います。審査請求ができるのは、あくまで法律で定められた場合に限られます。

今回のケースでは、登記官が職権で行った表題登記に対して、その内容に不服があったとしても、原則として審査請求はできません。これは、表題登記が、その性質上、審査請求の対象になりにくいからです。表題登記は、土地や建物の基本的な情報を記録するものであり、その内容に誤りがあったとしても、すぐに権利関係に影響を与えるわけではありません。そのため、審査請求の対象が限定されているのです。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：他の救済手段

では、登記に不服がある場合、審査請求ができない場合は、どうすれば良いのでしょうか？

実は、審査請求以外の救済手段も存在します。

訴訟：登記の内容に重大な誤りがあり、権利関係に影響がある場合は、裁判を起こして登記の是正を求めることができます。
登記官への異議申立て：登記官の判断に誤りがあると思われる場合は、登記官に対して異議を申し立てることができます。

例えば、登記官が誤った地積測量図に基づいて表題登記を行った場合、その土地の所有者は、登記官に対して異議を申し立てたり、裁判を起こして登記の訂正を求めることができます。

専門家に相談すべき場合とその理由：専門家の役割

不動産登記に関する問題は、専門的な知識が必要となる場合が多いです。特に、以下のような場合は、専門家である土地家屋調査士や弁護士に相談することをお勧めします。

登記の内容が複雑で、自分だけでは理解できない場合
権利関係に影響があるような重大な問題が発生した場合
審査請求以外の救済手段を検討する必要がある場合

専門家は、法律や登記に関する専門知識を持っており、あなたの状況に合わせて適切なアドバイスをしてくれます。また、必要な手続きを代行してくれることもあります。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の問題の重要ポイントをもう一度おさらいしましょう。

登記官が職権で表題登記を行った場合、原則として審査請求はできません。
審査請求ができるのは、不動産登記法25条1号から3号、または13号に該当する場合に限られます。
登記に不服がある場合でも、訴訟や登記官への異議申立てなど、他の救済手段がある場合があります。
不動産登記に関する問題は複雑なので、専門家への相談も検討しましょう。

不動産登記法は難しいですが、一つ一つ丁寧に理解していくことで、必ずマスターできます。焦らず、一歩ずつ進んでいきましょう。